房價高僵持房租上漲 地產調控下緣何買不起租不起(2)

　　政府部門為何不掌握租賃市場的數據信息

　　人們抱怨租金上漲過快，中介抱怨被冤枉，一個問題卻浮現水面，在房屋租賃市場上，租賃價格的數據變化，似乎總是來自于房地產中介，政府部門似乎并不掌握這個數據。

　　也許正是因為這個原因，很多人對“中介推高房租價格”的說法頗為認同。

　　“在我國目前的房地產租賃市場上，確實存在這個問題：政府部門沒有一手數據。”胡景暉告訴記者，這一點不像一手房和二手房交易價格，相關部門是掌握的，房屋租賃價格政府部門確實不掌握。

　　為什么政府部門不掌握呢？

　　胡景暉告訴記者，原因在于我國的房屋租賃登記備案率非常低，幾乎沒有多少人會去把租賃合同拿去登記備案，而在一手房交易和二手房交易中，登記備案是必須的程序，每一套房子的交易都要登記。

　　“為什么房屋租賃登記備案率低？”胡景暉說，一來是登記備案要繳稅，二來是登記備案對房主沒有任何好處，政府沒有賦予租賃登記備案的法律意義。

　　據他介紹，以前，北京市的房屋租賃，如果要登記備案、把各種稅都交齊的話，繳的稅占月租金的23%。后來，這個稅被瘦身，改名為綜合稅，占月租金的5%。

　　2009年，北京市地稅局下發文件，明確了個人非住房出租稅費征收標準。

　　按照這個文件，北京市個人非住房出租應征稅費可以按分稅種計征和按7%或12%綜合征收率計征兩種方式計算繳納。個人出租住房應征稅費可以按分稅種計征和按5%綜合征收率計征兩種方式計算繳納。

　　按照這個標準，北京市個人非住房出租月租金收入在北京市營業稅起征點每月5000元以上的，綜合征收率為12%；個人非住房出租月租金收入在每月5000元以下的，綜合征收率為7%。

　　“因為租賃的登記備案對房主沒有任何好處，還需要再繳一次稅，所以，幾乎沒有房主在出租房屋的時候會去登記備案，而且還有很多官員不愿意公開承認自己手中的房屋用來出租。這樣就導致租賃市場的價格變動游離于政府相關部門掌握之外，政府沒有租賃價格的數據。”胡景暉說。

　　也不并是統計部門總不公布租賃市場數據，北京市統計局每個月都會公布北京市的房屋租賃價格數據，但是，北京市統計局的數據來源卻是15家中介機構。

　　胡景暉告訴記者，在香港，也不要求房屋租賃必須登記備案，但是如果房主與租客發生糾紛，登記備案的合同就是基本的判斷依據；香港也收稅，但稅率非常低，大概只需要月租金的千分之一到千分之三的印花稅。所以在香港，房屋租賃的登記備案率非常高。市場的數據是公開可信的。

　　在胡景暉看來，租賃市場的價格數據并不難掌握，政府部門如果能把這些問題解決好，讓大家意識到登記備案有好處，房主就會主動登記備案，政府部門也就能掌握這個數據。

　　“如果政府對空置的房屋征收空置稅，我舉雙手雙腳贊成，這樣的話能讓不少房屋進入流通渠道、進入租賃市場，對價格肯定有平抑作用。但現在連什么是空置，標準都沒有。”胡景暉說。