中介人為推高等三大因素致房租持續(xù)上漲

　　綜合多方面情況看，當(dāng)前房租上漲的原因是多重的，主要有房地產(chǎn)新政導(dǎo)致滿足住房需求方式改變、房地產(chǎn)中介推波助瀾、季節(jié)性因素等。

　　下一步需要采取以下措施，應(yīng)對(duì)房屋租賃價(jià)格過(guò)快上漲：一是增加供給，來(lái)緩解當(dāng)前供不應(yīng)求局面；二是提高低收入者收入水平，增加住房補(bǔ)貼；三是規(guī)范和引導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　⊙徐策

　　近來(lái)，全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市的房屋租賃價(jià)格持續(xù)上漲，使得低收入群體的生活壓力不斷上升。綜合多方面情況看，當(dāng)前房租上漲的原因是多重的，主要有房地產(chǎn)新政導(dǎo)致滿足住房需求方式改變、房地產(chǎn)中介推波助瀾、季節(jié)性因素等。需要采取有效對(duì)策予以解決。

　　我國(guó)部分地區(qū)房屋租賃價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)上漲現(xiàn)象

　　近來(lái)，全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市的房屋租賃價(jià)格持續(xù)上漲。北京、上海、深圳、廣州等城市房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過(guò)10%，部分地段好，公共服務(wù)配套好的區(qū)域，房屋租賃價(jià)格漲幅甚至達(dá)到20%。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2008年北京市平均的租賃價(jià)格為2490元，2009年平均租賃價(jià)格為2547元，租賃價(jià)格小幅上升2.3%，而2010年前6個(gè)月，北京市平均的租賃價(jià)格為2928元，比2009年上升15%。特別是5月、6月間租金上漲驚人，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年5月、6月，北京平均的租賃價(jià)格為每月3000元，同比2009年租金上漲了20.3%。

　　從全國(guó)來(lái)看，自2008年年中直到2009年8月份CPI中居住類指標(biāo)的房租價(jià)格指數(shù)持續(xù)下滑，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)房租價(jià)格也不斷攀升，近期也出現(xiàn)了大幅上漲，由2010年年初2.9%上漲為5月份的3.6%，這一速度高于2002年以來(lái)各年同季平均增速0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　進(jìn)入2010年以來(lái)，住宅以及普通住宅的租賃價(jià)格指數(shù)繼續(xù)了2009年6月份以來(lái)的上升趨勢(shì)，并且增速有所加快。2010年1季度住宅租賃價(jià)格指數(shù)為101.9，分別快于2005年以來(lái)各季度平均值和各年同季平均值0.69和0.58個(gè)百分點(diǎn)。普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)為103.6，分別快于2005年以來(lái)各季度平均值和各年同季平均值1.77和1.76個(gè)百分點(diǎn)。

　　在房地產(chǎn)價(jià)格尚未出現(xiàn)明顯下降，房屋租賃價(jià)格又大幅上漲，這對(duì)剛性住房需求者將帶來(lái)巨大的影響。統(tǒng)計(jì)顯示，北京的普通住宅平均租賃水平，經(jīng)過(guò)數(shù)月的上漲，達(dá)到每月2947元，已經(jīng)超過(guò)2009年北京應(yīng)屆畢業(yè)生的月平均工資2472元。這將使得低收入群體的生活壓力不斷上升。

　　多種因素導(dǎo)致當(dāng)前房屋租賃價(jià)格持續(xù)上漲

　　近來(lái)，我國(guó)房屋租賃價(jià)格持續(xù)上漲的原因是多方面的，主要包括以下幾個(gè)方面：

　　1、房地產(chǎn)新政使住房需求發(fā)生階段性變化。在今年出臺(tái)的“最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)政策之后的兩個(gè)月，關(guān)于房屋租賃價(jià)格上漲的討論隨之而起。房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房屋租賃市場(chǎng)盡管不同，但的確有著內(nèi)在的聯(lián)系，聯(lián)系的結(jié)合點(diǎn)是這兩個(gè)市場(chǎng)都具有滿足居民住房需求的功能。

　　房地產(chǎn)“新政”出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出迅速冷卻的態(tài)勢(shì)，成交量大幅下滑。由于我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化加速階段，住房的剛性需求仍然占較大比重。目前不少農(nóng)村人口舉家到城里打工；不發(fā)達(dá)地區(qū)的人口流動(dòng)到大城市尋求機(jī)遇；每年還有大量的大學(xué)畢業(yè)生留在城市就業(yè)；本地居民也還有改善居住的需求，年輕人要結(jié)婚；尤其不能忽視的是，城市大拆大建中，還造就了大量拆遷戶。不管是買房還是租房，這些人都需要居住空間。

　　需求在增加，但住房的供給跟不上需要。而目前來(lái)看，當(dāng)多數(shù)剛性需求一方面由于前期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面在前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策的背景下，即便具有一定的支付能力，也將選擇持幣觀望。

　　通過(guò)提高貸款首付，取消貸款利率優(yōu)惠，限制購(gòu)買多套房，限制外地人購(gòu)房等等措施等一系列圍繞遏制投機(jī)需求的政策，同時(shí)也將一些原本準(zhǔn)備買房的剛性需求者擋在門外，這些人不得不去租房市場(chǎng)作為替代性的選擇。進(jìn)入租房市場(chǎng)的人多了，用于出租的房源并未增加，供求發(fā)生變化使得房租上漲。

　　2、房地產(chǎn)中介人為推高房租。房地產(chǎn)中介公司作為一個(gè)信息服務(wù)性機(jī)構(gòu)，理論上是利用其在信息資源的優(yōu)勢(shì)降低住房需求者的搜集成本。然而現(xiàn)實(shí)中我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)運(yùn)行還很不規(guī)范，無(wú)論是房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)、還是房屋租賃價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)均具有推波助瀾的作用。

　　以房屋租賃價(jià)格為例，由于當(dāng)前房屋買賣市場(chǎng)極度冷卻，成交量急劇下滑，房屋中介收益率也隨之下滑。為補(bǔ)償房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)上的損失，中介機(jī)構(gòu)更多地會(huì)注重租賃業(yè)務(wù)的“開發(fā)”。據(jù)調(diào)研，多數(shù)房地產(chǎn)中介是不允許房東與房客直接見(jiàn)面和聯(lián)系，而隨著租房需求不斷增加，中介公司會(huì)有兩個(gè)選擇，第一，勸說(shuō)房東提高租金，這是由于中介公司獲得的傭金與房租直接掛鉤；第二，對(duì)于已到期房客，以租金普遍上漲為由肆意大幅提高房租，目的在于不再與該房客續(xù)租，這是由于如果續(xù)租將不能收取中介費(fèi)。

　　而在租房需求比較旺盛的條件下，中介公司則非常希望租期縮短，以增加其同一套房源的租賃次數(shù)，進(jìn)而增加傭金。這樣一來(lái)，是很多原本已經(jīng)滿足住房需求的租房客又被推向了房屋租賃市場(chǎng)，人為地?cái)U(kuò)大了該市場(chǎng)的需求量，進(jìn)而推高房屋租賃價(jià)格；第三，往往中介在租賃市場(chǎng)旺盛的時(shí)期更希望選擇“代理”的方式自己先把房東的房子承租下來(lái)，然而在加價(jià)出租。

　　3、房租快速上漲具有部分季節(jié)性因素。房屋租賃價(jià)格上漲也具有部分的季節(jié)性因素，這主要是由于每年6、7月份是大學(xué)生畢業(yè)的時(shí)間，因此這段時(shí)間往往是租房需求比較旺盛的時(shí)期。同時(shí)，隨著越來(lái)越多的人為方便孩子上學(xué)，選擇在學(xué)校附近租房，然而學(xué)區(qū)房源有限，進(jìn)而推動(dòng)房租上漲。

　　應(yīng)對(duì)房屋租賃價(jià)格過(guò)快上漲的對(duì)策

　　妥善解決好當(dāng)前房屋租賃價(jià)格快速上漲的問(wèn)題是對(duì)于解決人民群眾住房問(wèn)題的重要環(huán)節(jié)之一，必須采取多方面的手段予以應(yīng)對(duì)。

　　1、圍繞“增加供給”來(lái)緩解當(dāng)前供不應(yīng)求的市場(chǎng)矛盾。只要供給不足，就一定會(huì)有漲價(jià)行為，如果說(shuō)售房市場(chǎng)有投機(jī)者囤積居奇以炒作牟利的話，租房市場(chǎng)不可能存在這種投機(jī)行為，因此，應(yīng)對(duì)房屋租賃價(jià)格過(guò)快上漲的措施應(yīng)該圍繞“增加供給來(lái)展開”。

　　第一，政府應(yīng)該“放松地根”，讓開發(fā)商建造更多的商品房，提高住房供給將從根本上就愛(ài)那個(gè)地房地產(chǎn)價(jià)格以及房屋租賃價(jià)格；第二，政府也要建設(shè)更多的公共出租房包括廉租房，以增加供給滿足需求進(jìn)而降低價(jià)格，只有加大公租房的建設(shè)力度，讓公租房的房源優(yōu)勢(shì)，信譽(yù)優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)定優(yōu)勢(shì)來(lái)平抑市場(chǎng)，散兵游勇的業(yè)主才抬不起價(jià)來(lái)，高漲的租金才不會(huì)把租房者逼入絕境；第三，通過(guò)稅收政策調(diào)整，鼓勵(lì)閑置房源出租，釋放房屋租賃市場(chǎng)的供給。

　　2、提高低收入者收入水平，增加住房補(bǔ)貼。我們看到我國(guó)居民收入水平較低，尤其是低收入水平居民占比較高。而在高房?jī)r(jià)的背景下，房屋租賃成為滿足住房需求的重要方式的格局勢(shì)必導(dǎo)致房租大幅上漲。短期內(nèi)問(wèn)題的核心是，收入與房租上漲不同比例，房租上漲快于收入水平增加，使得普通居民難以承受。

　　與此同時(shí)，通貨膨脹預(yù)期仍然存在，如果與居民生活相關(guān)的諸多消費(fèi)支出項(xiàng)目?jī)r(jià)格均持續(xù)上漲，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)一定的社會(huì)問(wèn)題。因此，必須要推動(dòng)收入分配制度改革，提高居民收入水平。在短期內(nèi)需要，對(duì)低收入者，尤其是剛剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生，建議政府和企業(yè)共同想辦法提高其住房補(bǔ)貼。

　　3、規(guī)范和引導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)包括，第一，房?jī)r(jià)過(guò)高，與居民收入水平不適應(yīng)；第二，結(jié)構(gòu)失衡，住房供給結(jié)構(gòu)與住房需求結(jié)構(gòu)不匹配，供給住房多半是商品房，而且是大戶型，需求者則往往更多希望買到政策性住房，小戶型的住房；第三，資源錯(cuò)配，一部分人擁有大量住房，而予以閑置，而另一部分人則急需住房卻買不起。基于以上特點(diǎn)，房屋租賃市場(chǎng)對(duì)于我國(guó)居民而言具有十分重要的意義。

　　按照大多數(shù)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，房屋租賃實(shí)際上應(yīng)該是大多數(shù)居民滿足住房需求的方式。因此，只有擁有一個(gè)健康的房屋租賃市場(chǎng)，才能妥善地解決好廣大人民群眾的住房問(wèn)題。針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)所存在的問(wèn)題，需要采取多種措施予以規(guī)范。第一，盡快出臺(tái)關(guān)于規(guī)范和引導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)，充分考慮到租房者在房屋租賃過(guò)程中的弱勢(shì)地位，并保護(hù)其合法利益。針對(duì)違法違規(guī)、惡意損害租房者利益的中介應(yīng)取消其營(yíng)業(yè)資格，并予處以高額罰款。第二，嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)中介惡意炒作，提高房租；第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介組織機(jī)構(gòu)審批和管理，定期對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)、監(jiān)督和檢查。

　　(作者單位：國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部）