三套房貸“外緊內松”：首付六成即可享受

　　住房和城鄉建設部政策研究部主任、中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系副主任秦虹日前公開表示，對第三套房不放貸、對沒有社保人員限制購房數量等臨時性政策有可能放松和退出。然而此話出口不久，住建部以及銀監會立即出面稱調控將繼續嚴格執行到底。目前市場層面上“二套房”、“三套房”究竟是何狀況，記者調查發現，“三套房”房貸“外緊內松”。

　　本版撰文 李琛 周祺瑾

　　市場暗訪

　　三套房：首付六成即可享受

　　記者從多家商業銀行了解到，三套房貸的申請從原本的遮遮掩掩，已經逐步明朗化。興業銀行個貸部的工作人員告訴記者，只要首付不低于5.5成，利率上浮15%左右，即可以申請到三套房貸款。此外，交通銀行也表示，目前只要符合相關規定，也可以申請到三套房貸款。中原地產研究與咨詢部經理馬冀表示，三套房的開閘并不是最近的事情，之前銀行對一部分資質優良的客戶就已經開放了三套房。房地產貸款是銀行零售的主營業務，風險低，量大，銀行對這塊業務的需求還是很大的。4-5月份貸款的連續收緊已經使得銀行的貸款收入降低，目前樓市成交持續走低，政策效應體現，銀行的三套房開始從暗處走向明朗化。

　　記者了解到，目前多家商業銀行都明確三套房的申請門檻，首付5.5-6成，利率上浮15—20%不等。和以往不同的是，大型國有銀行相比一向門檻更低的中小銀行更為寬松。有業內人士分析，以前大型國有銀行條件更嚴是因為貸款額度不夠，目前經過幾個月的緊縮，大型銀行額度大，彈性高，反而相比中小銀行的更為寬松。

　　不過針對近期媒體上傳得沸沸揚揚的三套房貸松綁傳聞，凱盛經略副總經理趙煒表示這純屬謠言。凱盛經略至今還未接到銀行的通知說會放寬對三套房的貸款。目前的三套房貸款政策來看，貸款者必須資信良好，如：沒有任何信用卡逾期還款記錄，無房貸逾期還款記錄，有固定的工作，穩定的銀行流水和稅單、有一定的存款(存款最低50萬)等等，符合這些要求才能申請三套房貸款。貸款成數也只能享受首付六成，貸款利率上浮20%。

　　二套房：認貸不認房

　　從4月份調控以來，認房又認貸的標準致使不少改善住房者被排除在首套房的優惠之外，但是如今這個認定又出現了變化。某位中介工作人員告訴記者，自己剛給一位購房者辦理了貸款，他和父母名下共有一套房產，目前又買了一套婚房，原本銀行方面告訴他是按照二套房執行，即首付5成，利率上浮10%。但是去辦理貸款的時候，銀行方面表示，他的資信記錄上沒有貸款記錄，因此可以按照首套房來執行。

　　建設銀行的個貸工作人員告訴記者，原本二套房的認定是認房又認貸，但是認房這一塊實在很難執行，比如有些人買房子較早，或者在異地很難查到，因此該銀行目前就是根據貸款記錄來判斷是否屬于二套房。有銀行業內人士表示，認房認貸難度很大，一般對于資質尚可的客戶，銀行認貸的居多，對于資質不好的客戶，可以嚴格執行認房認貸的原則予以否認。

　　此外，業內有傳言表示，只要之前的貸款還清，依然可視為首套房。對此記者致電了包括交通銀行、興業、光大、中信等多家銀行，對方均表示目前不存在這種認定方式。交行工作人員表示，認貸的關鍵就是銀行在審貸時調查資信記錄，如果上面有貸款記錄，就視為多套房，無論之前這套房貸有沒有還清。

　　記者調查

　　三套房貸已被認可

　　上周末，記者在奉賢某樓盤售樓處了解到，原本受限制的三套房已經放開。項目銷售人員告訴記者，對于第三套房的購房者只要首付五成，貸款利率1.2倍就可以操作。與此同時，二套房依舊首付五成利率1.1倍，至于首套房則可以享受最低7.5折優惠。中原地產相關人士則告訴記者，前期對于第三套房的客戶基本很難滿足貸款要求，不過現在已可以操作，但是要求首付六成利率上浮20%。不過值得注意的是，雖然三套房已經放開，但是從滬上多個樓盤以及中介公司得到的反饋則顯示，實際購買第三套房的客戶量與前期并無實際變化。某相關負責人表示，由于現階段客戶主要以首套房以及改善型買家為主，投資性質的第三套房買家出手原本就很謹慎，或許需要等到政策徹底消化之后才會入市。

　　對此，德佑地產市場研究部經理蔣旭表示，面對銀行統一的信貸政策，更多的客戶表達出理解和支持，近期基本沒有因為“貸款”而引發的糾紛；不像在信貸政策的靈活時期，每家銀行的政策不一，為了爭取客戶資源，爭相出臺優惠政策，這樣反而擾亂了市場秩序，催生了市場矛盾。同時，由于政策的高壓，目前沒有哪一家銀行敢越雷池半步，內部業績壓力巨大，在下半年政策壓力弱化后，不排除部分銀行將開放“綠色通道”。

　　業內分析

　　連鎖反應不可低估

　　銀行信貸政策的緊松一直以來被看成房地產調控方向的信號燈。對于住建部和銀監會近日的辟謠，某業內人士表示，銀行對于二套房和三套房始終是在認真貫徹的，目前的松動只是出現在認定層面，不過該人士同時指出，目前的市場狀況在短期內對于成交的影響有限。馬冀同時表示，商業銀行貸款的放松目前只是從臺下轉到臺上，和之前沒有實質性的變化，因此對促進成交短時間內影響不會很大，回暖的根本還在于價格和成交量。蔣旭也指出，目前所有的銀行還沒有進一步明確的動作，還是按照之前的相關規定在操作，暫時也只能靜觀其變。所謂的“綠色通道”就是在下半年不排除會有所松動，但也要看“政策環境”，當然，就算“松動”也是僅對“質優”客戶。

　　上海富陽總經理王佳則分析認為，銀行之所以悄然開閘三套房貸款，主要是與商業銀行自身經營需求有關，房地產市場低迷和經濟增長的回落，部分銀行新增房貸量下降過半，直接導致銀行貸款需求的大幅下降，銀行信貸壓力倍增，拓展三套房信貸業務也在情理之中。但是政策信號的傳導效應值得關注，新政出臺后三個月來成交均價未見明顯松動、成交量卻出現一路下跌的低迷局面，并未達到史上最嚴厲的樓市調控政策目的，而此時松動臨時政策，所釋放的調控走向信號以及可能誘發的連鎖反應仍不可低估，所以最終影響仍要看各相關部門對調控政策的執行力度。

　　趙煒最后也表示，國務院已派人往上海、深圳、廣州、北京等地實地考察當地的房地產情況，了解政策對當地樓市的影響究竟如何。如若新政的出臺并未對這類城市的樓市起到限制作用，不排除政府會出臺更多的調控政策來控制這些一線城市房價的可能性，因此未來的信貸政策只會越來越緊。目前的回暖只是在新政強壓下的一次正常反彈，后市預計仍然不容樂觀。