土地“首付”提高能夠降房價？

　　國土資源部總規劃師胡存智在日前召開的2010房地產夏季峰會上指出，國土資源部將嚴格規范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價不低于當地基準地價70%，保證金不低于出讓最低價30%。這一信息迅速被外界解讀為，國土部將提高開發商買地“首付”。對處在新政考驗中的開發商，這一信號又將會帶來什么樣的影響？為此，我們邀請南京房地產開發建設促進會秘書長張輝和江蘇中浩投資集團副總裁段凱煒就此進行探討。

　　此舉可能使房價不降反漲

　　張輝 南京房地產開發建設促進會秘書長

　　我認為應該降低門檻、鼓勵企業拿地，吸收開發商手上的資金。手上的資金被吸走，房子又賣不掉，開發商的資金壓力才會越來越大。”

　　提高拿地保證金的邏輯和收緊開發商貸款、限制融資等手段一致，無非是提高開發商拿地的門檻，恐嚇開發商調控收緊不敢拿地，減少地王出現，降低地價，拉動房價下降，其核心在于“通過拉低地價拉低房價”。這是土地調控影響房價調控的重要形式之一，同時，降低地價也是國土部門的調控目標和成果。

　　但同時，開發商不敢拿地，也沒錢拿地，地方政府也不愿意賤賣，必然造成土地實際成交量的下滑，又會在市場回升周期造成住房供應量的緊缺，最終形成供不應求下的房價飛漲。2008-2009年已經連續兩年土地成交量低位運行，今年如果再不增加土地供應量和實際成交量，后續可能形成長達3年的住房供應緊缺。

　　在這種情況下，要想控制房價上漲，對需求的控制(二套房貸等政策)絕對不能有絲毫放松，只要略有放松，就極有可能會形成供不應求、房價大漲的態勢。因此，未來3年的房地產市場可能“不是以銷定產，而是以產定銷”，即有多少供應量，釋放多大的需求，供應量不足就只能壓著需求不放。

　　在這個時候如果還采取提高拿地首付這樣的舉措，無疑會進一步降低土地成交的規模，加劇下一輪增長周期的供應緊張局面。因此，在調整時期，要發揮調控作用的話，正確的做法應該是降低門檻、鼓勵企業拿地，吸收開發商手上的資金。手上的資金被吸走，房子賣不掉，沒有新增資金回籠，開發商的資金壓力才會越壓越大。土地成交量大了，未來的房價就不可能漲上去，或者說不可能漲得快，開發商在土地成本壓力和房屋消化壓力以及未來預期不樂觀的情況下才更可能降價。

　　“首付”提一成影響不大

　　段凱煒 江蘇中浩投資集團副總裁

　　開發商在拍地前，肯定會做全款的充分資金安排，誰會僅僅準備剛剛好的二成或三成的資金？這項政策如果實施，對開發商影響不會大。”

　　今年3月份國土部就發布了“19條”，要求開發商拿地須先繳20%保證金，提高了開發商拿地的門檻，很大程度上是為了遏制地王的頻繁出現。現在再將土地出讓的保證金提高到三成，對開發商影響不大。

　　既然之前已經要求拿地先繳納2成土地出讓保證金，那么開發商在拍地前的資金準備中，肯定會做全款的充分資金安排，誰會僅僅準備剛剛好的二成或三成的資金？對地塊的資金承受能力決定了開發商的拿地策略，而不是在付款方式上糾纏。所以如果這項政策如果出臺，它的決策依據很讓人疑惑，是二成、三成還是四成保證金能真正起到作用？

　　同時，土地參與宏觀調控應該利用地租的導向作用。國家可以通過地租杠桿來實現“讓利”與“取利”，從而有效調節資本在不同的級差土地以及部門和產業間合理流動，直接或間接制約甚至是決定投資的方向，出讓金付款方式的改變作用非常小。

　　從另一方面而言，土地出讓保證金提高到三成，提高的資金無疑是提高了開發商資金利用的成本，本來原先可以晚付的資金現在早付了，提前支出就將資金成本也提高了。那么這部分增加的成本就可能會分攤到未來房屋銷售當中。因此，在市場化運作情況下，開發商在合理利潤率追求下，會將因土地出讓造成的資金成本轉移到房價中，可能的結果將是促進未來房價的上漲。

　　由此說到眼下市場行情冷淡開發商究竟該如何選擇的問題，如果你對現在的銷售速度能夠容忍，資金寬裕的話自然可以繼續維持現狀。如果希望銷售速度能夠加快，還是要動用價格杠桿。這是很正常的市場法則。

　　-本版主持 彭平