南京二手房價開始下滑 二手房淘金機會來了

　　4月中旬二套房貸新政出臺后，二手房市場的投資需求受到明顯抑制，剛性需求也陷入觀望，市場成交量應聲而落，掛牌房源卻大大增加。隨著新政的持續和深入，雖然全市二手房掛牌均價依舊保持在高位，但江北、江寧、河西等區域的二手房價開始率先出現下滑，一些二手房源的報價要比區域內在售的新房價格便宜不少，這讓部分購房者重新關注到二手房市場。

　　買下奧體新城二手房

　　10個月賺了75萬

　　稱得上資深投資者的鄒女士前后經手過6套房，每個都大賺，不過最初她買下的都是新房，關注二手房是從2008年開始的。“當時為了給孩子上個好幼兒園，我看了不少新樓盤，比較下來對奧體新城比較滿意，那里的幼兒園掛的是南京一幼的牌子，不過當時售樓處沒有新房源在售，開盤還要等好幾個月，趕不上幼兒園新生報名的時間，不得已只好選擇二手房。”

　　2008年7月，鄒女士以9800元/㎡的價格買下了奧體新城一套98㎡的二手房，孩子也順利地上了小區內的幼兒園。入住幾個月后，鄒女士發現這套房子因為靠近馬路會有些吵，年輕人沒什么，但家里的老人住不習慣，因此還是搬回了原來的房子，這套二手房也掛到了中介那里準備轉讓。讓鄒女士意外的是，買下來不過大半年，這套房子已經增值了很多，而且很搶手，想要看房的電話一天能接到十幾個。2009年4月，這套房子以1.65萬元/㎡的價格賣出，“大概10個月的時間吧，賺了75萬”，這讓鄒女士對二手房投資產生了興趣。

　　她很快又在城中看中了一套二手學區房，買的時候單價是1.3萬，現在已經漲到2.3萬了。因為孩子上小學還有好幾年，鄒女士把這套二手房先租了出去，“才40㎡大的房子月租金2000元，算是不錯的了！”

　　對于今年4月中旬出臺的二套房貸新政等一系列調控政策，鄒女士反倒認為是個機會，她認為房價長期來看仍會保持上漲態勢，所以自己仍會繼續關注房產投資，調控之下更容易出現質優價廉的好房源。

　　新城區二手房價下滑

　　吸引投資者抄底

　　2009年，南京房價突飛猛進，異軍突起的二手房市場吸引了不少買房人和投資者的目光。有中介機構統計稱，當時南京二手房市場上的投資比例整體已達到了三成，江寧、奧體、浦口則超過了三成。進入2010年后，受調控政策影響，各大銀行紛紛收緊了房貸的口子，不少20年以上的二手房貸款非常困難，使得二手房市場成交量驟減。

　　統計數據顯示，2010年上半年和2009年同期相比，南京二手房市場的房源量增加了50%，而交易量和去年同期相比下降超過20%。從掛牌價看，據365地產家居網統計，6月南京全市二手房掛牌均價11963元/㎡，與5月的11901元/㎡基本持平。但在南京全市11個區中，有7個區的6月掛牌價比5月有不同程度回落。其中，浦口區二手房個人掛牌均價7736元/㎡，環比5月下滑4.67%，再度成為全市掛牌價回落幅度最大的區域。另外，建鄴和江寧兩區掛牌均價分別為16311元/㎡、10059元/㎡，環比5月分別下滑2.98%和2.91%。三大新城區跌幅領先其余4大區域。

　　以江北為例，來自一些房地產網站的二手房源信息顯示，目前江北的二手房價格相比此前大幅下滑，單價6000元左右的房源比比皆是，個別樓盤還出現了“5字頭”的房源。

　　房價的下滑使得部分購房者重新關注到二手房市場。筆者從中廣置業、滿堂紅、我愛我家等幾家知名中介了解到，6月以來看房人數已經有較為明顯的上升。6月底365地產家居網組織的河西二手房看房活動中，有21%的參與者明確表示是純投資或半投資半居住需求。

　　投資二手房

　　稅費成本相對較高

　　二手房市場投資呈現出再度升溫的趨勢，那么，買房人如何在二手房投資中淘得真金？二手房投資中又應注意哪些事項呢？

　　我愛我家市場部經理舒莉莉表示，一手房和二手房各有其優勢，購買二手房的好處主要有兩點：一是二手房是現房，房子本身質量、配套等問題一覽無余，配套到位率要比新房高出許多。二是二手房即買即住，不用等待，特別是一些已裝修的二手房，基本上是拎包入住，給著急結婚和改善性的自住型購房人省去了許多麻煩。而新房是期房，一些配套等多未到位，另外在入住時間上一般要等上一年甚至兩年的時間才能入住。但在稅收方面，買二手房要繳納的稅費比買一手房多很多，購買一手房只需繳納契稅與公共維修金，而購買二手房，雖然公共維修金不用再重復繳納，但是要繳納契稅，許多房產還要繳納5.5%的營業稅以及全額1%，或差額20%的個稅，此外還有中介費用。

　　在中廣置業岔路口店的韋舉經理看來，地段、配套以及樓盤的品質、管理等因素決定了房屋未來的升值潛力。對于購買二手房長期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區域買房，比如江寧的二手房雖然在新政之后價格有一定幅度下調，但面積不大、總價不高、地鐵沿線的二手房一直很受歡迎。韋經理還表示，房地產市場的日益成熟使投資者逐漸失去了短期獲取暴利的可能，現在投資二手房不妨選擇通過出租獲得穩定、長期收益的方式。

　　-本報地產評論員 劉莉