南京別墅市場在玩“潛伏” 開發(fā)商做好過冬準備

　　在樓市新政所帶來的陣陣寒風中，原本被業(yè)內(nèi)人士視為新政“避風港”的別墅市場，也未能獨善其身。網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與住宅項目一樣，南京別墅市場在上半年也同樣遭遇了拐點，特別是從5月開始，逐漸走入了低谷。

　　為什么目標高端市場的別墅物業(yè)，也會受到較大的沖擊？在市場走淡之時，別墅的開發(fā)商又采取了怎樣的應對措施？下半年南京別墅市場會有哪些新變化呢？本報聯(lián)合365地產(chǎn)家居網(wǎng)進行了調(diào)查。

　　“金三銀四”曾創(chuàng)下新高

　　2010年的南京別墅市場，開局十分順利。在經(jīng)歷了2009年別墅市場異常火爆之后，今年1月南京別墅成交面積達到了近2萬平方米。而1月的市場供應量，也僅僅是剛超過2萬m2，因此，此時的供需比基本達到了1:1。在供需雙旺背景，別墅價格也有了一定幅度的上漲，2009年還在10000元/m2左右浮動的成交均價，在1月已上漲到12000元/m2左右。

　　接下來的2月，或許是由于春節(jié)假期的原因，雖然別墅市場的上市量一度達到了近35000m2，但成交面積僅為10000m2。在供大于求的形勢下，南京別墅市場的成交均價有了小幅回落。從1月的12185元/m2左右下降為11637元/m2，下降比例接近5%。但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，此時的別墅需求只是被短暫隱藏了。

　　在有著傳統(tǒng)旺季之稱的“金三銀四”中，別墅成交面積連續(xù)上升，從接近2萬m2增長至5.5萬m2以上，創(chuàng)下了今年以來的新高。與此同時，市場的供需雙旺催生出了價格新高。兩個月的別墅成交均價都超過了15000元/m2。特別是3月的15444元/m2，據(jù)了解，這個價格是2009年2月以來15個月中的最高點，堪稱頂峰。

　　新政之后量價齊跌

　　與對普通住宅的預測有所不同，在新政出臺之后，不少業(yè)內(nèi)人士表示，由于別墅市場以高端客戶為主，因此受到政策的影響會很小。而4月南京別墅市場的優(yōu)異表現(xiàn)，也在一定程度上鞏固了很多別墅開發(fā)商和購房者的信心。許多專家甚至表示，新政之下別墅類產(chǎn)品將成為“避風港”，新政對于別墅市場沒有實質(zhì)性影響，新政后別墅會更搶手等。

　　然而，5月別墅市場量價齊跌的事實，最終讓持上述觀點的業(yè)內(nèi)外人士美夢落空了。網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，5月南京別墅市場的成交面積僅為7000多m2，環(huán)比4月的55000多m2下降幅度達到了85%以上。在成交均價方面，下跌的趨勢也一樣明顯。5月的數(shù)據(jù)為13883元/m2，環(huán)比4月的15247元/m2下降了1364元/m2，下降幅度幾乎達到了9個百分點。

　　剛過去的6月，南京別墅市場似乎還是沒有較大起色。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，6月全市別墅成交面積為1萬m2左右。雖比5月略好，但綜合上半年南京別墅市場的成績看，總體趨勢還是下滑。此外，除了銷量不佳之外，6月中多處別墅遭遇退房，也是讓很多開發(fā)商頭疼的一件事。

　　別墅項目玩“潛伏”

　　對于別墅市場出乎意料地轉(zhuǎn)冷，更多別墅項目的開發(fā)商選擇了“潛伏”的方式來應對。南京一家研究機構(gòu)在4月曾預測，5月為市場旺季，別墅市場有可能迎來推盤高峰。而后來的事實卻是，4月曾宣稱5月推盤的14家開發(fā)商中，后來按時進行銷售的只有不到7家。

　　365地產(chǎn)家居網(wǎng)別墅頻道總監(jiān)郭振新將別墅的“潛伏”歸結(jié)為三點原因，首先是市場發(fā)生了變化，別墅客戶雖然沒有直接受到新政打擊，但新政特別是房產(chǎn)稅傳聞對他們心理上造成的影響是不容忽視的，很多人的態(tài)度從不受影響變?yōu)橄扔^望再說；其次，不少別墅項目工程進度跟不上，特別是一些在品質(zhì)上要求較高的開發(fā)商。另外，去年別墅市場的過度熱銷已經(jīng)透支了今年的市場，大家還在等待購買力的恢復。

　　當然，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士承認，這些原因中最重要的，還是新政導致了客戶心理的變化。在一線負責銷售的加州城銷售經(jīng)理李超，可以說是深有體會。“4月和之前來的客戶，關(guān)注點更多是品質(zhì)；而進入5月以后，客戶對于價格越來越來敏感。很多購房者都問，現(xiàn)在政策都出來了，你們還不優(yōu)惠？”

　　開發(fā)商做好過冬準備

　　“在新政影響下，今年南京別墅上市量將達不到年初預計的水平。”網(wǎng)博研究機構(gòu)這樣表示。2010年年初，各方預測，年內(nèi)南京包含都市圈的別墅上市量預計將達到3000套以上，供應面積約為100萬平方米。但截至目前，已銷售的別墅房源不足預期的1/3。“一方面，很多別墅是去年下半年才開始趕工期，今年上半年尚未達到銷售要求；另一方面，新政使不少別墅項目在上半年采取了觀望態(tài)度，將推房時間拖到了下半年。而今年大量房源推遲上市，無疑也會造成下半年將迎來一波別墅上市高峰。”

　　鑒于此，不少別墅開發(fā)商已經(jīng)開始準備對策。珍珠泉九號的市場總監(jiān)齊旋就表示：“下半年我們的推廣方式會有變化，肯定要做好過冬的準備。”

　　-本報地產(chǎn)評論員 李匯豐