新政擠壓房企“錢”途 信托融資成本超15%

　　號稱“史上最嚴厲”的房地產新政出臺后，《每日經濟新聞》記者近日調查發現，房地產企業的融資成本隨著政策的緊縮而沖至高位：民間融資的成本漲至月息3分，房地產信托融資成本由年初的11%左右上漲至15%以上。

　　與此同時，投向房地產市場的集合信托產品收益率也水漲船高，由年初的8%漲至9%以上，大約上升了1個百分點。

　　房企民間融資成本上升

　　浙江的房地產開發商老張最近煩透了。在山東的一個項目進行了大約1/3時，他的公司臨時決定更改規劃，“我們想把目光放得更長遠一些，把周邊的土地也納入開發范圍，由原來的住宅社區，改為商住兩用社區。”

　　在新規劃上馬后不久，被認為“史上最嚴厲”的房地產新政出臺。為此，老張最近在上海和山東之間來回奔波，為該項目尋找方便可行的融資方式。

　　“盤子已經鋪開，這時資金鏈一斷裂，就只能爛尾。”老張稱，“從銀行拿土地開發貸款是不可能了，現在正在想辦法和信托公司合作，發行集合信托產品募資；不行就只能找私募合作。”

　　按照老張的說法，《每日經濟新聞》調查發現，上述兩種融資方式的融資成本均不菲。

　　記者昨日(7月15日)從深圳一家投資咨詢公司了解到，目前房企從私募拿資金的月息是3分(3%)，具體還要考察項目的風險和借款者的資質，貸款期限一般不超過半年，這相當于年化融資成本約為36%，遠高于發行信托的成本。

　　與此同時，華融信托的一位項目負責人對《每日經濟新聞》表示，銀信合作叫停后，房企只能通過集合信托產品募資，成本呈上漲態勢。

　　房企集合信托融資成本超15%

　　上述人士稱，“現在就算是資質好的企業，發行信托產品融資每年的成本最低也要13%，大多集中在15%以上。此前每年11%的成本就能做得下來。”

　　至于信托融資成本上升的原因，北京信澤金分析則認為，絕大多數信托公司面臨著營銷推介成本上升的難題，高額的營銷費用勢必要轉嫁到融資方身上。

　　據悉，目前像老張這樣的房地產開發商并不在少數。自2010年5月，銀監會對土地開發貸款和土地儲備貸款明確“三不貸”原則，各家銀行就開始壓縮土地開發貸款；而隨著近期傳出的銀信合作被叫停，房企通過單一信托曲線融資的模式也被切斷。

　　“再加上市場上有房地產新政籠罩，買房者普遍持觀望態度，各地商品房成交量急劇下跌，使得房地產商靠自身經營獲取現金流也變得困難起來。”

　　北京信澤金分析認為，“在當前的政策環境下，信托機構對房地產和證券市場提供融資的能力正在受到各種約束，這種供給與需求的嚴重失衡也在加劇融資難度，勢必將抬高整體的融資成本。”

　　集合信托產品收益大漲

　　《每日經濟新聞》調查發現，在房企通過信托的融資成本上升的同時，集合信托產品的融資成本也在悄然上行，目前較年初上升了一個百分點以上。

　　展恒理財公布的本月新發固定收益類產品顯示，在7月1日至5日發行的10款房地產信托產品中，預期年化收益率最高的一款已經達到10.5%，是由中信信托發行的投向東宸智地的3年期股權投資類信托產品，預計發行規模為4.4億。

　　另有3款產品的年化收益率都是9%，還有一款接近9%，達到8.8%。這意味著當期發行的50%的產品年化收益率都在9%左右。

　　而根據展恒理財此前的統計數據，2010年一季度，房地產信托產品平均預期年化收益率為7.52%，相當于這類產品的收益上升了1個百分點。

　　上述變化也得到了業內人士的證實。“年初房地產信托產品的年化收益率約為7%、8%，現在相當于上升了一兩個百分點。”華融信托的一個負責人稱。

　　北京信澤金理財顧問有限公司的市場監測分析人士稱，短期信托理財產品(例如≤2年的集合信托產品)的投資者年化收益率已進入9%~12%的區間，1年期信托產品已出現10%的預期年化收益率。

　　種種跡象還顯示，對于投向房地產市場的集合信托產品，單筆認購金額在300萬元以上的投資者儼然是市場的“寵兒”，獲得的年化收益率也較高。

　　華融信托的一位項目負責人稱，集合信托的特點是不通過大眾媒體宣傳，認購門檻一般為100萬元，因此投資者大多是有實力的機構投資者。

　　“這類企業抗風險能力強，對風險的甄別能力也很強。在當前房地產調控的形勢下，投資于房地產市場的信托產品收益率相應提高才能吸引這類企業投資。”上述人士透露。(記者 印崢嶸）