樓市新政出臺三月 多地房價仍未現實質性下降(2)

　　深圳律師 王相陽

　　王相陽：根據建設部建筑工程建筑面積計算規范的規定，像類似于建筑物的露臺、裝飾性幕墻，與建筑物不相通的裝飾性陽臺，都是不應計入面積的。而層高不足2米2的，兩米二的空間，以及與建筑物相通的陽臺，也只能按水平的投影面積計算一半。

　　按照國家相關規定，這些原本就不應該算面積的露臺、公共走道以及原本就只算一半面積的陽臺，在一些開發商的嘴里卻變成了給購房人的優惠。而如今更有甚者，把規劃設計范圍以外的面積以偽贈送的方式拿出來，來吸引購房人的眼光。

　　王相陽：我到現在都沒有發現有哪一個開發商敢站出來承擔這個責任，他也沒有說我們這個面積一定給你，贈送到位。就是玩了這樣的一個障眼法。

　　王相陽告訴記者，買房送面積其實不過是開發商的一個促銷手段，而贈送的面積要不就是原來就不應該計算的面積，要不就是超過規劃以往的違法搭建，這些贈送的面積都不會在房產證中體現出來。 對于購房人來說，買房送面積得到的未見得就是免費的蛋糕。

　　王相陽：即使這部分空間被你這樣通過二次改建的方式，把它開發出來了。甚至利用了，那這部分也不會寫進合同，也辦不了房產證，這部分的房產將來在抵押、過戶或者說繼承、拆遷等過程中，都不會被法律所認可。

　　記者：就是無效的？

　　王相陽：就是無效的。第二點二次搭建本來就是一個違章的行為，也會面臨被強制拆除、恢復原狀的后果。

　　目前深圳的不少樓盤都打出了買房送面積、特價房等口號來吸引購房者的注意，其中不乏虛假宣傳、違規做法，而真正大面積的降價我們還沒有看到。那么新政出臺三個月以來，深圳樓市到底發生了哪些變化呢？

　　最近這段時間，鄒建民經常和朋友一起到處看商鋪，而政策調控下的住宅似乎已經不再是他關注的重點。

　　鄒建民：我也觀察很長時間了商鋪，就是商業地產，商業地產現在是真正，它的價格跟住宅方面倒掛，就差不多，甚至是倒掛，住宅反而三萬塊錢，商鋪反而兩萬塊，很多這個情況。投資回報方面來講呢，住宅大概是三個點一下，一般在三個點左右吧。但是商鋪最差也要五點以上，五個點左右。

　　深圳聚集著大量的房地產投資客，他們中間有鄒建民這樣的職業投資人，也有來自于各行各業，如律師、企業主等等，他們有一個共同的特點就是交易套利過的房產遠不只一兩套。在近幾年樓市火爆的時候，這些投資客成為樓市中最重要和最活躍的力量。鄒建民告訴記者，深圳的投資客團體不少，隔一段時間他們就會聚在一起聊聊當下有些什么不錯的投資項目或方向。那么如今這些投資客又是什么狀態呢？

　　鄒建民：很淡，對樓市基本已經淡出話題了，淡出話題，談論的主要是商業地產方面的，這是一。另外一個是股票，還有討論換企業的，中小企業的怎么樣能夠上市。

　　在鄒建民看來，房地產調控新政對住宅市場的影響遠遠沒有結束，而觀望等待就是最好的策略。實際上，投資客的離場觀望進一步加劇了深圳樓市的低迷。

　　世聯地產首席分析師 王海濱

　　王海濱：這一次的新政出臺以后，對深圳樓市的影響還是蠻大的。那么從成交量還是從成交價格來看，然后都有明顯的變化。那么從成交面積來看的話，我們發現新政出臺這一周呢，成交的量是大概十萬平米，一周十萬平米，那么隨著時間的推移呢，到了上一周也就是6月28到7月4號這一周呢，成交面積僅有2.57萬平米。那么下降的幅度大概接近70%

　　世聯地產位于深圳高檔社區華僑城一個二手房門店的負責人江麗琴告訴記者，樓市新政出臺后買房的人一夜之間就突然消失了，這讓他們的業績大幅度下滑。

　　世聯行某門店經理 江麗琴

　　江麗琴：高峰期的時候，打比去年吧。去年我們這一個門店，大概一個月業績來說的話，是將近三百萬的業績，但是的話有十七八套吧，就是最高峰的時候，但是像現在新政出來了以后，我們6月份成交四套，就四套的二手成交，已經算是不錯的了。

　　在成交量急劇萎縮的同時，二手房的成交價格也開始回落。

　　江麗琴：價格在5月份下落的比較明顯，像我們這邊這個片區的話，大概有15%左右的一個下幅，這是成交的價格。

　　不過和二手房價格回落的幅度相比，深圳一手房的價格似乎更加堅挺。

　　王海濱：從4.15新政后兩個月，兩個半月的時間，整個深圳的房價下降了大概4%。現在在售的這些項目，包括新入市的這些項目，那么它的價格依然是比較堅挺的。也有個別的樓盤會有一些打折，然后推出一些特價單位。但他不是全面地說我就吆喝著說，我在降價，他不會這樣來做。

　　房產新政實施三個月后，深圳樓市彌漫著濃厚的觀望氣氛，成交量持續萎縮，但房價下跌的趨勢卻還是若隱若現。這說明調控政策在短期內已初見成效，遏制房價快速上漲的效果明顯。不過，市場預期仍然面臨一定的不確定性。那么，另一個一線城市北京樓市情況又如何呢？7月15日，北京二套房認定細則正式出臺，規定銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房屋權屬系統，查詢借款人家庭的住房數量，嚴格按認房又認貸的原則界定二套房。

　　盡管國家的樓市調控新政出臺了兩個多月，不過小劉卻發現北京的房價似乎并沒有降下來多少。

　　看房人 小劉：沒有來說沒有特別明顯的降價，沒有，都是稍微有點優惠，打個折扣這樣的。稍微降了一下吧，怎么說呢，沒有那么理想。

　　小劉和女朋友從去年開始考慮在北京買房，然而一天比一天高的房價讓這對畢業才三年的年輕人望而卻步。由于市區的房價太高，小寧把眼光投向了北京近郊的通州區，這里距離他上班的國貿附近大約20公里左右。幾天前，小劉在網上看到通州有家樓盤推出了15套特價房，于是周末他們興沖沖地趕到了這里。

　　陳婷：就是客戶拿三萬塊錢的現金，到新浪購一個五十萬塊錢的購房券，然后他來這買房直接抵到50萬的房款，那也就是說原來二百萬的房子現在變成五、六十萬。

　　盡管一套房減了五六十萬，不過小寧一算賬發現，即便這樣買房的壓力依然很大。

　　記者：20年的月供，每個月多少？

　　小劉女朋友：6500。

　　小劉：這個稍微壓力大一些，6000多畢竟…，生活方面就費勁。

　　記者：你們兩個人加起來工資大概多少？

　　小劉：比這多不了多少。

　　記者：像你們這么大，二十五、六歲要買房子的話必須還得是家里支持。

　　小劉：99%是這樣的，因為我們不是自己做買賣的，都是上班的嘛。

　　盡管這批特價房的價格比原來2萬多的單價減少了5000元左右，不過小寧發現，這個價格和去年同期相比，仍然高出了一倍左右。