高房租是供需雙方新的博弈

　　隨著嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控政策的延續(xù)，平抑樓市價(jià)格飛漲的功效已然初步顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，目前樓市銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊跌，房?jī)r(jià)瘋漲的局面在一定程度被控制。筆者相信不久或?qū)⒂幸欢ǚ�度的理性回歸。

　　這種情形本是眾多欲買(mǎi)房消費(fèi)者所期望的結(jié)果。但是，正所謂，一波未平一波又起，調(diào)控形勢(shì)下，新的問(wèn)題又出現(xiàn)了。根據(jù)人民網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，今年5到6月，北京樓市平均租賃價(jià)格為每月3000元，同比2009年租金上漲了20.3%，于是，有人便把瘋漲的房租比作是又一顆“綠豆”。其實(shí)不然，筆者認(rèn)為，綠豆是炒出來(lái)的，而高房租則是新政抑制高房?jī)r(jià)下供需雙方一場(chǎng)新的博弈。

　　所謂“房屋租售比”，是指一套房子月租金與房屋銷(xiāo)售總價(jià)之間的比值。如一套房子的月租金為1000元，售價(jià)為20萬(wàn)元，那么這套房子的租售比就是1：200。北京美聯(lián)物業(yè)發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，2009年11月北京樓市租售比突破1∶500，達(dá)到了1∶546，部分區(qū)域甚至高達(dá)1∶700，也就是說(shuō)業(yè)主花100萬(wàn)到140萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的小戶(hù)型房屋，出租價(jià)格僅為2000元。按2009年央行規(guī)定的一年期短期貸款利率5.31%計(jì)算，人民幣100萬(wàn)元一年能收回5.31萬(wàn)元的利息。而在1：500的房屋租售比下，一套售價(jià)100萬(wàn)元的房屋，一個(gè)月租金為2000元，一年僅能收回2.4萬(wàn)元。由此看來(lái)同樣是一百萬(wàn)，存在銀行里拿到的利息顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于出租房屋的租金。可為什么在這么高的租售比下2009年北京市房產(chǎn)交易卻異常火爆？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2009年1月份開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)為13560元/平方米，11月份的開(kāi)盤(pán)均價(jià)為17550元/平方米，漲幅高達(dá)29.42%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年二手房漲幅前排名第一的遠(yuǎn)大園五區(qū)2009年11月均價(jià)30000元/平方米，較去年同比上漲93.5%。第二名龍?jiān)穭e墅：2009年11月均價(jià)21000元/平方米，較去年同比上漲90.9%平均上漲幅度均在50%以上。針對(duì)此種房地產(chǎn)投資過(guò)熱價(jià)格漲幅異常的情況，2010年4月國(guó)務(wù)院和北京市政府分別出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)非理性上漲的政策。

　　對(duì)于今年5月份以來(lái)北京市房屋租金價(jià)格普遍上漲20%的原因，筆者認(rèn)為可能來(lái)源于以下三個(gè)方面：首先一些準(zhǔn)備按揭貸款購(gòu)房的消費(fèi)群體因貸款政策的調(diào)整而無(wú)法取得相應(yīng)的貸款，只能由買(mǎi)轉(zhuǎn)租增大了租房人群的基數(shù)進(jìn)而直接導(dǎo)致需方市場(chǎng)過(guò)熱。其次由于目前市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)明顯，一些業(yè)主紛紛將準(zhǔn)備出手的房屋轉(zhuǎn)為出租，為了達(dá)到預(yù)期利益而不斷提高租金，進(jìn)而拉動(dòng)了房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格。第三方面是因?yàn)榻鼉赡攴績(jī)r(jià)的瘋狂上漲導(dǎo)致租售比已經(jīng)由原來(lái)比較高的1：500演變?yōu)?：1000甚至1：1500，而國(guó)際上相對(duì)比較合理的租售比僅為1：200左右，因此高房?jī)r(jià)下必然會(huì)拉動(dòng)高房租，這將房屋買(mǎi)賣(mài)供求雙方的博弈演變成了房屋租賃供求雙方的博弈，否則，不管中介機(jī)構(gòu)再怎樣推波助瀾也不可能在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)炒出第二顆“綠豆”來(lái)。(齊集 北京凱亞律師事務(wù)所高級(jí)合伙人 律師）