任志強大談降價：“趕緊降 要給政府面子”

　　2010年參加博鰲地產論壇閉門會議的32人中，多數是國內房地產開發企業的老總，也有央行與發改委的官員。

　　會議的議題除了由全國工商聯房地產商會會長聶梅生解析房價及房價調控政策外，最主要的一項內容是“當前房地產形勢座談”。

　　盡管調控政策放松的傳言不斷釋放，但來自政府層面的信號已非常明顯，中國人民銀行研究局局長張健華在閉門會上說，“不必存在僥幸心理，2008年的救市故事不會再重演。”他同時表示，“今年的房價并未明顯下降。”

　　華遠總裁任志強此次也轉而大談降價，他的理由是“趕緊降，否則會出更多亂七八糟的政策，大家還是需要給政府一個面子”。

　　作為強硬派開發商的代表，任之前對降價一直持反對態度，而參會人士透露，他此次的態度也成為閉門會議上的主流聲音。萬科執行副總裁肖莉、保利地產副總經理胡在新和上海復地董事長范偉在接受《財經國家周刊》采訪時均明確表態，“下半年要隨行就市。”

　　“低開”共識

　　5月5日，恒大率先全國降價，初期跟風者寥寥，直至6月份，萬科全國范圍內價格普調，降價才成為開發商共識。

　　申銀萬國7月7日報告說，萬科6月全國所有項目平均降價幅度達14.3%，其中上海地區降幅達20%，深圳達到15%。而萬科近期公布的銷售業績顯示，其成為上半年唯一一家銷售過300億元的房企，銷售額達367.7億元，同比增長19.5%。

　　在萬科執行副總裁肖莉眼中，萬科不捂盤、不囤地、不當地王的“三不”政策中，不捂盤、不囤地的前提即為快速銷售。“加快銷售的標準是什么？就是我們所推新盤，當月達到60%的銷售比例，這需要尋找市場和合適的價格。”肖莉說。

　　她同時強調，“不存在降價問題，我們采取合理低價入市政策。”

　　肖莉此番表態，顯示出萬科在銷售策略上的成熟。2008年9月，萬科因在杭州降價，導致售樓處被砸。此后，該事件在一定程度上成為開發商不降價的最常見理由。

　　低開策略正在成為共識。復地集團董事長范偉對《財經國家周刊》透露，復地在上海的一些樓盤，因“定價合理而賣得不錯”，“新政下，有些開發商定價靈活，就有了銷量，說明還是有市場需求的。”

　　但范偉認為，價格調整還沒能成為普遍現象，“整體上，開發商應該調整自己的心理預期，把價格再降一點；但個體角度上，它們有自己的判斷決策，不敢動或不愿意降。行業內需要有些公司向前帶一帶，比如綠地、恒大都不錯。在這個時間點上，市場能活躍起來，對大家都有好處。”

　　國企保利地產在2009年出盡風頭，在激進的拿地策略下，其在2010年的動作更引人關注。保利地產副總經理胡在新透露，保利地產上半年銷售額近218億元，同比微增。

　　“保利的策略就是隨行就市。”胡在新說，“保利會適時根據市場狀況做出調整。”

　　按照慣例，諸多開發商將銷售重心放至下半年，這意味著下半年的供應量將大大超過上半年。萬科已將定價權下放至全國40家分公司，肖莉證實，“已經給分公司最大的權限。”

　　業務結構調整

　　對多數開發商而言，價格的松動是無奈之舉，而諸多房企趁勢進行業務結構調整，則更多顯示出未雨綢繆的味道。

　　政府大力投入的保障房建設近期成為不少開發商的避風港。

　　7月7日，上海綠地集團與上海市嘉定區政府簽署合作協議，綠地將投資30億元，在當地打造約50萬平方米的保障房社區。

　　綠地集團董事長張玉良曾公開表示，根據綠地集團年初制定的發展策略，公司將實行兩大產品結構調整。“保障房業務比例將會在整體集團業務中的所占比例進一步加大。”

　　萬科選擇了同樣的方式。其近期最大動作是，將在南京建設400萬平方米的保障房。肖莉透露，盡管該項目尚未完成談判，但萬科已將保障房建設看作住宅產業化的切口之一。

　　對于保障房可能偏低的利潤，開發商們并不排斥。

　　復地董事長范偉表示，設計好制度，然后以市場化方式來解決保障房問題是最佳方式。“建設是沒有問題的，只要大家有辛苦費，總會有人做。但需要有市場激勵。”

　　“我們追求平均利潤率就可以，地產的暴利時代已經結束了。”肖莉說。

　　除了保障房，開發商的出路還有很多。

　　例如，萬科對舊城改造項目情有獨鐘，是看到其所包含的商業配套的價值。商業地產在此輪調控中波動較小，逐漸為房企所青睞。

　　胡在新透露，在產品創新和細分市場上，保利正在抓緊研究。“應該陸續有些成果，比如老年地產、融資的創新手段，我們都在積極研究。”

　　上海復地則提出了“雙核驅動”的概念，將業務主體擴大為兩塊。其一為原有的住宅開發，另一個方向是投資。

　　范偉表示，復地的主要業務方向仍是開發，但投資的比重會加大，以平衡單一住宅業務波動帶來的風險。“我們做了一個10年計劃，希望10年后，投資板塊利潤的貢獻可以達到40%。”對于投資方向，他透露，將是和房地產相關的一些金融產品，包括私募基金、地產公司的股權投資，以及具體項目的投資。

　　在范偉看來，因單獨開發風險較大，行業聯合的模式會越來越多。復地近期與萬科已經有一個合作項目，復地占40%的股權。“我們可以接受小股東的地位，這次合作對于公司有利于平衡風險。”

　　在復地公司內部，開發和投資已分成兩個獨立的團隊，前者只負責產品制造和設計，后者解決資金來源和資金流向。“調控的一個作用是，給我們更多從投資者的角度觀察行業的機會。”范偉說。

　　加固資金鏈

　　隨著降價已成定局，融資閘門依舊緊閉，開發商的資 金鏈目前開始面臨考驗。

　　聶梅生對《財經國家周刊》記者透露，按照她的測算，2010年4月和5月，全國房地產投資額分別超過3000億元和4000億元。同時自5月份開始，開發商的自有資金率明顯上升，從去年的50%升至如今的70%。

　　“資金充裕度也在降低，去年為1:1.67，今年到現在為止是1:1.42。呈逐月下降趨勢，不知能否撐到年底。”聶梅生說。

　　但開發商的行動表明他們并不悲觀。

　　進入2010年，保利的拿地速度并未放緩，僅5月份便在上海、成都和沈陽拿到4塊地。胡在新對《財經國家周刊》記者透露，“保利2009年460億元地價款支付得差不多了，今年在土地資金方面的壓力很小。”

　　在瑞銀近期公布的一份報告中，保利的多項指標都存在較高風險，如巨大的存貨量。對此，胡在新并不擔憂。“站在投資者角度，沒有交樓，土地款都是存貨，但站在公司經營角度，土地款是企業持續發展的基礎。”

　　盡管如此，保利仍然在做壓力測試，并成立了專門的經辦部門。測試內容涵蓋銷售售價、利潤規劃、政策后續的影響等諸多方面。胡在新并未透露壓力測試的具體數據，但他表示“結果是我們資金狀況還比較好”。

　　這只是硬幣的一面。事實上，融資之門緊閉促使開發商另覓“新歡”，地產私募基金趁機入場分一杯羹。太平洋中國地產基金董事總經理魏松表示，“近期市場對我們的需求確實多一些，為我們這樣的機構提供了好的投資機會。”

　　這個基金目前管理著5億元資金，以資產收購或股權投資為主要投資手段。目前人民幣基金投資地產業并不多見，調控風暴已波及這個領域。

　　私募基金對回報率的要求苛刻，國內目前超過16%。盡管如此，魏松仍感受到房企的踴躍。即使手握百億現金的萬科，也在私募領域尋求合作伙伴。魏松透露，太平洋地產基金與萬科已經有了具體項目的合作。“住宅、商業、工業地產，我們都感興趣。”魏松說。(記者 魏洪磊）