秦虹：目前樓市變化方向和宏觀調(diào)控政策方向一致

　　中新網(wǎng)7月20日電(林偉) 中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹覺(jué)得，目前市場(chǎng)的變化方向和宏觀調(diào)控政策方向是一致的。

　　此次由地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)主辦的“2010政變地產(chǎn)”系列觀察與解決論壇在光耀東方廣場(chǎng)舉行，主題為“新政之下投資價(jià)值取向探討”

　　秦虹認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)在大城市是價(jià)值最大的，它需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力的支撐和居民平均收入的支撐，商業(yè)發(fā)展的空間對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活躍度要求更高。商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)然中國(guó)的發(fā)展，現(xiàn)在在很多城市是有機(jī)會(huì)的，特別是大中城市，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是有機(jī)會(huì)的，因?yàn)槲覀兒芏喑鞘心壳罢�處在一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的階段，過(guò)去以產(chǎn)業(yè)為中心，以企業(yè)為中心，單純的以工業(yè)為中心，現(xiàn)在正在轉(zhuǎn)向多中心，大力提升服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)城市功能的轉(zhuǎn)型，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)很大的機(jī)會(huì)，這也是為什么很多城市推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，得到當(dāng)?shù)卣�府大力扶持和支持的一個(gè)重要原因，因?yàn)樗�的投資取向和地方政府推動(dòng)城市功能升級(jí)這件事是相吻合的。當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樗�的�?zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)，它不像住宅物業(yè)，住宅物業(yè)，你投資以后，它的功能就是很單一的，就是住和租，比較適合大眾人的投資。商業(yè)地產(chǎn)的投資成與敗，很多方面取決于后期的業(yè)態(tài)，并不是說(shuō)你買(mǎi)了這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)投資能不能成功，取決于投資這塊后期要經(jīng)營(yíng)什么，取決于后期的業(yè)態(tài)，所以它對(duì)投資專(zhuān)業(yè)化程度要求比較高，難度是比較大的。另外它容易飽和，在很多城市，商業(yè)地產(chǎn)的容量是有限的。所以投資商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該說(shuō)有機(jī)會(huì)，但是要求的技術(shù)難度是更高的，并不是適合所有人投資的。這是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)。

　　她稱(chēng)商業(yè)地產(chǎn)，從我們今年上半年市場(chǎng)變化來(lái)看，我們住宅成交面積增長(zhǎng)速度和商品住房銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)速度來(lái)看，它今年處于一個(gè)，特別是新政以后有一個(gè)比較明顯的增長(zhǎng)速度下滑，但是商業(yè)地產(chǎn)的成交增長(zhǎng)速度和銷(xiāo)售額增長(zhǎng)速度有一個(gè)明顯的上升，的確也反映了很多市場(chǎng)上目前投資者的心態(tài)，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)有投資機(jī)會(huì)，所以也加大了商業(yè)地產(chǎn)投資的步伐，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上非常明顯。

　　關(guān)于價(jià)格，大家總在關(guān)心價(jià)格。我總覺(jué)得價(jià)格怎么說(shuō)，如果宏觀的說(shuō)價(jià)格，籠統(tǒng)地說(shuō)價(jià)格，主要要看它的趨勢(shì)，看變化趨勢(shì)。籠統(tǒng)地講及因?yàn)閮r(jià)格有結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，所以絕對(duì)的價(jià)格，整個(gè)北京市的價(jià)格，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格，關(guān)鍵看它的變化趨勢(shì)，我們看價(jià)格很少看絕對(duì)量，主要看趨勢(shì)，它的增長(zhǎng)幅度加大了，還是下降度變大了，它是在增長(zhǎng)過(guò)程中，還是在下降過(guò)程中。所以趨勢(shì)很重要。微觀價(jià)格，那要看具體的項(xiàng)目了，這個(gè)具體項(xiàng)目一定是千差萬(wàn)別的，房地產(chǎn)就具體價(jià)格來(lái)講，它和一般商品不一樣，一般的商品是流動(dòng)性的，它很難形成一個(gè)特別差別大的價(jià)格走勢(shì)，比如說(shuō)賣(mài)空調(diào)，哪個(gè)地方空調(diào)漲了，馬上空調(diào)就運(yùn)到了，它有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性。房地產(chǎn)恰恰是不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)位對(duì)它的價(jià)格影響很大。大家購(gòu)買(mǎi)房子的價(jià)格，通常不完全，準(zhǔn)確說(shuō)不僅僅代表你買(mǎi)這個(gè)房子的居住空間，你這個(gè)價(jià)格并不僅僅是你買(mǎi)這個(gè)房子居住空間的價(jià)格，更重要的是買(mǎi)這個(gè)房子除了居住空間之外它所具備的，周邊所具備的公共服務(wù)的投資水平。買(mǎi)的房子價(jià)格，它包含了居住空間和這個(gè)房子所在地公共服務(wù)的水平，秦虹認(rèn)為。

　　秦虹坦言，政府這些年來(lái)大力發(fā)展公共服務(wù)，修地鐵，建道路，建公園，治理污水，加大道路改造，這些政府投資，它總是要通過(guò)一個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)，所以你買(mǎi)的房子，它的價(jià)格包含了當(dāng)?shù)氐墓�共服�?wù)的投入和當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)機(jī)會(huì)。這是很重要的，所以為什么區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大的一個(gè)重要原因，就是房?jī)r(jià)不僅僅是居住空間的價(jià)值，更重要的是當(dāng)?shù)毓�共服�?wù)投入和當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的機(jī)會(huì)大小。我們公共服務(wù)的水平是千差萬(wàn)別的，我們的就業(yè)機(jī)會(huì)是千差萬(wàn)別的，凡是公共服務(wù)水平高，就業(yè)機(jī)會(huì)，人口密度大，就業(yè)機(jī)會(huì)多的地方，房?jī)r(jià)通常要高于個(gè)公共服務(wù)水平低，比較偏遠(yuǎn)，人口稀少的地方，一定是這樣一個(gè)道理。房?jī)r(jià)最重要的就是反映了公共服務(wù)的投入。開(kāi)始講的數(shù)字都是講的趨勢(shì)。整個(gè)增長(zhǎng)幅度變化的趨勢(shì)，包括投資，包括新開(kāi)工，包括在建面積，包括銷(xiāo)售成交量，包括商品房銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)，全部講的是增長(zhǎng)趨勢(shì)，這個(gè)代表了市場(chǎng)的變化。回到開(kāi)始的一個(gè)結(jié)論，我認(rèn)為目前市場(chǎng)的變化方向和宏觀調(diào)控政策方向是一致的，我覺(jué)得很好。