“村”變“城”石家莊房地產交易市場或生變(2)

　　城中村改造基礎設施同步完善

　　樓市大鱷布點石家莊

　　“其實城中村置換出的土地，位置一般都比較好，然而在前幾年開發商都不愿碰，最后都成了不倫不類的小產權房”，省會一位不愿透露姓名的開發商人士向記者表示。這些城中村以前拆遷開發都不成規模，開發商拿地后，無論是土地性質，還是水電暖、道路、交通等配套設施，都無法跟上，使得項目開發成為孤島。而三年大變樣啟動以來，這種局面得到了根本的改變。“現在針對城中村的改造，都是規劃先行”，杜建橋介紹說，“石家莊的城中村與其他城市相比有許多不同的特點，大都建制比較完整，硬件的村落村貌，軟件的村委會、村資產、村辦企業等，因此石家莊的城中村改造，是多點同步推進的。”

　　而隨著城市投資環境的改善，一條條道路被開通，一條條公交線延伸到原先城中村狹窄的胡同盡頭，城市品位的大大提升。這也吸引了外來資金、大企業的目光。截至目前，大連萬達、恒大、廣廈的陸續進入就直接說明了這一點。“可以說，因城中村改造而逐步完善的城市基礎設施建設，給石家莊樓市發展帶來的了發展春天，整體的項目品質、樓盤質量，配套設施，也得到了飛速的提升”，香港太平洋國際投資集團國內首席執行官賈臥龍表示。

　　村民受益

　　村民變股東多房戶比比皆是

　　得到利好并非僅僅樓市，直接獲得利好的就是城中村的村民。隨著城中村改造的完成，也意味著村民身份的改變，“由村民轉變為市民，村委會轉變為街道辦，土地性質變更為國有，企業也進行轉制，使村民成為股東，村民擁有了新的資產”。“以前一到冬天，家家戶戶只能燒鍋爐取暖做飯，現在改成集體供水供暖，明顯方便不少，家里也干凈整齊很多。”采訪中，原是東崗頭村村民的王大媽一家在東崗怡園分到8套住房，“雖然過了三四年在外租房的艱苦日子，但是看到現在得到的收益，覺得很值。”

　　王大媽最近一直在關注房價，她計劃把分到的房子留出兩套供家人居住，賣掉一兩套作為兒子拓展事業的投資資金，其余的全部往外租。原東崗頭村民中像王大媽因拆遷而獲益的村民不在少數。“如此多多房戶的產生，某種程度上對一手房及二手房市場都會產生影響。”業內人士如此分析。

　　城中村土地有節奏供應

　　平抑房地產效果明顯

　　“從近幾年房價上漲的軌跡來看，幾乎每次其他城市暴漲的時候，石家莊的房價都是不溫不火的緩慢上漲行情，應該說，這和城中村置換出來的土地起到平抑作用不無關系”，香港太平洋國際投資集團國內首席執行官賈臥龍表示，由于大量城中村改造項目的存在，使石家莊樓市顯得比較特殊。“就石家莊市場來看，不是完全意義上的賣方市場，從供求關系而言，一直處于供略大于求的局面，這使得石家莊樓市，即使沒有調控，價格也不會上漲太快”。

　　賈臥龍表示，由于大量城中村改造項目的存在，使得石家莊二環以內的土地供應會剛性的存在。而就城中村的改造而言，從動遷，到拆遷，到規劃，到建設，到回遷，這是需要一個過程的。“這根據不同的項目，完成整個鏈條，可能需要3-6年的時間，這就意味著這些土地并非大量集中放量上市，也就意味著房價不會因此而大起大落”。賈臥龍舉例說，就如石家莊橋西區西里村是2004年開始拆遷的，而到現在該村拆遷建設的樓盤仍在銷售中。

　　城中村土地改造，節奏化的供應，也得到了石家莊市三年大變樣辦公室工作人員的證實。

　　據石家莊市三年大變樣辦公室工作人員的統計，目前，城中村改造項目每年竣工約500萬-800萬平方米的住宅，這些新增住房被有節奏有節制地推向市場，實際上也對房地產市場起到了宏觀調控作用。“今年上半年，包括北京、上海等一線城市房價飛漲的時候，石家莊樓市相對平穩，和這種城中村所起到的調控作用不無關系，所以我們本地化的樓市調控手段，相比其他城市而言，出的比較少，而石家莊樓市而言，本身也比較健康，沒有太多的泡沫與投機性購房”。

　　而就長期來看，賈臥龍預計，由于大量城中村土地會分期分批的釋放，所以石家莊的土地價格不會過快上漲，這也就決定了石家莊的房價不會過快上漲。“一般城中村改造項目而言，有1/3的面積用于回遷，有2/3的項目由于銷售，按照目前已拆遷完成60萬平方米計算，也就是未來至少有40萬平方米土地用于開發銷售，這將對房價過快上漲起到很好的抑制作用”，賈臥龍表示。