北辰實業：調控對“老地王”影響不大

　　自2007年北辰實業以92億元的高價拍下長沙地塊后，各種猜想就不斷涌現。如何運作這個航母級的項目，未來前景如何，地產調控是否會影響項目運作？北辰實業副總經理兼長沙公司總經理曾勁、北辰實業董秘郭川在接受中國證券報記者采訪時表示，運作此項目是出于對中國經濟未來8-10年的信心，宏觀調控對項目的影響并不大，而在這么長的時間內，項目至少會趕上一至兩個經濟增長周期。

　　調控政策影響不大

　　中國證券報：房地產調控政策是否對項目有影響，公司對樓市的預期如何？

　　曾勁：此次房地產調控的目的是遏制部分城市房價過快上漲，首先沒有否認房地產的健康發展，其次也是針對部分房價上漲過快的城市。由于此前長沙房價基本保持穩定增長的態勢，因此政策調控壓力較小。而且在宏觀調控出臺后，長沙今年上半年的樓市銷量還同比增長了近兩成，不少一線城市則出現了下降，因此政策對各個城市的市場影響是不同的。

　　目前長沙的房價在中南六省市里仍處于價格洼地，但是江景房的價格自去年下半年已經開始節節攀高。公司在看好房地產未來長遠發展的前提下，對長沙的房價、尤其是江景房保持樂觀的預期。目前全國性大型開發商開始進入長沙，所形成的規模效應將帶動長沙房地產建設品質的提升，并拉動房地產消費。

　　郭川：經過對比，在同檔次、同品質的情況下，長沙開發項目的收益率要高出北京項目2-3個百分點。此外，長沙項目公司將分8到10年開發，這期間中國宏觀經濟的發展，公司認為至少可以趕上一至兩個經濟增長周期。房地產和經濟之間的正相關關系眾所周知，因此，在銷售價格看漲、地價成本早已鎖定的前提下，公司當初對長沙的選擇，就是公司對未來8-10年中國經濟發展的信心。

　　中國證券報：公司未來的發展戰略如何？各項業務的比例有什么變化？

　　郭川：此前公司的發展物業、投資物業和商業物業之間的業務比重約為5:3:2，2009年這一比例約為6:3:1。未來公司計劃加大發展物業即住宅開發的比重，在投資物業和商業物業保持穩定的基礎上，加大發展物業對業績的貢獻力度。

　　打造城市綜合體

　　中國證券報：三角洲項目的目標客戶是哪部分人群？

　　郭川：項目主要面對三類客戶，即地源、血源、業源客戶。地源客戶是指當地的拆遷人群，原先就住在項目附近。血源客戶指本身是湖南人，打算回鄉購房，這部分客戶大多集中在長三角、珠三角地區。業源客戶是指有商務需求、因為業務發展而需要購房的人群。

　　據我們了解，一線城市想在長沙這類價格洼地的二線城市進行投資的人很多，但項目首要面對的還是長沙本地和長株潭地區的購房者，這部分主要是居住性需求。對于血源客戶來說，目前交通很方便，武廣高鐵帶動了珠三角一帶的需求，也具有很大吸引力。

　　中國證券報：公司未來是否會在其他二線城市復制三角洲的開發模式？對項目的期望如何？

　　曾勁：三角洲項目的最大特點是節地省地、人車分流的立體開發模式和大規模住宅與商業公建結合的城市綜合體。如果條件允許的話，公司會在以后的項目上繼續使用，并不斷改善和創新。實際上，北辰三角洲不只是一個地產項目，更是一個新城的打造過程，537萬平方米內幾乎包括了一個城市所能涵蓋的所有元素，形成規模后將帶動城市的發展。建設城市綜合體就應該對城市的發展產生協同作用。

　　經過兩年建設期后，2012年三角洲項目將進入結算期，所釋放出的價值、對公司業績的支撐以及公司在城市綜合體上取得的地位會更加明顯。本報記者 于萍