北辰"長沙三角洲"即將入市 吸金地王變"奶牛"

　　樓市調控影響下，“地王族”的命運總是容易引發人們的關注。而在上一個地產高峰期出現的總價地王——北辰實業(601588)2007年以92億元拿下的長沙三角洲項目，在經歷3年的蟄伏后，已準備高調出場。北辰實業16日在長沙舉行了“北辰三角洲首發儀式”，正式宣布面積共30萬平方米的首開區一期項目將在年底開盤銷售。

　　時過境遷，雖說當下再值房地產低迷，但經歷2009年的火熱后，長沙樓市的價格已不可跟該地王誕生時相比，這塊曾經備受爭議的地王，很可能成為給北辰源源不斷地提供利潤的“奶牛”。

　　一期項目年底開盤

　　中國證券報記者在項目現場看到，一期項目的建設正在有序進行中，地上的建筑樓體已經用綠色的防護網圍裹，不遠處則是尚待開發的片片荒地。而距離整個長沙項目西面不到一百米的堤壩內，就是寬闊的湘江水面。項目的最北段，則是正在修建的長沙市博物館、圖書館和音樂廳。

　　北辰實業副總經理兼長沙公司總經理曾勁透露，30余層的住宅地面主體結構已經建到25層，預計一期30萬平方米的住宅將在10月份結構封頂，并在年底前開盤。

　　據了解，北辰三角洲項目總建筑面積537萬平方米，其中住宅300萬平方米，公建80萬平方米，架空平臺下總建筑面積157萬平方米；首開區60萬平方米，一期開盤30萬平方米，共計8個樓座。項目的總體定位是“商務商業為引領，生態居住為主體，集文化、休閑、商業、商務、居住、旅游為一體的多功能復合型城市綜合體”。

　　從2007年拿地到今年年底計劃開盤，3年時間內，長沙的房地產市場經歷了翻天覆地的變化。據業內計算，總價92億元的三角洲地塊拿地成本為2421元/平方米，開發后的成本約為3721元/平方米，而當年長沙市純商品住宅的均價僅為3372元/平方米。

　　然而時過境遷，2009年下半年及2010年上半年，長沙市的新房開發面積及銷售量都有了較大提升。數據顯示，今年上半年長沙市的住宅新開工面積為919.28萬平方米，同比增長了133.24%。進入7月份后，長沙商品房的成交均價已經超過5100元/平方米。

　　“目前長沙的房價收入比約為5.2倍，武漢約為7.1倍，一線城市通常在10倍以上，而房價收入比的合理區間在6-8倍之間。”曾勁表示，長沙的人均收入水平在中南六省市中排名第一，房價相對處于價值洼地。而長沙目前一線江景房的均價在8000元-10000元，二線江景房在6000元-8000元之間，公司將根據市場情況確定價格。

　　盡管今年年底之前的主體結構就能封頂，但是一期項目還需要一年的時間進行內裝、外裝、機電安裝、景觀綠化以及構造人車分流系統等。“三角洲項目從2012年開始進入大規模結算。”曾勁告訴中國證券報記者，三角洲項目的結算收入和結算利潤將在2012年體現在公司的報表中，對業績形成貢獻。

　　資金支付能力無礙

　　對于任何一家房企而言，豪執92億元拿下的項目都可謂“大手筆”。吞下這塊肥肉后，能夠順利消化還是如鯁在喉，是北辰面臨的首要問題。土地支付款所帶來的沉沒成本，銀行信貸收緊、再融資受阻所引發的資金鏈壓力、大體量項目所需要的開發能力和統籌能力等，都是對開發商的考驗。

　　“三角洲項目首期開發用地的地價款已經交清，建設資金可以通過銀行開發貸款獲得。”北辰實業董秘郭川介紹，公司通過中國銀行成功向央行和銀監會就總部融資模式進行了報備，按照“統借統還、統一管理”的模式，可以大大提高資金使用的計劃性和效率性。

　　郭川表示，開發貸款已經可以基本保證公司項目建設資金的需要，除此以外，京內多個高端項目的未來收入預期十分樂觀，加之新增的近60萬平方米持有型物業也會提供比較穩定的租金收入。

　　其實，對于公司資金鏈的擔憂并非空穴來風。根據2009年年報，公司的經營性現金流量凈值由2008年底的24.66億元直降到4.07億元，同比下降了83.5%。

　　“從去年到今年，可售房源減少是困擾公司的最大問題。今年的可售房源只有55萬平方米，大部分是常營的兩限房項目以及北辰香麓項目，可售房源的減少肯定會影響到公司的經營性現金流。”不過，郭川也同時指出，長沙三角洲項目的前期資金投入已經完成，后續基本是開發的建安成本支出，資金壓力并不大。

　　如果從公司2010年一季度的財報來看，現金流情況出現了一定好轉。公司一季度的經營性現金流量凈值為4.31億元，較2009年年底增長了5.9%，同比增長了158.08%。本報記者 于萍