樓市地量背后是地價 開發商能扛多久？

　　綜合媒體披露信息，6月，北京、成都等地的房地產成交面積環比都下降20%以上，我市主城區上周商品房成交套數也再次回落到4000套下方。對樓市成交新低現狀，有人驚呼，此輪房地產調控可能出現誤傷我國經濟發展的局面；有人謠傳，調控政策即將放寬(7月12日，住建部門官員甚至為此而專門辟謠)。

　　那么，商品房成交新低的背后到底隱藏著什么？隱藏的是開發商群體的“歷史經驗”：扛過去，以時間換空間。

　　開發商能扛多久？看看21家A股上市房企的一季度報表(半年報目前尚未出來)，已經有18家上市房企的經營性現金流為負值(去年一季度，只有8家)。

　　行業代表尚且如此，普通開發商的資金壓力可想而知，因此，房地產市場降價(動聽的說法是尋求市場合理價格)勢在必行。現在市場上較為流行的房價“7月拐點論”，其實就是行話所講的“地量之后出地價”。

　　成交新低，一方面源于前面所講的開發商的“扛”(極端做法是哪怕零成交也不降價)，另一方面源于樓市新政之下行業的結構性調整。

　　今年3月10日，國土資源部在《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》中明確，70%供地用于保障性和中小套型住房。“七成之變”，這是房地產行業結構性調整的大趨勢。如今，“政府做保障，開發商做市場”已經成為現實。

　　綜合上述因素，再加上消費者觀望心態的調整具有一定的滯后性，未來一段時間內，樓市成交新低完全可能繼續產生，開發商在調整銷售價格策略的同時，銷售預期值估計也需要繼續調整。□張學謙 　　獨立地產評論員