多套房買家繞道裝修貸款 房貸變相松綁

　　目前不少銀行向客戶推薦住房純抵押貸款 利率沒提高首付也更低

　　住建部、央行、銀監會三部委《關于規范商業個人住房貸款中二套住房認定標準通知》實施已一個多月，目前廣州房貸市場又生變局：由于銀行嚴格執行二套及多套房差別化房貸政策，近期由于按揭辦理不下來，買賣合同違約率上升。為減少兩成以上首付，二套甚至多套房買家，開始繞道純抵押裝修貸款申請買房貸款。

　　各銀行縮緊房貸

　　首套：

　　農行：之前表示利率最多可下浮29%，最近表示，利率最多只能下浮25%，而且必須是首付達到四成以上的首套房。

　　誠賽按揭副總經理胡彩嫻：目前對于首付低于三成的首套房客戶，利率最多只能下浮15%；首付在30%～40%，利率只能下浮20%，首付在四成以上的，利率才可能下浮25%。

　　為了在額度有限的情況下提高貸款利息收入，一些股份制銀行只能提供基準利率，利率不下浮，變相地將客戶拒之門外，相反，將放款重點放在利率上浮的純抵押貸款或者經營性貸款。

　　二套：

　　對于二套房，目前廣州各家銀行均嚴格按照國家有關規定，執行首付必須在五成，利率上浮10%的最低標準。對于第三套房，農行、建行暫停放貸，還有一些銀行表示可以放，如工行，但是要求首付必須在52%～55%，利率至少上浮15%，而且，個貸人員表示，第三套房放貸審批比較難，對客戶資質有嚴格規定，而且要視銀行信貸規模而定。

　　市場現狀

　　樓市違約率上升

　　記者咨詢了多家銀行后了解到，目前對于幾套房的認定，銀行嚴格執行有關規定，采取認房又認貸的標準，在認房方面，由于目前房管部門只能出具廣州市八大區內的住房登記記錄，因此銀行一般都要求借款人提交家庭住房實有套數的書面誠信保證，一旦查詢到誠信保證與實際情況不符，銀行將提高首付和利率，甚至收回貸款，與此同時，客戶的信用記錄也會受到影響。

　　誠賽按揭副總經理胡彩嫻表示，目前由于銀行信貸額度時緊時松，連個貸人員自己也無法預測，房貸市場不確定性加大，透明度也不夠，客戶的違約風險明顯加大。

　　如有些銀行和按揭公司在接受客戶咨詢時，答應的條件很寬松，但是等買賣雙方簽訂買賣合同后，真正辦理按揭時，銀行又提出種種嚴格的條件，有的貸款申請甚至已經批下來了，但是真正放款時，銀行方面又說資料不夠，流水不足，需要增加擔保人，從而推遲放款時間，增加了客戶的時間成本，甚至可能造成客戶違約。

　　誠賽按揭總經理盧志光表示，近期客戶下了訂金，但是由于按揭出現問題而買不了房的案例明顯上升，其公司代理的客戶中，每月都有四五單由于銀行方面批不下來或者放不了款而違約的。

　　衍生現象一

　　多套房買家繞道申請房貸

　　盡管銀行對于二套房房貸嚴格執行首付五成、利率上浮10%的政策，但對于本地居民而言，購買二套房、多套房仍可通過繞道來獲取較高的貸款。

　　本報記者調查了多家銀行后發現，目前不少銀行向客戶推薦住房純抵押貸款，貸款可高達七成，利率上浮10%，為二套房甚至多套房客戶提供了繞道而行的方式。

　　按揭公司的人員表示，只要借款人提供一個信得過的朋友的身份證復印件和其名下的銀行存折復印件，即可以裝修貸款的名義來申請，比較容易審批，放款時將錢直接打到對方存折上，借款人可在朋友的配合下將錢取出后使用。但其提醒，由于錢將直接打到第三方賬戶上，存在風險，所以第三方必須絕對可靠，最好由借款人掌握第三方存折和密碼。

　　消費貸款更易獲批

　　盧志光表示，目前，有些購買二套房甚至三套房以上的人，采取將已有房產進行抵押申請裝修貸款或者經營性貸款的方式繞道而行，不但利率沒有提高，首付還比直接申請二套甚至三套房貸低兩成以上，而且不限套數。

　　更重要的是，由于目前銀行控制房貸，而經營性貸款和消費貸款則是發展對象，所以這類貸款比房貸容易獲批。目前一些無法提供納稅證明的非本地居民，也采取類似的做法，先向擔保公司支付每月2.5%～3%的費用申請墊資，進行一次性付款買房，然后再將房子抵押給銀行申請純抵押貸款。

　　衍生現象二

　　非本地居民房貸申請要看社保

　　盧志光介紹稱，目前，大部分都是首套房購買者，其中非本地居民占比高達70%左右，不少是在廣州做生意的個體戶、企業主，或者在企業打工的高薪人群。由于一些個體戶或者企業主個稅繳納不規范，也沒有在本地購買醫保、社保，而不少企業是按最低工資水平或者崗位工資而非實際工資給員工交社保的，目前非本地居民購房者中大概有20%～25%因無法提供1年以上的當地納稅證明或者社保繳納證明，在申請購買首套房時無法享受到首套房貸的優惠政策。其中大約10%～15%的人是無法提供稅單或者社保繳納證明，另外10%左右的人雖然能夠提供1年以上的稅單和社保繳納證明，但是由于和實際收入證明不符合，在銀行申請房貸時也受阻。

　　盧志光稱，以上人群也可以采取補交稅、補打稅單的方式來解決，但是由于辦理下來需要三四個月的時間才能拿到稅單，會耽擱買房的機遇。 記者 方利平