600多億元資金加碼保障房 或成開發商避風港

　　車到山前必有路。

　　7月17日，住房和城鄉建設部部長姜偉新表示，為完成今年580萬套保障性住房建設任務，中央已下達600多億元資金予以支持。在房價下跌已成預期，融資閘門依舊緊閉的情況下，不少房地產企業紛紛進行業務結構調整，尋找新的出路。而近期，政府大力投入的保障房建設成為不少開發商的避風港。

　　加速進軍保障房

　　此前，龍湖、中海、保利、碧桂園等房企都或多或少參與了保障房的建設。但新政以來，房企進軍保障房住房建設的步伐明顯加快。

　　7月7日，上海綠地集團與上海市嘉定區政府簽署合作協議，綠地將投資30億元，在當地打造約50萬平方米的保障房社區。 綠地集團董事長張玉良曾公開表示，根據綠地集團年初制定的發展策略，公司將實行兩大產品結構調整。“保障房業務比例將會在整體集團業務中的所占比例進一步加大。”

　　無獨有偶，6月份萬科曾傳出消息，萬科今年將參與南京的保障房建設，負責南京江寧區上坊北側地塊，預計建設規模將達400萬平方米。最近據萬科執行副總裁肖莉向媒體透露，盡管該項目尚未完成談判，但萬科已將保障房建設看作住宅產業化的切口之一。

　　近日，中國建筑國際副主席兼行政總裁周勇也透露，目前中國建筑國際正與天津、重慶及成都等地方政府洽談項目，今年將投入超過26億元用于保障房項目建設。

　　“首先由于開發保障房是政府大力倡導的，其次現在市場環境不好，保障房無需考慮銷售問題，銷售速度快、周期短、資金回籠快，盡管利潤率有限，但能保證企業現金流的穩定，政府對開發保障房還有一定的優惠政策，資金杠桿率低。”亞豪機構市場總監郭毅在接受《中國產經新聞》記者采訪時說。

　　房企偏愛限價房

　　一時間，保障房建設成為房企爭奪的香餑餑。

　　但從利潤角度來看，商品房利潤一般在30%以上，保障房利潤一般只有3%-4%，商品房的利潤遠遠高于保障房。房地產營銷策劃專家謝逸楓認為，目前房企加速進軍保障房是新政所迫，不得已而為之。

　　事實上，目前大部分房企參與的保障房主要是限價房。

　　“開發商們更愿意參與限價房建設。”一位不愿透露姓名的房地產業內人士對《中國產經新聞》記者表示。

　　廣州維森置業有限公司董事長張維倫也表示，開發商的開發選擇路徑首選是商品房，其次是限價房，再次才是其他保障住房，這是利潤率決定的。限價房是處于商品房和其他保障住房的中間產品，比商品房利潤低但控制得好的話，產品利潤率也能達到10%-15%，像萬科這種低利潤、資金快速周轉的規模化大型房企會比較適合，因為萬科近幾年年報體現的利潤率也在12%-14%左右。而其他保障性住房不僅利潤更低，自由度更低，而且也更難開發，開發商是不會主動進入的。

　　當然，對于保障房可能偏低的利潤，有些開發商似乎并不排斥。

　　上海復地董事長范偉表示，設計好制度，然后以市場化方式來解決保障房問題是最佳方式。“建設是沒有問題的，只要有辛苦費，總會有人做。但需要有市場激勵。”

　　房企避風港

　　地產的暴利時代已經結束了。

　　當前房地產調控政策效果初步顯現，但從整個市場來看觀望氣息很濃。而在新政下，不少房地產企業紛紛尋找新的突破口。有的轉戰商業地產，有的進軍保障房建設，那么，在選擇新的出路時，商業地產、保障房建設哪個更好一些？或者是否還有其他的出路呢？

　　“這要看開發商的不同情況，對于開發商來說，建設保障房的自有資金比例要求低，回報周期短，適合資金相對短缺的企業；開發商業地產，如果不僅僅是類似SOHO模式的開發銷售，而是萬達模式的持有經營的話，就需要相當大的資金儲備，以支持后期的運營管理，盡管回報周期長但能夠長期產生利潤。”郭毅說。

　　當然，開發商的出路還有很多。例如，萬科對舊城改造項目情有獨鐘，是看到其所包含的商業配套的價值。商業地產在此輪調控中波動較小，逐漸為房企所青睞。上海復地則提出了“雙核驅動”的概念，將業務主體擴大為兩塊。其一為原有的住宅開發，另一個方向是投資。

　　此外，郭毅表示，現在一線城市土地競爭激烈，開發商可以轉戰二三線城市，一方面地方政府招商引資會給出一些優惠政策，另一方面，二三線城市土地成本低，居民改善居住條件的愿望也比較迫切，對于開發商來說，利潤空間更為豐厚。(記者 武文靜)