山東樓市樣本觀察：新房、二手房冰火兩重天

　　從4月份開始實(shí)施樓市新政至今，在三線城市淄博，百姓的觀望預(yù)期大大加強(qiáng)，去年大幅上漲的房價(jià)開始走勢平緩。

　　購房者看不準(zhǔn)

　　在淄博一家車行賣車的高先生近來十分煩躁，家里親朋好友湊了一筆錢準(zhǔn)備讓他買套新房，然而鋪天蓋地的房產(chǎn)調(diào)控信息讓他看不準(zhǔn)“房價(jià)究竟會不會降”，此外對新樓盤的憂慮也讓他難下決心。

　　“一怕新樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問題。樓盤很有名，網(wǎng)上一搜，竟然有業(yè)主說交房就見客廳里有裂縫。二怕開發(fā)商違約。不少售樓廣告說有關(guān)證件齊全，可其實(shí)賣房時(shí)啥證都沒有。”高先生表示。

　　高先生還擔(dān)心新小區(qū)的物業(yè)管理問題，他拿小高層里的電梯反問記者：“電梯用舊了要換，可萬一樓上有人交不起份錢，你拿不拿？電梯最后還能不能換？”

　　對遠(yuǎn)期房價(jià)的預(yù)期也讓高先生猶豫不決：“從現(xiàn)在的人口結(jié)構(gòu)看，房價(jià)能撐10年不降，但20年呢？萬一房價(jià)跌下去，十來年的工作收入就白送給銀行啦！”

　　究竟買房合算還是租房合算，高先生目前亟需抉擇。他的算盤是，現(xiàn)在手頭只有 20萬元，若是買一套 50 萬的房子，商貸 20 年 30萬，累計(jì)要還貸款約 50 萬元，其中利息近19.85 萬元，目前 800元可以租個(gè)地段不錯(cuò)的兩室一廳，一年的利息足夠租房用了。

　　新房成交增長較多

　　在魯中晨報(bào)大樓往西兩站路路北，就是新樓盤“盛世名苑”，第三期約 400 套房源已經(jīng)售出近八成。項(xiàng)目營銷總監(jiān)王漢超介紹，開盤前已有300多人有了購房意向，6月20日開盤成交230戶，因?yàn)楫?dāng)天來的人太多，不得不把售樓處搬到了淄博廣電大劇院。同樣6月 20日開盤的“金領(lǐng)世家”當(dāng)天認(rèn)購率則超過了80% 。

　　即便是觀望者越來越多，即便是對新樓盤心存憂慮，但剛性需求的存在仍讓淄博新樓盤做得風(fēng)生水起。王漢超介紹，盛世名苑開盤前認(rèn)籌價(jià)格約每平方米 4300 元，享受 9.6 折；而開盤后不久單價(jià)就提到4500元，而折扣也提到了 9.8折。

　　記者在電話采訪一些新盤的售樓處和營銷總監(jiān)時(shí)，這個(gè)擁有一致利益的群體對下半年房價(jià)走勢可謂眾口一詞：“仍然上漲，不過幅度不會像去年那么大。”據(jù)悉，淄博一些樓盤2009年度每平方米上漲了1000元。

　　7月21日中午，在房產(chǎn)中介比較集中的聯(lián)通路和明清街，記者以一位外地派到淄博長駐的業(yè)務(wù)經(jīng)理身份走訪了近10家中介，年輕的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們幾乎都勸“能買就早買”，他們有賺取中介費(fèi)的利益驅(qū)動，但給出的理由頗有說服力：“一是淄博房價(jià)與其經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全省的排名不相匹配，有些偏低。 二是淄博作為組團(tuán)式城市，正在發(fā)展中心城區(qū)，一些原打算在各區(qū)縣居住的人紛紛跑到中心城區(qū)來，有需求就有價(jià)格，房價(jià)將來下降的可能性不大，現(xiàn)在買肯定虧不著。”

　　淄博市房產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，淄博新建住宅成交仍然呈現(xiàn)量與價(jià)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，在4月新建住宅成交面積 21.2萬平方米基礎(chǔ)上，5月與6 月分別成交了 29.1 萬平方米和 33.4萬平方米。若按新房套數(shù)看，5 月份成交 2652 套，相比4 月份大幅增長33.7% 。分季度看，二季度成交量比一季度增長31.4% 。房價(jià)方面，淄博五個(gè)區(qū)上半年新建商品住宅均價(jià)為3288元/平米，與去年同期相比，價(jià)格上升25.6% 。

　　二手房交易6月下降兩成半

　　7月12日中午，淄博聯(lián)通路上一處億家樂不動產(chǎn)門店已是鐵將軍把門，其西鄰豐苑社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站的醫(yī)生告訴記者：“常常不開門，很少有人來”。他還說，與億家樂隔路相望的中介“ 億新家”已經(jīng)遷往西五路。

　　記者走訪中介時(shí)，基本都是只有記者一個(gè)客戶，再沒了去年中介門庭若市的情景。當(dāng)天下午 3 時(shí)，淄博房產(chǎn)交易中心三樓大廳，13個(gè)“受理房屋登記”即辦理二手房過戶手續(xù)的窗口有多半閑著，僅有五六個(gè)窗口前有人在辦業(yè)務(wù)。

　　樓市新政出臺讓二手房市場買賣雙方的心態(tài)出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。4 月中旬之前，賣主坐地還價(jià)，看房的一撥接一撥，甚至幾家中介同時(shí)去看同一個(gè)房子。中旬之后，買方觀望心理迅速蔓延，二手房交易隨之陷入低谷。“原本信誓旦旦要買房，一夜之間突然變卦了，樓市新政讓他們有了觀望的底氣，討論的話題原來都是能漲多少，現(xiàn)在改成跟我討論房子會不會降價(jià)、能降多少。”資深經(jīng)紀(jì)人趙剛?cè)缡钦f。

　　二手房交易的冷清加速了房產(chǎn)中介的洗牌。“今年上半年，房產(chǎn)中介的日子不好過，成交量眼看是一月比一月少，我知道有十幾家中介關(guān)門了，上半年我這里6 名業(yè)務(wù)員走了倆。”淄博仁和房產(chǎn)總經(jīng)理聶鋒告訴記者。

　　“關(guān)閉的都是盲目加盟的小中介，一看沒業(yè)務(wù)就關(guān)門大吉。”淄博天炬房地產(chǎn)銷售經(jīng)理任鳳娟表示：“2008 年和 2009年通過我買賣過房子的人，今年又找我，最多的一個(gè)客戶辦了6單，這半年多虧這些老客戶和回頭客幫忙。”

　　來自淄博市房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示，全市二手房成交量3月 1085 套，4 月迅速飆升到1511 套，5月基本持平 1504 套，6 月環(huán)比下降超過25% 回落到1116套。（記者 郭 爐）