完善租房體系方能“居者有其所”

　　近期，房租的爆發式上漲開始成為“新國十條”出臺后房地產市場最熱門的話題。今年第二季度，熱點城市的商品房成交量大幅萎縮，但房價卻鮮有大規模松動的跡象。與此同時，熱點城市的房租快速上漲，引發了市場對最近一輪房地產調控成效的擔憂：房價沒有下降，房租卻快速上漲。

　　眾所周知，住房二級市場的出售與出租存在轉換關系。住房二級市場包括二手房出售市場和租賃市場。對住房二級市場的供給方而言，出售或租賃均是其實現投資回報的手段之一。理性的住房二級市場供給者會比較出售和租賃的投資回報率，從而選擇最有利于自身的方式。

　　與此同時，購房需求和租賃需求也存在轉換關系。選擇租房還是買房，主要取決于個體的經濟實力、住房交易價格和租賃價格等三方面比較關系。如果該個體的經濟實力并不具備購買房子的能力，那么租房成為其惟一選擇。如果該個體經濟實力足以購買房子，也能支付每期租金，那么理性的個體必然會在考慮兩種方式下，滿足居住需求所付出總資金的大小作出選擇。由此可見，房租與房價存在動態的均衡關系。

　　“新國十條”出臺后，房屋交易難度都在增加，住房需求有向租賃市場轉移的態勢，且出租人自身也有提高房租的內在意愿。在房價僵持背景下，房租快速上漲則是對高房價的自然回歸。

　　因此，完善住房租賃市場，也是滿足人們住房需求的重要途徑之一，而對于這一點，我們或許可以借鑒國外的先進經驗。

　　為了促進住房租賃市場的發展，德國政府特別重視租賃市場的法規建設和管理，這些法規重在保障租戶的合法權益。法規中對租房合同和租金都進行了詳盡規定，對租金核算也有嚴格標準。此外，為防止住房租賃領域的非法投資，法規明確禁止“二房東”現象，維護了德國住房租賃市場的良好秩序。德國自有住房率為42%，租賃住房率卻達到58%，特別是年輕人中77%是“租房族”。這主要得益于德政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水平也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區不同房屋類型“房租合理價格表”。如房東的房租超過“合理房租”20%，就構成違法行為；超過50%就構成犯罪行為，如不及時更正，房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災。項銀濤 劉嘉偉