房產稅下商業地產成新投資方向

　　自今年4月樓市調控新政出現以來，一線城市受到嚴重影響，成交量大幅萎縮；而前期價格上漲比較平緩的二三線城市的成交情況則相對平穩，但價格漲幅無疑是得到了遏止。

　　根據國家統計局發布的數據顯示，6月份70個大中城市房地產價格環比下降低了1%，二手房的價格降低了0.2個百分點，房地產的價格過快上漲勢頭得到明顯遏制，出現下降的趨勢。

　　房市的低迷除了新政調控的原因外，風傳已久的房產稅也是讓購房者駐足不前的重要原因。近日，有消息顯示，房產稅試點將于2012年開始推行。不過，全國范圍內推行房產稅試點的難度較大，試點將從個別城市開始，但他并未透露具體試點城市。

　　至于2012年要試點開征的房產稅對商業地產的影響如何，莊凌顧問合伙人張映光表示，房產稅對商業地產而言并不是一個新問題，它已在國家征收之列，只是目前它對居民住宅這一塊一直沒有征收而已，故而房產稅對商業地產不會有什么大的沖擊。

　　一位上市公司總經理7月22日告訴《證券日報》記者，自己公司的房產稅一直在交，但由于不清楚將來房產稅征收的具體方案，難以判斷對商業地產和個人住宅的影響。

　　樓市短期不投長期看好

　　來自房地產市場一線銷售人員的信息，也許能更真實的反映樓市動向。

　　7月21日，在中莎廣場舉辦的主題為“商業地產形勢與展望”的論壇上，樂工場寫字樓服務聯盟與百萬銷售精英俱樂部共同發布了北京樓市銷售精英和投資者信心指數調研報告。該報告顯示，盡管超過半數的投資者仍對房地產投資有信心，但超過九成的投資者表示，3個月內沒有購置住宅物業的計劃。接近80%的投資者表示有投資商業地產的計劃，在通脹和人民幣升值的雙重壓力之下，選擇租售比高，泡沫小且政府支持的商業地產成為投資者新的選擇。

　　近期潘石屹的銀河SOHO和中莎廣場逆市飄紅，受到安全性資本的追捧也印證了這一現象。近一半投資者稱，短期內，將不會再增加針對住宅房地產的投資。

　　另一方面，超過一半的銷售精英認為，今年下半年，房價會出現下降，但多數人認為，降幅不會超過20%。

　　百萬銷售精英俱樂部秘書長王柯表示，此次調研共匯集70位北京房地產銷售精英，大部分銷售精英年傭金在100萬元以上，即可代表兩億多元的銷售額，此次調研的銷售精英約可代表超過百億元的銷售額。最主要的是這些銷售精英接觸的基本是投資型大客戶，此次調研針對的大客戶一般單筆投資額均在1000萬元以上。

　　樂工廠寫字樓服務聯盟秘書長何金芯表示，樂工廠寫字樓服務聯盟目前匯集了20多家代理機構，銷售人員有500多人，規模已超過任何一家寫字樓代理行。樂工廠是知名代理機構理想陽光發起的銷售聯盟組織，理想陽光的主要代理銷售模式是總代理制，即可以聯合任何一家代理機構承接其作為總代理的項目銷售，這在國內還是惟一的。

　　“隨著房地產市場的波動加劇，代理銷售行業也在尋求資源整合。以往的報告多是偏向數據分析的，而數據的可信性不僅受到質疑，而且只能反映市場當前的狀況，對預判市場下一步的走勢，提供不了幫助。”王柯表示。

　　北京樓市銷售精英和投資者信心指數的調研，主要是針對房地產市場投資形勢的判斷。盡管，目前的投資信心偏向悲觀，但從長期看，大多數投資型客戶仍在投資配置中，將房地產作為投資的重要選擇，其中，有超過半數的投資者計劃在一年內購置物業，僅有不到兩成的投資者表示，沒有購置物業的計劃。

　　商業地產成新投資方向

　　另一方面，在住宅市場受政策打壓降至冰點的情況下，商業地產正成為投資者關注的新投資方向。

　　調研顯示，超過半數的投資者選擇寫字樓和商鋪作為投資重點，超過7成的銷售精英認為，今年下半年北京商業地產銷售額、銷售價格以及租金價格都會出現上漲。

　　剛剛成功收購緊鄰昆侖飯店的中莎廣場的高和投資，在完成收購不到3個月，即以較高的溢價，基本完成了中莎廣場的銷售。高和投資董事長蘇鑫表示，在收購中莎廣場時，大多數代理銷售機構并不看好這個項目，因為，當時，正式樓市調控最為嚴厲的時候，但市場證明，商業地產反而迎來了機遇。采取總代理銷售模式的中莎廣場，更好的整合了行業資源，比很多位置更佳，但采取獨家代理的寫字樓獲得了更好的銷售成績。

　　在基本完成中莎廣場的銷售后，高和投資還將負責中莎廣場的出租，蘇鑫將此稱為“資本精裝修”，即令投資客戶獲得持續增值。

　　樂工廠同時發布的寫字樓報告顯示，2010年1-6月份，北京寫字樓整體市場強勁復蘇，市場租賃交易量顯著上升，租售價格水平持續上漲，整體空置率在數個新項目入市的情況下仍取得下降。其中寫字樓市場整體存量為1100萬平方米，寫字樓租售價格持續增長，平均租金水平為180元/月/平方米(建筑面積報價)，平均售價水平為27340元/平方米(建筑面積報價)，空置率為17.6%。

　　無獨有偶的是，房地產服務機構仲量聯行發布第二季度市場報告指出，北京優質寫字樓及商鋪物業市場全面恢復，平均成交租金穩定增長。

　　不過，接受本報采訪的數位人士皆謹慎地表示，由于房產稅的具體方案沒有出臺，難以預計其對住宅市場的影響。本報記者 白寶玉