樓市調(diào)控需建長(zhǎng)效機(jī)制 不能半途而廢

　　在做完變相降價(jià)、“零成交”等一系列試探性動(dòng)作之后，部分開發(fā)商對(duì)樓市調(diào)控政策放松的期待似乎落了空，一些觀察人士所謂“誤傷經(jīng)濟(jì)”的借口也并沒有動(dòng)搖中央調(diào)控政策的決心。

　　市場(chǎng)各方主體博弈

　　自4月中旬被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”出臺(tái)至今，已接近百日，樓市觀望氣氛越來(lái)越濃厚，部分一線城市成交量大幅下降，上海、北京等城市月成交量甚至一度萎縮70%-80%。6月以來(lái)，北京、上海、廣州多家開發(fā)商的新盤成交慘淡，“零成交日”“零成交樓盤”“零成交區(qū)域”等字眼不斷出現(xiàn)在媒體的報(bào)道中。一線城市部分樓盤開始降價(jià)，土地市場(chǎng)降溫跡象明顯。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，這是近15個(gè)月來(lái)房?jī)r(jià)首次下降。但就在這個(gè)關(guān)口，關(guān)于放松調(diào)控政策的聲音一下子多了起來(lái)。

　　從媒體報(bào)道內(nèi)容來(lái)看，先是部分城市商業(yè)銀行取消第三套房貸的限制，繼而投資客現(xiàn)身說(shuō)法，揚(yáng)言只要房?jī)r(jià)再降10%就出手購(gòu)買，再接著專家和開發(fā)商表態(tài)，房?jī)r(jià)下跌幅度不能超過(guò)25%，否則對(duì)經(jīng)濟(jì)影響太大，如果GDP增速低于8%，房地產(chǎn)調(diào)控政策就一定會(huì)放松。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者，“誤傷經(jīng)濟(jì)”正成為一部分人阻礙執(zhí)行樓市調(diào)控政策的借口。目前包括一部分地方政府在內(nèi)，各方主體對(duì)此次樓市調(diào)控多少存在一些疑慮。有的甚至還認(rèn)為之前的幾次樓市調(diào)控最終都以“放松”或“救市”告終，由此推斷下半年或者明年年初可能會(huì)“舊事重演”。

　　針對(duì)這些亂象，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委12日分別作出回應(yīng)，重申調(diào)控政策延續(xù)性。7月20日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持調(diào)控力度不放松，確保政策實(shí)施的穩(wěn)定性和持續(xù)性。17日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在哈爾濱出席“2010中國(guó)市長(zhǎng)論壇”時(shí)，面對(duì)來(lái)自全國(guó)各地的七十余位市長(zhǎng)、副市長(zhǎng)也表示，“一旦放松，房?jī)r(jià)會(huì)強(qiáng)力反彈，調(diào)控政策毀于一旦，政府也會(huì)失信于民。”

　　調(diào)控不能半途而廢

　　近日，上海房地產(chǎn)展示交易會(huì)在冷清氛圍中落幕。與今年“五一”房展會(huì)約200家參展房企、近300個(gè)參展樓盤相比，此次僅60多家房企、近100個(gè)樓盤參展的情況，已形成鮮明對(duì)比。同時(shí)，購(gòu)房者希望看到的普遍降價(jià)情況并未出現(xiàn)，部分開發(fā)商給出的折扣只是維持在以前九折左右的水平，更多的仍是購(gòu)房送面積、送家電或是特價(jià)房等優(yōu)惠策略。

　　國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，樓市調(diào)控的效果最終至少要改變過(guò)去形成的兩個(gè)預(yù)期：一是房?jī)r(jià)只漲不跌，二是政策調(diào)控不會(huì)到位。正是基于這兩個(gè)預(yù)期，以往房?jī)r(jià)才會(huì)越調(diào)越高，目前調(diào)控政策萬(wàn)不可半途而廢。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，以房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控就像煮餃子，水開了，加點(diǎn)冷水就不開了。但如果不關(guān)火，就只能解決表面問題，以后水還會(huì)開。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)田國(guó)強(qiáng)則告訴記者，影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的主要癥結(jié)不在于高房?jī)r(jià)，而在于長(zhǎng)效機(jī)制的缺乏。

　　多管齊下綜合治理

　　中原地產(chǎn)研究中心董事程澐認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型的“政策市”特征，調(diào)控政策是根據(jù)市場(chǎng)的起伏變化張弛有度的。下半年中央調(diào)控政策是松還是嚴(yán)將受到三大要素影響：即銀行對(duì)信貸政策的執(zhí)行尺度、地方政府對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行力度、輿論監(jiān)督的透明程度。預(yù)計(jì)下半年調(diào)控方向?qū)⒁约?xì)化現(xiàn)有政策的深入實(shí)施為重點(diǎn)，在促進(jìn)保障房建設(shè)、增加市場(chǎng)供應(yīng)以及抑制投資投機(jī)性需求等層面上實(shí)施調(diào)控。

　　交銀國(guó)際研究部主管楊青麗表示，目前樓價(jià)基本是較高收入人群支撐，另外，平均首付比例較高、貸款抵押率較低、個(gè)人貸款與存款比例較低、貸款支付與收入比例較低等這些因素也決定了樓市不會(huì)出現(xiàn)崩潰的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在政府適當(dāng)調(diào)控之下，延緩房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的出臺(tái)時(shí)機(jī)，中國(guó)樓市可在不對(duì)經(jīng)濟(jì)造成較大傷害的情況下達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)田國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，解決樓市問題的根本方法是要增加商品房市場(chǎng)土地有效供給，增加持有高端房和多套房的成本，同時(shí)考慮到與之相配套的風(fēng)險(xiǎn)控制、住房保障、租房體系、拍賣機(jī)制等。應(yīng)該從土地流轉(zhuǎn)制度、財(cái)政稅收制度、金融監(jiān)管制度、住房保障制度、住房租賃市場(chǎng)建設(shè)、土地拍賣制度等六大制度建設(shè)方面入手，多管齊下，綜合治理，建立有效市場(chǎng)，兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會(huì)公平，引導(dǎo)有效供給與有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。(記者 魏宗凱)