樓市鮮聞“地王”聲：暫時蟄伏還是真的消逝？

　　“這兩個月，聽不到地王的新聞了。”不少房地產(chǎn)人士談起眼下的房地產(chǎn)市場，有此感受。這背后，是新一輪樓市調(diào)控政策在土地市場上收獲的初步戰(zhàn)果：土地供應增加，地價快速上漲的勢頭初步得到遏制，“地市”競爭逐步趨于理性。不過，此次“地王”偃旗息鼓，是蟄伏還是遠離？

　　業(yè)內(nèi)人士建議，下半年應確保土地調(diào)控政策的穩(wěn)定性和持續(xù)性，并使土地市場的“降溫”進一步促進樓市的“退燒”，使整個房地產(chǎn)市場逐步回歸理性發(fā)展的軌道。

　　“地市”呈現(xiàn)四大變化

　　三四個月前還是地王頻出、價格滾燙的土地市場，目前終于有所降溫。上半年尤其是4月中旬新一輪調(diào)控啟動以來，土地市場呈現(xiàn)出以下四大變化：

　　——供應“開閘”，“地根”顯著放量。中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國103個城市累計供應住宅用地20335.8萬平方米，同比增加100%。6月，103個城市共推出住宅用地3152.4萬平方米，同比增加35%。

　　——成交逐漸回落，房企拿地積極性低于政府推地。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年全國103個城市住宅用地累計成交量14420萬平方米，同比增加85%，但有逐月下降趨勢。至6月，成交量環(huán)比下降28%，同比下降37%。

　　——價格回落，高價搶地現(xiàn)象顯著減少。中國土地勘測規(guī)劃院的最新報告顯示，第二季度105個主要監(jiān)測城市商業(yè)、居住用途地價環(huán)比增幅較上一季度分別下降了0.36、1.24個百分點。上半年總價排名前10的地塊中，僅有1宗成交于4月中旬“新政”實施之后。近期地市降溫十分明顯，一些地方甚至出現(xiàn)了流拍情況。

　　——出讓方式微調(diào)，土地交易約束加強。各地引入“綜合評標”“一次競價”“雙向競價”等出讓手段，并更多采用招標出讓方式。比如，北京在5-6月成交的11宗住宅用地中，9宗以招標方式出讓。

　　上海在7月16日出讓四幅地塊。與此前不同的是，此次開發(fā)商確認成交后當日即簽訂出讓合同，且需在簽訂出讓合同起30個工作日內(nèi)一次性付清土地款；如果分期，則需要在簽訂合同起10個工作日內(nèi)繳納50%的首付款，其余50%需在3個月內(nèi)付清。對比國土資源部的“規(guī)定動作”，一些地方的“自選動作”更為嚴格，對開發(fā)商的資金償付能力有著更高的要求。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，土地政策在本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中發(fā)揮了重要作用，增加住宅用地供應、提高土地保證金和首付比例、明確項目開竣工時間、嚴格清算土地增值稅等措施有效地抑制了快速上漲的地價。

　　“地王”是蟄伏還是遠離？

　　回顧2009年以來“地王”對房價的助長效應，令人心有余悸。以北京為例，2009年2月、7月、11月和2010年3月，北京市場“地王”頻現(xiàn)，同期商品住宅銷售均價環(huán)比分別應聲上漲16%、11%、10%和22%。特別是2010年3月，北京土地市場一天冒出3個“地王”，當月商品住宅銷售均價環(huán)比應聲上漲22%。縱觀近年來樓市的風云變幻，“地王”頻現(xiàn)之際常是房價上漲最快之期。以致不少人直言：此輪調(diào)控成敗關鍵，就在于能否摁住“地王”之頭。

　　上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎認為，增加土地供應的措施在此次調(diào)控中十分關鍵，“去年樓市‘小陽春’時，地價已經(jīng)被房價帶起來，但土地供應沒有放松，致使地價隨之飆升，地王一個接著一個；今年以來，當房價帶動地價下行時，及時將土地市場開閘，這樣能有效地穩(wěn)住市場、穩(wěn)住土地價格。”

　　但是，業(yè)內(nèi)人士也提醒，目前尚不能對調(diào)控過于樂觀，土地市場依然存在一些不確定因素。比如，一些熱點地塊仍然受到開發(fā)企業(yè)的追捧。廣州荔灣區(qū)6月成交兩幅住宅用地，溢價率分別高達123%、134%。上海6月成交了兩宗住宅用地，其中一地塊的溢價率達135%。

　　其次，部分央企在土地市場的活躍態(tài)勢值得關注。近期，多家央企頻頻“跑馬圈地”，在土地市場出手闊綽。比如，廣州6月兩幅高溢價地塊的買家便是央企中國鐵建地產(chǎn)。有機構統(tǒng)計其自3月中旬以來累計購地金額已近100億元。

　　在央企購地活躍的地區(qū)，地價甚至不跌反漲。比如，今年以來天津多幅地塊被央企高價競得，該市上半年住宅用地掛牌均價為每平方米1685元，同比上漲87%；成交樓板價為每平方米1943元，也遠高于去年同期。今年6月，天津住宅用地掛牌價逆勢上漲至1963元，環(huán)比增加7%。

　　另外，國土資源部確定的2010年住宅用地計劃供應達18.5萬公頃，但上半年大多數(shù)城市完成計劃均不到40%，深圳、廣州等地更是不到20%。由于土地供應涉及拆遷、征地、“生地”變“熟地”等一系列流程，對當?shù)卣�府的財力有較高要求。對于部分土地一級開發(fā)薄弱的城市，能否順利執(zhí)行土地出讓計劃尚存疑問。

　　地市、樓市能否延續(xù)“退燒”態(tài)勢？

　　中原集團董事程澐介紹，隨著土地供應的繼續(xù)加大和調(diào)控的繼續(xù)，下半年土地市場“價格上漲可能性較小”，而會延續(xù)溢價率回落、價格趨于理性的態(tài)勢，“下半年對很多企業(yè)來說是拿地的好時機。”

　　土地調(diào)控將保持穩(wěn)定性和延續(xù)性。國土資源部相關負責人日前表示，下半年將重點查處房地產(chǎn)項目違規(guī)違法用地，特別是違規(guī)向別墅供地、囤地炒地、擅自改變保障性住房用地性質行為。上海市規(guī)劃和國土資源管理局相關負責人表示，將加強土地儲備工作，目前已規(guī)劃選址23個基地，可用于開發(fā)住宅用地面積約40平方公里；此外，還將嚴格規(guī)范商品房用地出讓行為，對中小型普通商品住房，明確住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例、開竣工時間、違約處罰條款等，納入土地出讓合同，并通過規(guī)劃土地驗收予以落實；另外，還將探索“綜合評標、一次競價”等土地出讓方式，將投標價款、付款進度、開發(fā)建設周期等因素作為評標條件。

　　中國土地勘測規(guī)劃院城市地價動態(tài)監(jiān)測分析組認為，預計下半年，隨著宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，保障性住房建設力度持續(xù)加大，市場監(jiān)管進一步完善，城市地價總體水平將進一步趨穩(wěn)，東部部分城市或將出現(xiàn)地價水平總體下降態(tài)勢。

　　“政府對待土地調(diào)控政策應持審慎態(tài)度，對于規(guī)范土地市場交易的政策措施應該常態(tài)化。下半年處于政策的執(zhí)行期和觀察期，應嚴格執(zhí)行目前的土地政策和調(diào)控措施，使樓市和地市的高燒真正退下來。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示。記者 葉鋒