原統(tǒng)計局長談樓市熱點：房價只會上升不會下降？

　　李德水

　　我國住房制度改革十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)獲得了蓬勃的發(fā)展。這對改善民生、拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)。去年年底到今年一季度，部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快的現(xiàn)象，引起了社會的強(qiáng)烈反響。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，今年1月7日和4月17日國務(wù)院相繼發(fā)了兩個重要通知。這是完全必要和非常及時的，并已經(jīng)有效地遏制了房價過快上漲的勢頭。但在市場上仍存在等待觀望心理，不少人對房地產(chǎn)市場的下一步發(fā)展趨勢看不太清楚。我認(rèn)為，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展必須解決幾個認(rèn)識上的問題。

　　一、“住有所居”還是“居者有其屋”？

　　黨的十七大提出“住有所居”，意即要讓每個人都能有房子住，而不是“居者有其屋”，就是說并非強(qiáng)調(diào)每個人都要擁有自己所有權(quán)的住房。美國1974年8月制定的《住宅與社區(qū)發(fā)展法案》，提出在社區(qū)多蓋房子賣給低收入的人，當(dāng)時美國擁有所有權(quán)住房的居民只占63.3%。從2001年以后大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，直至這場金融危機(jī)爆發(fā)之前，這一比率才提高到 68%。提高這4.7個百分點付出了極其沉重的代價。盡管美國產(chǎn)生這場百年一遇的金融危機(jī)原因非常復(fù)雜，但畢竟是由次級房貸泡沫破滅引發(fā)的。我國當(dāng)前人均 GDP只有美國的1/14，要實現(xiàn)“居者有其屋”、人人都要擁有所有權(quán)的住房實在是為時尚早。

　　二、用“一條腿”走路還是“兩條腿”走路？

　　解決我國居民住房問題究竟該走什么路子，是用“一條腿”走路還是“兩條腿”走路？

　　在住房制度改革之前，城市居民從普通老百姓到高級干部都不買房，是實行計劃經(jīng)濟(jì)的公房配給制度，即廉價的公租制度。房改以后，除了極少量廉租房以外(目前，保障性住房的投資額只占整個房地產(chǎn)投資的約3%)，幾乎都實行了商品房制度，基本上是通過市場購買商品房來解決新的住房需求。但實踐似乎已經(jīng)證明，完全依靠市場調(diào)節(jié)的商品房制度難以解決實際需求，因為有相當(dāng)一部分中低收入群體、年輕人是買不起商品房的，住房公積金需要積攢許多年后才能派上一點用場。所以，先住公租房對相當(dāng)一部分居民特別是年輕人是不可避免的一個過渡階段，實行商品房和公租房兩種制度共存，用“兩條腿”走路是必然的選擇。

　　今年6月國務(wù)院召開了公共租賃住房工作會議，全面部署了加快發(fā)展公共租賃住房的工作，有著十分重大的意義。這是對我國住房制度的重要補(bǔ)充和完善。城市中等偏下收入家庭以及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員等既不符合廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房保障條件，又缺乏通過市場購買住房的能力，被稱為“夾心層”。他們居住條件普遍較差，是最需要社會關(guān)注的群體。發(fā)展公共租賃住房就可以為他們提供有力的保障。將來永遠(yuǎn)都會有新的“夾心層”群體不斷出現(xiàn)，實行商品房和公租房兩種制度共存是長期的方向；先住公租房，條件成熟后再買商品房，分兩步走也是這部分居民解決住房問題的正常規(guī)律。

　　三、房價只會上升不會下降嗎？

　　去年底和今年初社會上流傳著這樣一種觀點，中國的房價在今后相當(dāng)長時間內(nèi)只會上升不會下降，其理由是我國居民對住房需求的潛力很大，而用于房地產(chǎn)建設(shè)的土地減少是剛性的。但市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律告訴我們，某種商品的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過它的實際價值就會形成泡沫，而泡沫總是會破滅的，吹得越大破滅時損失就越慘重。英國《金融時報》有篇文章指出，在這場金融危機(jī)中，令銀行遭受重創(chuàng)的是一場押注于美國住宅與地產(chǎn)價格只漲不落的豪賭，監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行家和國會都曾自欺欺人地認(rèn)為，地產(chǎn)價格只會越來越高。每個人都有權(quán)居有其所，即使他們信用很差或毫無信用——這就是美國夢的版本之一。美國的教訓(xùn)難道還不值得我們深思和警醒嗎？

　　四、發(fā)展房地產(chǎn)是單純?yōu)榱送顿Y還是以真正居住消費(fèi)為主？

　　這個問題關(guān)系到我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。房地產(chǎn)市場的核心問題是社會問題，不是經(jīng)濟(jì)問題，甚至是一個要建設(shè)什么樣的社會的問題。發(fā)展房地產(chǎn)市場的根本目的是解決廣大居民的居住問題，而不應(yīng)該推行把房地產(chǎn)作為投資品為主的發(fā)展模式。如果投資者買了許多套房子卻閑置著，而大量真正需要解決自住房的群體因房價過高又買不起，那么，這種被扭曲了的市場顯然是不健康的，這種發(fā)展方式也是不可持續(xù)的，必將成為引發(fā)諸多社會矛盾的根源。但同時也不能完全排斥投資行為，如果沒有投資行為也就沒有房地產(chǎn)市場可言了，關(guān)鍵是要把握好度。在這方面要實行制度化，甚至要有相應(yīng)的法律保障。

　　五、對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控會不會半途而廢？

　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》和《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，從標(biāo)題上就鮮明地指出，首先是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并針對當(dāng)時部分城市房價過快上漲的突出問題，采取相應(yīng)的調(diào)控措施。這兩個文件都強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住房和普通商品房的有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制不合理的住房需求，這是完全正確的，根本不存在要打壓房地產(chǎn)市場發(fā)展的意思。日本、美國這樣工業(yè)化高度發(fā)達(dá)的國家，都在房地產(chǎn)問題上栽了大跟頭，有過慘痛的教訓(xùn)。我們中國決不可以重犯這樣的錯誤。

　　目前市場上存在某種等待觀望的心理，時而還出現(xiàn)一些要改變通知精神的傳聞，寄望出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，等待時機(jī)猛炒一把，并直接影響股市的波動。這種想法很不現(xiàn)實，此類傳聞毫無根據(jù)。如果房價上漲過快的勢頭不能得到有效遏制，房地產(chǎn)市場的泡沫任其膨脹下去，一旦破滅必然對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定造成巨大的破壞。這涉及全中國人民的根本利益；如果中國經(jīng)濟(jì)出了問題對世界經(jīng)濟(jì)的影響也不可低估，這就是大局。所以，必須堅持正確的調(diào)控方向不動搖，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策決不能半途而廢。如果說以后會有什么改變，那只會是政策更加完善，調(diào)控更加有效。

　　盡管要完全理順各個方面的利益關(guān)系尚需一些時日，是一個艱難的過程，但并不存在什么高深莫測的理論，只要下決心認(rèn)真去做就沒有辦不好的事情。我國房地產(chǎn)市場管理體制改革的各項政策設(shè)計(包括房產(chǎn)稅)，其根本出發(fā)點和最終歸宿必然是保護(hù)最廣大人民的切身利益，并帶來更多福祉，而決不會是給大家普遍增加負(fù)擔(dān)。對此，要有一個客觀的分析，對絕大多數(shù)居民而言是完全不用擔(dān)心的。

　　市場上還有一種誤解是，期待著政府把房價大幅度降下來。這種想法也是有偏頗的。4月17日的通知明確指出是要堅決遏制部分城市房價過快上漲，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要是從宏觀上把握大局，從政策上加以引導(dǎo)，政府從來沒有對房地產(chǎn)市場具體定價的職能。因此，房地產(chǎn)市場方方面面的主體都要從當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實的市場情況出發(fā)，深刻領(lǐng)會國務(wù)院兩個通知的精神，增強(qiáng)理性化的思維，減少盲目性，共同努力，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。