樓市最嚴厲調控猶如溫柔一刀

　　北京市統計局和國家統計局北京調查總隊聯合發布的今年上半年北京市房地產市場運行情況顯示，最嚴厲的房地產調控政策實施百日，北京房價并未回落。

　　今年6月份，北京市房屋銷售價格環比下降0.4%。新建住宅銷售價格結束了今年以來持續上漲的態勢，環比與上月持平。其中，純商品住宅、經濟適用房和限價房等政策性住房價格環比均與上月持平。同時，6月份，全市二手住宅交易價格繼續走低，環比下降0.9%。

　　從數據來看，好像北京房價已經開始回落，但只要分析一下結構，就會發現，四環路以內商品住宅期房銷售均價為3.4905萬元/平方米，比1-5月每平方米上漲285元；四環至五環路銷售均價為2.0517萬元/平方米，比1-5月下降232元。五環至六環路銷售均價為1.4961萬元/平方米，比1-5月上漲162元；六環路以外銷售均價為1.1444萬元/平方米，比1-5月再降304元。也就是說，北京的房價只有四五環之間和六環外是下降的，四環內和五六環之間是上升的，一升一降，把房價漲幅熨平了，其中占新建住宅期房成交量1/4的經濟適用房也幫了大忙。四環以內基本上是北京的城區，四五環之間，可以看做北京城區與郊區的過渡地帶，五六環之間基本上是北京的近郊區縣，換言之，城區和近郊區縣的商品房房價還在上漲，并未因最嚴厲的調控而有任何松動，這與前些時候人們的判斷大相徑庭，顯然現在還沒到必須放松乃至放棄調控的時候。

　　但我們也不必氣餒，只要不放棄調控，房價終究是會下降的。有幾組數據可以增強我們房價必降的信心。數據顯示，房地產調控對于投資乃至投機的作用開始明顯呈現，商品房成交量已經開始下降，二手房成交量下降更多，商品房庫存在增加，而新增供應并未減少，在新增供應中，保障性住房比例明顯提高。

　　央行北京營管部發布的《2010年上半年北京市金融運行情況報告》顯示，個人住房貸款5月、6月新增額比4月分別下降46.1%、69.1%，隨著房地產調控在降低投資性購房過熱需求方面取得階段性成果，購房需求有望理性回歸。同時，盡管房地產開發貸款也在下降，但開發貸款的結構在向以保障房為主轉變，而房地產開發投資整體并未下降。這就可以既保證有足夠的供應量，又可以通過保障性住房的上市，拉低房價。

　　上半年，北京全市銷售商品住宅4.3694萬套，比上年同期下降了41.5%。二手房成交量下降更加明顯。由于銷售不暢，北京商品房庫存量已經超過9萬套。在庫存增加的同時，新增供應也在增加。今年上半年，

　　北京住宅用地平均月供地72.81萬平方米，8月住宅供地將達116.5公頃，猛增60%，比7月上漲兩倍以上，全年完成2500公頃供地計劃沒有太大問題。而去年完成的土地交易，如果按每套房100平方米計算，足以形成15萬套的新增供應。

　　今年上半年，商品房施工面積同比小幅下降(4%)，但政策性住房同比增長了50.6%；住宅新開工面積增長了67.7%，而政策性住房新開工面積就同比增長了62.3%。政策性住房供應占比提高，大量上市，無疑會降低整體房價。如果政策性住房保持投資力度(今年上半年完成投資同比增加33.9%)，房地產宏觀調控對整體經濟的影響就可以降到最低，就可以為降低房價漲幅、調整住房供應結構，為經濟結構調整，并為重塑房地產制度，騰出足夠的時間和空間，打下堅實的基礎。陳雪根