樓市“高燒”降溫 價格大幅下降可能性不大

　　今年上半年的房市，如同一位“高燒”病人，喝下“房市新政”這一劑猛藥后開始出現降溫。從已經公布的上半年我國房地產運行情況來看，房價漲幅持續下降，成交量的萎縮以及“國房景氣”的連續回落，都表明自4月份以來的新一輪房市宏觀調控政策已經給市場帶來重大影響。“遏制房價過快上漲勢頭”的宏觀房市調控目標已經基本實現。

　　在當前房市仍處在供需雙方“角力”的敏感時期，房市今后的走勢如何？房價又會出現何種變化？

　　從“量價齊升”到“成交量下滑”

　　房市新政效果顯現

　　“以4月17日國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》為‘分水嶺’，今年上半年我國房地產市場經歷了‘冰火兩重天’：‘新政’之前，市場持續火爆，‘量價齊升’；‘新政’實施之后，市場迅速降溫，行業景氣度明顯回落。”中國銀行戰略發展部高級經濟師周景彤告訴記者。

　　今年前3個月，我國房地產市場延續了去年的“火熱”局面，不僅房價不斷上漲，而且房屋成交量也在上升，在一些一線城市，二手房市場賣方“坐地漲價”現象屢見不鮮。在土地市場，同樣是“熱火朝天”。

　　為遏制房價過快上漲，促進房地產市場平穩健康發展，今年以來，國家陸續出臺了一系列房地產調控政策，從回收流動性到提高信貸門檻，從建立地方政府問責機制到限制非本地居民購房，從改革土地拍賣制度再到限制非主業大型央企退出房地產市場等。隨后地方政府也相繼出臺相關細則，進一步細化房地產宏觀調控政策。

　　在一系列調控政策的作用下，4月份房地產市場就出現成交量下滑的局面，隨后房價雖然仍在上漲，但是漲幅不斷回落，部分城市房價開始出現松動。周景彤告訴記者：“在新政作用下，房價過快增長的勢頭得到初步遏制。”他還說：“房地產開發企業資金來源漲幅回落，顯示出房地產開發資金已經受到‘銀根’緊縮政策的影響。”但是，人們也要看到，房地產投資增速依然較快。

　　房市進入“僵持階段”

　　價格大幅下降可能性不大

　　雖然當前房價過快上漲的勢頭已經得到遏制，但是房價過高問題依然沒有得到解決，雖然國家加大了對保障性住房建設力度，但是房市供需不平衡的矛盾依然沒有緩解。

　　周景彤認為，影響房地產短期波動的因素很多，但最主要的因素有兩個，一個是宏觀經濟走勢，另一個是宏觀調控政策。隨著經濟增長高位回落，隨著房地產新政的實施和不斷完善，我國房地產市場將有可能進入“量價齊跌”的調整期。考慮到政策時滯和歷史經驗，房價明顯下跌最有可能出現在今年7、8月份以后，房價跌幅在15%至30%之間，銷售量跌幅在30%左右。

　　國家統計局公布的上半年經濟數據顯示，我國經濟繼續保持良好的發展勢頭，但是專家們大多預計下半年經濟增速會有所回落。當前工業增速和投資增速都已經出現回落。從國際經濟形勢來看，歐洲主權債務危機的持續，使得今年下半年世界經濟形勢仍然復雜。經濟形勢不明朗、不樂觀，使開發商和購房者的預期發生改變，他們的投資和購買行為更趨謹慎。

　　從發展周期來看，周景彤指出，我國房地產行業本身存在著調整的空間和客觀要求。即使不再出臺新的調控政策，只要將目前政策執行到位，房價下跌也是大概率事件。如果信貸投放規模保持不變、其他調控政策執行到位，那么8月份以后房價必然出現下跌，此前漲幅過快的核心城市下跌幅度將更大。

　　此外，我們也要看到，上半年房地產開發投資仍然保持快速增長的態勢，遠高于固定資產投資增速。那么，下半年房地產開發投資走勢如何？交通銀行金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉預計，此次房地產市場的調控對房地產開發投資的影響不會超過2007年~2009年那一輪。原因有兩個：一是兩次政策出臺的背景不一樣。二是保障性住房建設力度加大將對未來房地產投資形成一定程度支撐。即使商品房建設投資因房地產調控政策而有所下降，但保障房建設將對整個房地產投資形成較好的支撐，使其不會大幅下降。預計2010年房地產開發投資增速為20%左右。

　　周景彤認為，基數因素將使今年下半年房地產投資增速放慢。預計全年房地產開發投資增速為22%左右，扣除價格因素實際增長16%左右。

　　政策取向 房市走勢的風向標

　　當前對于未來房地產宏觀調控的取向，備受市場關注。周景彤認為，未來一段時間，房地產調控政策應保持方向不搖擺，力度不放松。進一步增加保障性住房有效供給，降低保障性住房價格；加快推出物業稅政策，建立健全抑制投資投機性需求的長效機制；注重政策的連續性與穩定性，使前期出臺的政策長期化；建立房地產信貸二級市場，以防范可能出現的金融系統性風險。

　　從當前的房地產調控政策來看，重在抑制不合理需求，周景彤建議將這些政策在不斷完善的基礎上長期化。我國建設用地的稀缺以及住房需求的龐大，決定了我國應長期堅決遏制投機性需求，回歸住房的消費品屬性。如果僅僅將這些措施作為短期性、臨時性措施，市場的“躲貓貓”效應難免再次出現，房價非理性飚升難免重新上演。此外也要重視完善信息對接機制，使差別化信貸政策執行到位。作者： 龐東梅