比正常樓房價更便宜 開發商盯上學區內老樓加層

　　“2006年4月，哈爾濱市政府出臺了《哈爾濱市2006年主要街道既有建筑平改坡綜合改造工作實施方案》。該政策意在解決市區內老式居民樓因缺乏資金年久失修的問題，與此同時卻也衍生出了加層式的平改坡工程。”

　　核心提示

　　生活報21日的報道《哈市今年首次強拆加層房》刊發后，市民頗為關注，紛紛來電反映自家居民樓存在的加層問題。記者匯總50多條熱線信息后發現，其中有一半加層房位于熱點學區房區域內。采訪中記者了解到，近年來，哈市一些樓房的樓頂頻頻出現加層房，資金少規模小的開發商是建加層房的“主力軍”。因利潤空間巨大，這些開發商已經盯上了學區內老樓加層這塊肥肉。

　　比正常樓房價更便宜

　　學區加層房銷售緊俏

　　家住哈市南崗區和平二道街19號的居民劉迎春告訴記者，生活報報道被拆除的加層房就在他家斜對面不遠處，他所在的這棟居民樓，與周邊的5棟居民樓都在原來7層的基礎上加蓋了1層，而且已經全部售出，“在這附近，你很難能找到平頂樓房了，大部分老樓都加層了。”劉迎春認為，這里之所以幾乎樓樓都加層，與文化中學和125中學在附近有很大關系。

　　23日上午，記者在哈市道里區兆麟小學附近的公園街、柳樹街旁看到，這里的居民樓大部分是上個世紀八九十年代建成的，原本平平的屋頂如今都變成了尖房頂，且“個頭”也長了。據在這里住了20多年的邵大爺介紹，這一片的居民樓是從2008年5月開始改造的。當時開發商表示，這是政府實施的平改坡工程，是為了解決居民樓頂層漏雨的問題。但改造后卻多了一層樓，并對外銷售。住在一居民樓頂層的張女士對記者說：“為了6歲孩子的上學問題，我們舉家從阿城搬到了道里，但一直都沒有找到合適的房子。要么太貴，要么太小。雖說這個房子是加層房，沒有房產證，但每平方米才賣3600元，等孩子上初中后再賣掉也合適。”

　　記者搜集市民來電反映加層房的50多條信息后發現，加層房多集中在南崗區、道里區、香坊區繁華區域，如南崗區的花園街、國民街、吉林街、阿什河街、和興路、苗圃街、漢廣街等街路和道里區的安心街、通達街、公園街、森林街等街路，且部分路段毗鄰鐵嶺小學、花園小學、哈師大附中、哈師大附小、兆麟小學等名校。對此，哈市一房產中介公司的王姓店長表示，目前學區房的房價已由年初的每平方米1.2萬元漲到了2.3萬元，高房價的背后是“名校效應”。4月，他賣出去了2套分別位于吉林街和花園街上的加層閣樓，其中一套使用面積為42平方米，售價42萬，而一套使用面積為38平方米的正常樓房售價則高達72萬，“因為相對正常樓房便宜很多，又在名校旁邊，現在加層閣樓銷售也很緊俏”。

　　老樓上加層 開發商有得賺物業有得省

　　記者在采訪中發現，一些開發商和施工單位為了追求利益最大化，在“平改坡”的同時在樓頂接層，以閣樓的價格對外銷售，使政府的惠民工程走了樣兒。一家房地產開發公司負責生產的經理表示，大房地產商不會把精力浪費在這種小工程上，而且也不能創造很多利潤，只有像他們這樣資金少規模小的公司才會在意這三五十萬元的賣房利潤。

　　4年前，哈市實施了平改坡工程。在一些平頂的老樓上安裝彩鋼板，以達到美化環境、防雨和節能保溫的目的。據哈市既有建筑節能綜合改造領導小組辦公室(節能辦)工作人員介紹，既有建筑單層式平改坡主要是政府財政出資，直接將原多層住宅平屋頂改建成坡屋頂。此項工程需要政府巨大的財力支持，如果全市既有建筑全部進行改造，至少需要政府投入數百億資金。哈市借鑒外地經驗，采用加層式平改坡的方式，由開發商來做，在原多層住宅平屋頂增加一層后再做坡屋頂。這樣一來不僅可以增加住房面積，還能解決中低收入市民住房困難的問題。因此，哈市對加層式平改坡采取了市場化運作方式，公開招標，收取中標價款。

　　一位建筑業界的有關人士說，目前哈市加層房已不鮮見，雖然沒有官方統計數字，但那些“優先”建設的“學區加層房”卻已形成了不小的市場。由于去年房價上浮很大，加層房售價又相對較低，因此銷售十分緊俏。據介紹，加層房的成本造價約每平方米1200元。記者以執法部門拆除的和平二道街98號樓頂的560平方米加層房為例，刨除建房成本，再比照哈爾濱市商品房住宅(四個主城區)均價(以5000元/平方米為基準)，這些小開發商的利潤空間就是由學區加層房巨大的升值潛力決定的。

　　一般來說，建房成本由以下幾部分組成，即：樓面地價成本；建筑商建造房屋的建安費(建材費、人工費等)；配套建設費(勘察設計、前期工程費和住宅小區基礎設施費)；開發商運營成本費(管理費用、銷售費用、廣告、貸款利息等)。然而，接一層加層房卻能省去其中的很多支出，所以一些小房地產商把目光盯上了成本相對低廉的接樓施工上。

　　據哈南住宅小區物業工作人員介紹，如果對老房子進行加層平改坡，加層后開發商就要承擔樓房節能改造、外立面裝飾整修、小區庭院修復等工程的支出，物業公司每年上房修屋頂防漏雨所需的五六萬元開銷自然也就省下了。(記者 蘆偉坤)