地價不漲房價下跌 上海外環地價漸失房價支撐

　　去年土地市場狂熱，比周邊房價還貴的地塊接二連三地成交。如今房價不再瘋漲，打折促銷樓盤從外環向內中環蔓延，地價正逐漸失去房價的直接支撐。

　　新江灣城地價如過山車

　　2009年12月23日，中國建筑股份有限公司的全資子公司中國中建地產有限公司，以37.2億元總價成為新江灣城C6地塊的主人。樓板價3.2484萬元/平方米，C6地塊成了迄今為止中國單價最貴的住宅用地。 300米外的合生江灣國際公寓去年成交均價2.3-2.5萬元/平方米，而今年4月至今的成交均價2.8萬元/平方米。精裝修樓盤華潤置地橡樹灣，去年成交均價約2.8萬元/平方米，借著“地王”東風，今年3月新推出的一批房源成交價為3.5-4萬元/平方米。中建地產以高于周邊樓盤的樓板價拿下C6地塊，如何獲利，業內外一時間議論紛紛。

　　2010年5月7日，與新江灣C6地塊隔路相望的C4地塊以底價成交，上海城投以11.08億元將其納入囊中，折合樓板價1萬元/平方米。中房信高級分析師付琦在接受房地產時報記者采訪時說，1萬元/平方米的樓板價對上海城投來說，仍算合理。和新江灣城C6地塊純粹的各方飚價不同，這一地塊存在諸多堪稱嚴苛的限制條件等非市場因素，因此城投1萬元的樓板價拿地，并不奇怪。

　　國家從金融、財稅等各方面調控房地產市場的意圖明顯，開發商不得不考慮“過冬儲備”。事實

　　上，不少開發商去年是被裹挾進高價拿地的漩渦中的，因為價高者得，開發商要拿到地必須大筆砸錢。

　　C4地塊出讓條件嚴苛

　　C4地塊并非純住宅地塊，出讓文件中要求的競買保證金5.5億元，對開發商現金流是一個嚴峻的考驗，讓不少開發商望而卻步，致使現場競價者只有兩家。

　　與3.2萬元/平方米成交的C6地塊相比，C4地塊的附加要求前所未有的嚴苛。 C4地塊的出讓文件要求競買保證金高達5.5億元，須在競得地塊之后10個工作日內簽訂出讓合同，30天內付清全部土地出讓價款。同時還要求簽訂之日起4個月內開工，3年內竣工，商品住宅部分應在簽訂合同起的一年內滿足預售條件。除此以外拿地公司三個月內須將注冊地遷至楊浦區；競得者在C4地塊內必須建造建筑面積不少于2.7萬平方米的全裝修人才公寓，建筑標準不低于9000元/平方米，公寓連同地下設施無償移交區政府相關部門，產權歸區政府相關部門。

　　外環外面粉也比面包貴

　　如果說新江灣城兩幅地塊的迥異命運，還有非市場因素作用，那么，外環松江的兩幅相鄰地塊則明明白白地標示出市場的下滑軌跡。

　　松江廣富林地塊，北方城投今年5月7日以18.4億元拿下的廣富林2-6號地塊，樓板價1.37萬元/平方米，而附近的廣富林2-4號地塊曾在今年2月的競拍中，被久未在上海住宅土地市場拿地的萬科一舉拿下，成為松江區單價最高的地塊，成交樓板價1.64萬元/

　　平方米。當時周邊公寓售價1.63萬元/平方米，“面粉比面包貴”現象，從中心城區、稀缺地段，蔓延到了外環以外。而松江新城板塊最近促銷力度相當大的綠地薔薇九里，6月最后一周的銷售均價是1.2539萬元/平方米。

　　2009年12月18日，江蘇常發集團以9.1億元的總價取得嘉定新城溫泉路地塊，樓板價1.2076萬元/平方米，溢價率425%。當時的嘉定新城，保利家園均價1.5萬元/平方米，盤古天地均價1.7-1.8萬元/平方米。今年6月最后一周的銷售數據顯示，嘉定新城的新城悠活城銷售均價1.3766萬元/平方米，區域內樓盤售價離1.2萬元/平方米的溫泉路地塊樓板價越來越近了。

　　據搜房網和中國指數研究院統計，2009年1至12月，除去6塊大型居住社區出讓土地，上海2009年共出讓住宅地塊79幅，其中嘉定區地塊22幅，占總數的28%。和新江灣城的房價堅挺不同，位置較偏、供應量大的嘉定新城的房價已經出現明顯下行趨勢。

　　合理規模有效開發最重要

　　付琦在分析目前地價下行的狀況時一再提出，市場不好的時候退地、流拍，市場好的時候囤地，都是政府不希望看到的。目前最大的問題不是地價，而是每年應保持合理的供應規模和有效開發。而現實情況是，過去的5年形成了5500萬平方米的供應缺口，2008年市場不好，只有250萬平方米的供應，2003年以前出讓的土地，有的還沒形成有效開發。所謂保持合理的供應規模，除了要根據市場的情況調節供地，主管

　　部門還要促使拿地企業有效開發，嚴禁低價拿地的企業囤地炒地。

　　他分析，如果這一輪調控結束之后，市場上揚，地價房價還可能上升。開發商要尋求突破，必須率先降價。而且從銷售情況看，今年6月凡是降價一步到位的樓盤都賣得非常好。嘉定新城板塊的龍湖酈城7月成交均價1.467萬元/平方米，6月均價1.68萬元/平方米，成交84套。何丹丹