新政百日：房價終將跟著政策走

　　今年4月以來，樓市調控政策嚴厲異常。然而，不少一線城市的房價卻依舊持續上揚。政策向左，房價向右。這種情形能持續多久？目前，越來越多的人認為，房價最終將跟著政策走。這意味著樓市現狀雖僵持不下，但對樓市的悲觀預期卻在增加。一些房地產商也認可拐點正在形成。

　　遠洋地產總裁李明對記者說，遠洋地產完成全年的銷售目標當沒大問題，可是下半年較之上半年壓力明顯增加。雖然他強調，在宏觀調控下，各地的樓市具體狀況有異，一、二、三線城市熱度也不一致，而每個房地產開發公司所面臨的境況更是大不相同，卻也承認“統計數據上表明拐點臨近”。

　　他說，中國樓市的核心是預售制和貸款按揭，一旦動這兩個命脈，市場震動必大。此輪調控不同于以往的地方恰恰是收緊了房貸，市場一定會對此做出反應。“如希望房價應聲而降，這是不可能的。因為供給需求的變動都需要時間。不過，政策的效果應該在半年后出現。此間，政府應該也不會出臺新的政策，否則市場可能出現‘生理紊亂’。這是誰也不愿意看到的。”遠洋地產強勢介入保障房建設或是此判斷的應對策略。

　　一貫強硬的房地產商任志強也建議開發商盡早降價，否則政府可能出臺更加嚴厲的打壓政策。

　　7月4日，國土資源部部長徐紹史在全國國土資源廳局長座談會后預測：“目前房地產市場呈現出量跌價滯的態勢，再過一個季度左右，房地產市場可能會面臨全面調整。”之前，土地出讓保證金再提高10%，不低于出讓最低價的30%。

　　7月23日，央行公布的2010年上半年金融機構貸款投向表明，受房地產調控政策影響，今年上半年房地產貸款增速明顯回落，尤其在今年二季度之后，房地產信貸呈現“急剎車”的趨勢。

　　在此情況下，普羅大眾中看空的人在迅速增加。之前，各種政策松綁的傳言被擊穿，人們看到了政府調控的決心，樓市只漲不跌的觀點日益動搖。環球金融服務集團ING最近的調查顯示，中國投資者對樓市前景樂觀的態度大幅下滑，有40%的受訪者預計2010年第3季度房價會下跌，上一季度持此觀點的受訪者僅占15%，上升了一倍多。

　　東方資產管理公司的研究結果與此略同。該公司給記者出具的一份報告稱，超過一半的受訪者(包括商業銀行、資產管理公司和中介機構等)認為，大中城市的房價將下挫，看漲者僅四分之一強。“隨著政府強有力的調控政策的出臺，以及各地加大保障性住房的推出，投資投機性購房需求將被遏制，房價也進入下行通道。”

　　中國國際金融公司研究部的哈繼銘指出，樓市新政推出至今，土地拍賣成交面積呈現一線城市略降，而三線城市保持高位的局面。其重要原因是，本輪調控中房地產企業資金與上輪調控時相比更充沛，特別是大企業持有大量流動資金。“如果房地產政策保持不變，商品房銷售持續低迷，房地產開發商財務狀況惡化，房地產投資將會降溫，但是這種情況出現可能還需要一段時間。”

　　如果下跌不可避免，那么，下跌的幅度會是多少？ING調查的受訪者中，三成認為一線城市將下跌10%以上；東方資產的研究人員則表示，由于房地產業的支柱產業地位及與銀行的特殊關系，加之房地產業目前不存在現金流斷裂的問題，房地產泡沫不會很快破滅，整體看，大中城市房價有望小幅下跌。

　　任志強在接受媒體采訪時稱，在政府壓力之下，房價有可能會回到去年6月份的水平，也就是說房價指數將下降四五個點左右。

　　極度看空者也大有人在。房地產業資深人士朱貴明即表示，未來三四年內，中國大部分一線城市房價會比2009年12月降40%以上。他的理由是，由于央行收緊流動性，信貸資金偏緊，各大銀行已經開始提高首付比例以及房貸利率。這將產生深遠影響，房地產開發商將不會有充足資金炒地，民間也不會再有充裕資金炒房。

　　“這將改變房價上漲的預期，一旦房價上漲預期改變，2009年投機者將面臨資金壓力，所囤住房將進入市場，而且是降價銷售。此時，由于預期房價不會上漲，房價又嚴重脫離自住消費型需求的購買力，成交量將降低，住房供應將大于需求，房價會進一步下跌。”朱貴明說。

　　他認為，當前的房地產市場不是由房子的供求關系決定的，而是由資金的供需決定的。因此，和李明的觀點相近，朱貴明指出，土地或許不是關鍵因素，即便僅僅通過貨幣政策也可見到調控效果。本報記者 董偉