專家：房地產(chǎn)調(diào)控為何進(jìn)退兩難

　　●住宅特殊性質(zhì)導(dǎo)致不同需求

　　●地方財政對房地產(chǎn)有依賴性

　　●必須強(qiáng)調(diào)住房的消費(fèi)品屬性

　　●防地方財政與產(chǎn)業(yè)捆綁過緊

　　在房地產(chǎn)新政實(shí)施3個月后，有關(guān)房地產(chǎn)市場的話題再一次引起人們的普遍關(guān)注。種種跡象表明，我國的房地產(chǎn)新政正處在“十字路口”，房地產(chǎn)市場調(diào)控也似乎陷入進(jìn)退兩難的狀態(tài)。

　　不可否認(rèn)，4月中旬以來，隨著房地產(chǎn)新政的實(shí)施，2009年以來房地產(chǎn)市場過熱的狀況得到一定程度的降溫，一個重要的表現(xiàn)就是北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場成交量大幅下降，而且這種交投低迷的狀況目前仍在延續(xù)。但與此同時，我們也應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識到，此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果迄今為止并不十分理想，其突出表現(xiàn)就是在市場成交量下降的同時，作為調(diào)控目標(biāo)的房地產(chǎn)市場價格并未出現(xiàn)明顯下降，特別是一線城市的房價仍然處在高位。既然如此，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策理應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)。然而，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的再度復(fù)雜化卻使現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨更加嚴(yán)峻的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。不僅歐盟一些國家的債務(wù)危機(jī)可能會影響到世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，進(jìn)而影響到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且第二季度我國經(jīng)濟(jì)增速的下降也增加了人們對房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷影響經(jīng)濟(jì)增長的擔(dān)憂。由此，現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不可避免地陷入進(jìn)退兩難的尷尬境地：進(jìn)，雖然有利于降低虛高的房價，平抑低收入階層因高房價誘發(fā)的焦慮和不滿情緒，但房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷又必然影響經(jīng)濟(jì)增長；退，雖然有利于房地產(chǎn)市場的繁榮并帶動經(jīng)濟(jì)增長，但又會使房地產(chǎn)調(diào)控政策半途而廢，不僅失信于民，還有可能帶來房價的報復(fù)性上漲，加劇房地產(chǎn)市場泡沫和宏觀經(jīng)濟(jì)的脆弱性。

　　筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控這種尷尬局面的形成是房地產(chǎn)特殊性質(zhì)與房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)定位疊加帶來的必然結(jié)果。眾所周知，住宅是與汽車等其他純粹耐用消費(fèi)品不同的具有多重屬性的特殊商品，它既是任何人都必不可少的消費(fèi)品，又是可以用于投資的投資品。住宅的這兩重屬性使得不同階層對于房地產(chǎn)價格具有截然不同的訴求。人數(shù)上占絕對優(yōu)勢的低收入者不希望過高的房價排擠其基本的住房消費(fèi)需求；人數(shù)雖少但掌握著多數(shù)財富的高收入者則希望房價不斷上漲來實(shí)現(xiàn)其房地產(chǎn)投資的最大增值。住宅性質(zhì)的這種多樣性及其帶來的上述矛盾，又由房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的定位而得以強(qiáng)化，并最終衍生出房地產(chǎn)市場調(diào)控的兩難。因?yàn)椋�在把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的情況下，各地必然圍繞這一支柱大力發(fā)展上下游各種產(chǎn)業(yè)(有人統(tǒng)計過與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有50多個)，由此便形成了以房地產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)鏈，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了我國經(jīng)濟(jì)增長和地方財政收入對房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高度依賴性。在房地產(chǎn)業(yè)與GDP、地方財政收入捆綁過緊，呈現(xiàn)為一榮俱榮、一損俱損關(guān)系的情況下，為了實(shí)現(xiàn)GDP和地方財政收入的增長，客觀上要求房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮和價格的不斷上漲。這樣一來，任何房地產(chǎn)調(diào)控政策都必然面臨一種相互矛盾的抉擇：為了不至于損害絕大多數(shù)低收入者的基本住房消費(fèi)需求，必須采取嚴(yán)厲措施防止房價的過快上漲；而為了增加居民特別是高收入者“財產(chǎn)性收入”和地方財政收入、拉動GDP增長，又必須保持房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的繁榮，防止房地產(chǎn)價格的持續(xù)低迷。面對這一矛盾，任何調(diào)控政策都必然顯得無所適從。我國房地產(chǎn)新政實(shí)行3個月后所出現(xiàn)的進(jìn)退兩難窘境，就是這種矛盾的現(xiàn)實(shí)反映。可以預(yù)見，如果這種矛盾不解決，未來的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策還會在上述兩種抉擇中繼續(xù)搖擺。

　　既然如此，筆者認(rèn)為，要擺脫房地產(chǎn)市場調(diào)控的兩難困境，必須從根本上解決住宅的定性和房地產(chǎn)業(yè)的定位問題。就住宅的定性而言，必須強(qiáng)調(diào)其作為基本消費(fèi)品的屬性，恢復(fù)其作為基本消費(fèi)品的本來面目，而不應(yīng)以“增加居民財產(chǎn)性收入”為名過分強(qiáng)調(diào)其投資品的屬性，以防止房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)；就房地產(chǎn)業(yè)定位而言，則應(yīng)重新審視其支柱產(chǎn)業(yè)的定位，改變房地產(chǎn)業(yè)與GDP、地方財政收入捆綁過緊的狀況，并在這一過程中著力培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化。

　　(謝太峰 作者為首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院副院長、教授)