保障房“短腿”不再 將與商品房形成三七分局面

　　二十八個(gè)城市試點(diǎn)住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)，是整個(gè)房地產(chǎn)體系建設(shè)邁出的一大步。如果試點(diǎn)工作推進(jìn)順利，這項(xiàng)利國利民的工程在全國鋪開，不但能使我國保障房建設(shè)的“短腿”補(bǔ)齊，而且還會(huì)拉動(dòng)投資并平抑房價(jià)，我國房地產(chǎn)業(yè)格局也將煥然一新。

　　從記者目前了解到的情況來看，除去北京、上海等一線城市外，公積金支持保障房建設(shè)試點(diǎn)更多的是在二、三線城市，包括山東濟(jì)南、湖南長沙、陜西西安、寧夏銀川、海南儋州、福建福州、廈門，以及天津等都有試點(diǎn)計(jì)劃。綜合來看，上述城市特別是中西部城市的房價(jià)無論是絕對(duì)值還是漲幅，都遠(yuǎn)低于北京、上海等一線城市，或許今后再也不能“套用”北京、上海等一線城市發(fā)展軌跡，來推測二、三線城市房地產(chǎn)業(yè)，從而人為“炒高”房價(jià)了。

　　千億資金入市

　　保障房商品房三七分局面

　　“雖然現(xiàn)在占比有限，但保障房建設(shè)到位的累積效果，會(huì)對(duì)商品房市場形成制衡，也有利于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟說。

　　對(duì)此，住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處處長、研究員趙路興也分析認(rèn)為，保障房“短腿”不再。他給記者粗算了一下，如果今年建設(shè)580萬套保障性住房完全到位，即使按每套50平方米推算，將有29000萬平方米。

　　而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)公布的數(shù)據(jù)，今年上半年我國商品房銷售面積為39352.53萬平方米，這意味著保障房占比達(dá)73.69%，從全年來看，也將在35%以上，未來房地產(chǎn)市場無疑將形成保障房、商品房三七分的局面。

　　中金公司在一份報(bào)告中指出，建設(shè)580萬套保障性住房，建設(shè)所需資金達(dá)4000億。其中今年中央財(cái)政計(jì)劃安排的632億已經(jīng)下?lián)堋９�積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)的設(shè)立，無疑為今年保障房建設(shè)的順利推進(jìn)加了一把力。

　　根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2008年末全國住房公積金銀行專戶存款余額為5616.27億元，扣除必要的備付資金后的沉淀資金為3193.02億元。

　　當(dāng)然，試點(diǎn)之初上述資金不可能“傾倉而用”。根據(jù)去年10月份住建部等7部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》規(guī)定，在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，嚴(yán)格控制貸款規(guī)模，禁止無償調(diào)撥使用。

　　經(jīng)濟(jì)適用房有望為主

　　公租房為輔

　　記者采訪了解到，考慮到資金回籠周期等因素，住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)可能以經(jīng)濟(jì)適用房為主，公租房為輔。

　　對(duì)此，趙路興分析指出，“從經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)實(shí)際情況來看，周期一般在2年左右，而且銷售分配風(fēng)險(xiǎn)很小；而公租房還處于摸索之中，理論上講資金回籠至少在20年以上。”

　　但是，從多個(gè)省市公布的信息來看，包括山東濟(jì)南、湖南長沙、陜西西安、寧夏銀川、海南儋州、福建福州、廈門，以及天津等試點(diǎn)計(jì)劃，資金用于經(jīng)濟(jì)適用房和公租房的兼而有之。

　　需要指出的是，無論是建經(jīng)濟(jì)適用房，還是公租房，都與廉租房建設(shè)所動(dòng)用的涉及公積金方面的資金不沖突。根據(jù)規(guī)定，廉租房資金來源之一，是“提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額。”

　　另外，業(yè)界對(duì)住房公積金用于保障性住房建設(shè)的合理性也存爭議，但“將‘死錢活用’終究比不用要好些。”趙路興說。陳晟也表示，保障性住房建設(shè)提速對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)投資意義重大。

　　對(duì)此，中金公司的報(bào)告也認(rèn)為，“保障性住房發(fā)展?jié)摿�巨大，�?duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)將十分明顯，預(yù)計(jì)未來10年我國需要保障性住宅6000萬套，每年需要600萬套；不考慮對(duì)商品房的擠壓效應(yīng)，假使每年580萬套保障性住房建設(shè)可以提高房地產(chǎn)投資11%，可以增加住房水泥、鋼材等建材需求34%；可以拉動(dòng)家具家電需求29%。”　　記者 于祥明