地產龍頭持續反彈二成 市場再度憧憬調控松動

　　盡管相關部門曾重申從嚴執行房地產調控政策，但近20日來，地產股中的萬科、保利地產、招商地產等龍頭的股價并不理會，繼續反彈，累計漲幅已達20%左右，并帶動大盤逐漸活躍。在這波強勁反彈的背后，是市場再次憧憬房地產調控松動。

　　近期關于房產稅將推遲出臺的消息，雖未被證實，卻著實令市場遐想萬分。宏觀經濟增速放緩、上下游產業受影響、歐美有重啟刺激政策的趨勢等信息，無疑又強化了這種猜想。不過在股市憧憬政策松動的同時，不少業內人士仍然堅持從嚴執行調控政策。

　　□本報記者 于萍 王錦

　　房地產板塊“翻身”

　　受中央密集出臺一系列房地產調控措施的影響，今年4月份以來房地產板塊首當其沖成為領跌主力。然而，自7月初探底之后，A股房地產板塊便展開今年以來最大幅度的一波反彈，并“翻身”成為帶動滬深股市上漲的先鋒。

　　Wind數據顯示，申銀萬國房地產行業指數近20日來漲跌幅達到13.29%，漲幅在23個行業中位居首位。房地產板塊之中，有24只個股近20日漲幅超過20%，金山開發、深振業等漲幅甚至達到50%；地產股中的萬科、保利地產、招商地產等龍頭漲幅分別達到17.96%、17.31%和22.37%。截至目前，反彈近一個月的房地產板塊個股仍處于強勢狀態。

　　除了A股市場之外，香港市場的地產股也從7月中旬起呈現出較強走勢，和記黃埔、鴻基地產、SOHO中國、新世界、恒大地產均出現不同幅度的反彈。

　　不僅市場表現良好，在二級市場上，房地產公司同樣得到了眾多機構的青睞。

　　剛剛披露完畢的基金二季報顯示，在調控政策的影響下，基金在二季度紛紛減倉地產股，然而，自7月份起，地產股成交量明顯放大，市場關注度上升，而在板塊集體走強的帶動下，各路資金也開始涌入地產板塊，比起其他行業，地產板塊呈現出明顯的資金凈流入情況。

　　對于房地產股的強勁反彈，業內認為，一個原因在于對估值的修正。經過一波持續下跌之后，無論從市盈率還是市凈率，無論是看絕對值還是相對值，地產板塊的估值水平都處于過去五年的平均值之下，而股價也已經比較充分地反映了房價下調的預期，因此，板塊估值筑底之后迎來反彈也屬正常。

　　同時，市場各方也認為，對于未來政策的放松預期也是影響房地產走勢的另一重要原因，房地產調控政策也即將迎來“底部”。

　　此前，關于房地產調控政策可能放松的論調剛剛浮出，便遭到了多部委的同時否認，但政策放松的預期并未因此而消散。各方均預計，短期內不會出臺更為嚴厲的地產調控政策，而前期的政策也有可能隨著調控效果的初步顯現從而出現執行過程中的松動。

　　政策松動憧憬

　　在一系列被市場解讀為政策松動的跡象中，首當其沖的要數房產稅征收延期的消息。實際上，從今年以來，有關房產稅征收時間的傳聞就不絕于耳。而近期坊間又開始流傳，財政部初步規劃，房產稅開征時間要到2012年，而此前市場認為即將開征。這一消息立刻被市場解讀為房地產政策發生松動的開始。

　　由于房價過快上漲，房產稅已經被視為打擊房價的各項措施中的“終極一擊”。早在今年1月份，國務院就曾發文提出要加快研究完善住房稅收政策，這被外界視為將開征房產稅的標志。隨后上海、重慶等地將進行房產稅試點的討論也開始升溫。5月底，國務院同意發改委將“逐步推進房產稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點內容之一，這讓不少市場人士認為，房產稅推出已是大勢所趨。

　　一方面是房產稅征收“箭在弦上”，另一方面對于征收時間表的疑問卻不斷涌現。發改委人士就曾有過“三年內不征收房產稅”的表態，但很快就遭到同一部門人士的否認。此次財政部關于2012年開征房產稅的時間表也被相關人士“辟謠”。“類似事件不斷出現，本身就說明有關部門對于房產稅征收時間表根本就存在著爭論。”一位房地產業內人士坦言。

　　“上海、重慶等地的房產稅試點方案遲遲未能通過國家審批，主要原因與市場變化有關。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，4月中旬以來，全國樓市快速降溫，中心城市房屋成交量大幅下滑，房價也開始松動，調控效果初見成效。“政策底已現身，進入觀察期，監管層既不放松政策，也不愿追加政策。如果推出房產稅，則恐對市場需求形成過重的打壓。”楊紅旭表示。

　　實際上，除了擔心后續政策對市場需求的打壓外，對下半年經濟增速放緩的擔憂也引發了市場對于房地產后續政策松動的預期。

　　從統計局公布的數據來看，我國的GDP由一季度的11.9%增速下降到二季度的10.3%，回落了1.6個百分點，經濟增速放緩已由預期變為現實。另一方面，由于美國經濟數據表現不佳，再加上歐洲各國因為債務危機問題可能引發需求萎縮，我國的出口面臨嚴峻挑戰。宏觀層面的變化也給后續的房地產政策選擇增添了壓力。

　　工信部部長李毅中日前表示，房地產、汽車等市場增速下滑，已經對鋼鐵、建材等行業帶來較大影響。工信部產業政策司則發布信息稱，由于受房地產市場調控力度逐步加大的影響，今年上半年全國百家大型零售企業中，與房地產銷售高度相關的建筑及裝潢材料類銷售快速下滑，家具類銷售也陷入低迷。

　　分析人士指出，2009年我國房地產業以及與之相關的60多個行業貢獻了GDP的三成左右，當前房地產的調控對其產業鏈上下游相關行業產生了深遠影響。當“保增長”成為政策重點時，房地產由于其較大的影響面，而使市場對后續政策松動有了更多憧憬的空間。

　　而海外市場方面，美國已經重申不會實施退出計劃，而有跡象顯示，歐美經濟復蘇緩慢的國家，有可能再次啟動刺激政策，也為我國的政策選擇留下了另一道坐標。

　　調控難言朝令夕改

　　就在房地產進入調控期、政策轉向寬松的預期不斷高漲時，仍有不少業內人士表示，房地產調控政策不應過早放松，現有的各項政策應該逐步落實。

　　此前，住建部、銀監會和國資委就已經出面否認調控政策放松，表明中央對樓市的調控仍將持續。中國人民銀行貨幣政策委員會委員夏斌和李稻葵也分別表態，應防止政策半途而廢。夏斌認為，下半年的房市調控政策應堅持上半年的調控方向：打擊投資、投機購房，加快社會保障房的建設。下一步重點要把握好調控的策略與節奏，不能太急，太急可能會給整個宏觀調控造成被動。李稻葵還特別指出，房地產調控應該堅持，但方向應該有所調整，由需求管理轉向供給管理，即由控制投資、投機的需求轉向想方設法促進地方政府加快公共住房建設。

　　交通銀行金融研究中心發布的2010年下半年中國宏觀經濟金融展望報告認為，中央此次調控房地產決心較大，預計下半年調控政策應該會維持高壓，短時間內不會出現松動，市場總體上仍將呈下行態勢。但受下半年宏觀經濟總體態勢影響，后續房地產政策調控將以貫徹落實現有政策為主，不太可能進一步加力。

　　報告認為，下半年國內經濟增長面臨放緩，整個宏觀調控的基調將以維穩為主。結合房地產政策均已出臺，所需要的不是出臺更多的政策，而是貫徹、執行好已經出臺的這些政策，尤其是保障性住房政策的落實是住房工作的重點。