開發商不能只當“地主”賺土地升值的錢

　　“重慶都設兩江新區了，土地肯定還會大漲，房市調整過后機會俯拾皆是，搶地吧。”最近一個時期，坊間聚會，這種論調不絕于耳，仿佛樓市新政已經煙消云散，猶如牛市降臨前的蠢蠢欲動。

　　開發商賺錢，在很多人看來，賺的是土地升值的錢。事實似乎也確實如此，為數不少的開發商最為津津樂道的就是：幾年前拿的地，現在開盤了，周邊地價已經漲了幾倍。并且，他們為此而自豪地宣稱：“我們修房子不需要賺一分錢，我們賺的是眼光的錢。”一流開發商做地產，二流開發商做房產，這是坊間人士的“共識”。

　　不過，風向其實已經開始轉變：一方面，今年以來，我市已經有數十家開發商由于未能按期動工而受到職能部門的處罰；另一方面，政府對土地增值稅的清查力度日益加強，公司之間的土地轉讓在溢價處理上空間越來越小。這種風向告訴開發商，如果沒有相應的產品開發能力，土地可能成為燙手山芋。

　　房市正在拐彎，產品開發能力(包括產品打造能力)將成為開發商的核心競爭能力。臨時搭個草臺班子，高薪請幾個工程師設計師，是不能解決開發商產品開發能力的。

　　從今年開始，隨著“開發商做市場，政府做保障”這一大形勢的落實，市場將變得極為挑剔。有政府的保障房作支撐，能夠到市場里買房的老百姓，心目中比較的不再僅僅是價格，品質的重要性將大大提升。我們重慶老百姓會說，“連公租房都那么漂亮，商品房差了傻子才會要。”

　　與此對應，開發商之間的競爭，比的就是誰的產品能夠真正打動老百姓。僅僅因為你修的房子比相鄰地段品牌開發商的樓盤便宜10%，老百姓估計不會再買你的賬。修房子和做樓盤，本身就是兩個涇渭分明的概念。

　　只不過，在新形勢下，這種區別將越發顯著。

　　房市拐彎，開發主體在改變(所謂“七成之變”)，老百姓的眼光在改變。“囤積土地，以時間換空間”，這種習慣性思維也必須跟著改變。如果只是簡單地依靠土地增值獲取利潤，也許，時間換來的將不是空間，而是淘汰，是被市場無情地拋棄。□張學謙 　　獨立地產評論員