地價成房地產調控重點 地王漸成燙手山芋

　　由于此前地價過快上漲，客觀上助推了房價的快速上漲，尤其“地王”對房價的拉動效應更為明顯，因此，地價也是這一輪房地產調控的重點。

　　為了抑制地價、房價非理性上漲，政府陸續出臺了完善土地出讓方式、規范土地出讓金繳納時間、提高土地出讓金比例與購地款首付比例、嚴格清算土地增值稅、打擊開發企業囤地的相關措施。

　　此外，國土資源部還宣布2010年將在全國推出總量為18.5萬公頃、同比增加約140%的巨量住宅土地供應，以平抑地價。

　　再則，自政府啟動新一輪房地產調控尤其出臺“新國十條”以來，不但房地產市場成交持續低迷，房價也已經下降。房價下降，又在以打擊土地的投資回報預期的方式推動地價及其未來預期下降。

　　目前，受房價及其未來預期下降和地價預期下降的雙重影響，不少城市的土地市場已經開始回調。有數據顯示，不少城市成交土地的樓面地價，較去年同期有了明顯下跌。

　　隨著房地產市場調控持續深化，如果房價加速下降、政府加大打擊囤地炒地的力度，將來土地市場可能持續低迷，地價可能繼續下降。

　　在這種情況下，一些此前高價拿下而至今囤積尚未開發或雖已開發但尚未開售的舊“地王”項目，或將遭遇“兩難”的尷尬局面，真正的苦日子也將到來。

　　一方面，嚴厲的調控政策使房價下降，已使得一些“地王”項目的開發利潤空間大為壓縮。甚至，如果政府不讓提高土地容積率以降低單位樓面成本，一些“地王”項目可能因地價過高導致房價過高而賣不出去，如果降價銷售可能出現虧損。事實上，目前有的“地王”的樓板價已經高出周邊房價，尚未開建便已出現虧損。

　　另一方面，由于“地王”當時的拿地價格過高，如果房價、地價繼續下降，即使開發商想賣出“地王”土地，也可能沒人要。

　　當然，開發商還可選擇退地或繼續囤積，但可能遭受相關土地政策的處罰，也將虧損不少。“地王”，正成為開發商手上的燙手山芋。□陳真誠 　　著名房地產專家/全國房地產經理人聯盟常務理事