長三角公租房呼喚創舉

　　作為“夾心層”救星的公租房備受人們的關注。自今年6月住建部、國家發改委、國土部等七部門聯合發布了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》后，長三角掀起了一股公租房建設的熱潮。昨日，江蘇省省長羅志軍在相關會議上再次強調，“大力發展公共租賃住房，是完善住房保障體系、加快實現‘住有所居’的必然要求，是引導合理住房消費、促進房地產市場平穩健康發展的重要舉措，也是加快城市化進程、促進經濟發展方式轉變的現實需要。”

　　熱潮掀起

　　不止如此，在公租房建設方面，江蘇省已把公共租賃住房定位為“突出解決買不起經濟適用住房的城市中等偏下收入家庭和新就業人員、外來務工人員的住房困難”。南京市相關部門負責人此前表示，南京正在加快研究公共租賃房制度，今年公租房數量有望新增1.5萬套。

　　長三角龍頭城市上海，關于公租房的建設更是早就進入了“文件”層面。今年6月3日，上海住房保障和房屋管理局公布《發展公共租賃住房的實施意見(征求意見稿)》，首次將外地人士正式納入相關的范疇，符合條件的申請者也可以用公積金支付租金，租期最長5年，暫不設收入門檻等。

　　浙江省同樣不甘人后。浙江省相關部門日前發布了關于加快發展公租房實施意見的通知，首次明確了公租房建設運營的方式、租金標準及退出機制，并要求商品住房價格較高、住房供應緊張及住房困難問題突出的大中城市，大幅增加公租房供應。該文件明確，“公租房是由政府主導投資、建設和管理，或由政府提供政策支持、其他各類主體投資建設、納入政府統一管理，限定建設標準和租金水平，租賃給符合條件的城市住房困難家庭的政策性住房。”

　　問題多多

　　盡管長三角各地熱火朝天地進行公租房的規劃，但在復旦大學房地產研究中心主任尹伯成看來，長三角地區的公租房推廣建設仍存在一些問題。

　　“首先，從目前的數量上看，地方政府是不是有這個能力或愿不愿意建造這么多公租房，畢竟公租房需要花費地方政府大量的財力和物力。其次，公租房因為是出租，而不像經適房是用來買賣的，只能通過租金慢慢回收成本，因此是否能可持續建設公租房是所必須正視的問題。”尹伯成對《國際金融報》表示，“在市場，到底按什么比例來征收租金，尤其是長三角部分地區房租相對較高的情況下。假如租金差不多或是稍微有些差距，抑或租金跟著商品房的租金一同上漲，那公租房就失去意義了。而目前比較合理的比例應該是對折或六折，封頂不能超過七折的水平，但這又將在一定程度上影響到地方政府的財力。此外，一旦公租房的建設遠離市區，出行成本又將提高，這又該怎么辦？”

　　“這并不單指一個上海地區，長三角地區乃至全國的大中城市，大多面臨這樣的難題。”尹伯成說，這需要政府相關部門進行謹慎地考慮，且盡力為民生著想。

　　引入民資

　　事實上，相關省市似乎也注意到了類似問題。上海市市長韓正日前就表示，上海市正在研究推進公租房的建設和運營，“目前研究的方案有兩個。一是上海的每個區都建立公租房運營公司，市、區各級政府都出資，然后從銀行貸款，之后購買享受了優惠政策、價格低廉的房屋進行出租，用租金來付息還本。另外一個方案是運用非財政預算資金，例如保險資金、年金等這些低成本資金。”

　　另據媒體稱，未來公租房上市后，上海不排除發起REITs(房地產投資信托基金)到資本市場去融資。

　　“解決公租房存在的問題，就長三角地區來說，首先可以在相關規劃下，實施公租房、經適房并舉的方案。”尹伯成指出，相比公租房，畢竟，經適房可以收回成本，并能一定程度上分流申請公租房的困難家庭，且要摒棄用公租房取代經適房的思想。同時，在加大公租房開發力度的同時，國家或地方相關部門可以加大財政上的支持力度。

　　“積極開展引導工作，讓國有房地產企業加入到公租房的開發中。”尹伯成認為，在處理土地拍賣過程中，也可把公租房開發的面積、地塊與商品房的面積、地塊捆綁在一起。

　　中房信分析師薛建雄則對記者說，為緩解地方政府的出資壓力，可以積極引導民資進入到這個領域，“比如，可以將項目回報率變成資產，以債券或融資的形式在資本市場進行相關的操作”。本報見習記者 黃燁　發自上海