越來越多房企“轉戰”保障房 國企唱主角(2)

　　偏愛兩限房

　　《中國新聞周刊》記者所去的建工.郭莊家園和同馨家園均是限價房。“開發商們最愿意參與限價房建設。”上述建工.郭莊家園的相關負責人告訴《中國新聞周刊》，開發商的開發選擇路徑首選是商品房，其次是屬于保障房的限價房，再次才是公租房、經濟適用房、廉租房等其他保障住房。“這是利潤率決定的。限價房是處于商品房和其他保障住房的中間產品，比商品房利潤低,但控制得好的話，產品利潤率也能達到10%～15%。”

　　而土地財政，或將促使限價房成為保障性住房的主要組成部分，這是中國房地產動態政策設計研究組不久前得出的結論。

　　該設計研究組分析，自1994年以來，地方政府財政赤字不斷擴大，較1997年增長了近10倍。除巨額財政赤字外，地方政府還面臨需要償還融資貸款的巨大壓力。2009年地方政府融資平臺貸款余額約為7.2萬億元，2011年底達約10萬億元。而地方政府的土地出讓收入和未來土地增值是日后還債的主要來源之一。

　　在此背景下，限價商品房具有一定的住房保障功能，同時可兼顧地方政府的土地出讓收益，限價房可能成為未來保障性住房的供應主流。

　　但是，經濟適用房的份額在一定程度上將受到擠壓。經濟適用房之所以比普通商品房價廉，就是因為經濟適用房土地供應采取劃撥形式，政府不得收取土地出讓金。

　　中國社科院社會政策研究中心秘書長唐鈞則認為應該多建經濟適用房。他認為，經濟適用房還有一層意思，就是平價購買后應該在較短的時間內成為居民的私有財產，從理論上講，每一個公民在其一生中應該有一次機會得到政府以成本價供應的住宅。“不單解決老百姓有房子，還要使他有財產，藏富于民最主要的是要老百姓有資產，有自己的房產。”

　　資金來源是問題

　　與商品房一樣，建造保障房所需的不外乎是土地和資金。

　　目前，建設保障房所需的地方配套資金主要來源，包括省市縣政府的財政補貼、住房公積金的全部增值收益，以及土地出讓金凈收益的不低于10%等。此外，今年中央代發的2000億元地方債也作為地方的配套資金，補充用于廉租房建設。但在實際操作中，這些資金往往難以到位。

　　首先，地方政府補貼這一塊很難保障。2010年兩會期間，廣東省人大代表曾指出：“政府補貼少得可憐！粵東、粵西、粵南的省財政補貼每年只有一兩億元，而省政府的土地出讓金卻有600億元之多。”中國土地勘測規劃院近日發布的報告指出，房貸新政使得地方政府的房地產相關收入縮水，財政壓力加大，可能影響到保障性住房建設和土地供應計劃的順利完成。

　　而在“2010中國市長論壇”上，住建部部長姜偉新除了透露中央下達600多億元資金支持保障房建設外，還透露了中央將利用公積金貸款支持保障性住房試點，但他并未透露具體的城市，除了北京。

　　根據北京市住房公積金管理中心的數據，今年北京市計劃發放公積金貸款420億元，其中一半用于支持保障性住房建設。

　　“利用公積金貸款建設保障房”這一政策從一開始出臺就存在不少爭議。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成對《中國新聞周刊》表示，利用公積金這個方法可以推行。“現在有不少公積金是存在銀行不能動的，如果拿出來以后有一定的回報，不是比放在那里更好嗎？本身我們建立公積金的目的也是為了幫助相當一部分低收入家庭。”

　　但是唐鈞則反對公積金建保障房。“公積金是個人賬戶，每筆錢都是有主人的，不能隨便動用它來建房子。”他也向《中國新聞周刊》強調，如果非要用公積金建房，建房之前一定要取得該項資金個人持有者的同意。

　　而保障房建設用地的面積，也一直很難得到保障，盡管地方政府對于土地擁有絕對的控制權。這從開工量和竣工量的數據比較中，可見端倪。

　　2009年北京市計劃政策性住房新開工850萬平方米，竣工200萬平方米。竣工和開工相差650萬平方米。仔細查找過去幾年的數據，也會發現，住房改革以來，年年的竣工量都大大小于開工量。例如，2005年、2006年和2007年經濟適用房的施、竣工面積分別為783.4萬平方米和325.6萬平方米；806.5萬平方米和323萬平方米；710.5萬平方米和237.2萬平方米。一半以上，或者絕大部分理應竣工的保障性住房面積都消失了。

　　誰的保障房？

　　住建部部長姜偉新所承諾的580萬套保障房對全國的剛性住房需求來說，也還只是蜻蜓點水。即便如此，人們還更擔心，保障房建成后，有多少能真正落實到需要保障的人身上。

　　不久前，據人民網報道，在北京海淀區四道口部委大院集中地帶，在原來十幾個部委家屬樓的基礎上，又新建了水利、電力、無線等單位的家屬樓，里面職工是以4500元/平方米左右的價格買的房子。而距離不遠的商品房小區主語城的二手房價格是4萬元/平方米。

　　以言論大膽出名的房產商任志強在接受媒體采訪時稱，在北京的政策性住房里，不公開、不透明、不面向社會的，大概要占到四分之三，面向社會大概只有四分之一。從2005年到2009年，北京共有7000多公頃的土地，面向開發商的只有2000多頃，有將近5000多公頃是用于政策性保障，實際上政策性保障的用地大于開發企業用地接近于三倍。任志強說：“所以保障性住房記者說少，政府說很多，但是老百姓說不知道在哪兒。”

　　“2009年一年很多東西都超過了計劃，有一項卻沒有實現計劃，就是保障性住房。但同時福利性的官員住房大大超標，公務員適用房、集資房出現了失控狀態。在東北，一些機關甚至已經把集資房建在了海南島。”清華大學歷史系教授秦暉在2010經濟學家年會上戲謔。

　　保障房如果被權力利用，很容易進入市場，成為房價暴漲的催化劑，成為社會矛盾爆發的導火索。尹伯成在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，保障房應當，也必須建立起退出機制，才能讓保障房循環起來，真正發揮保障人們住房的作用。“不解決退出問題，建多少保障房也不夠用，何況靠這點錢也建不了多少。” ★