趕緊賣還是再等等？ 開發(fā)商因捂盤惜售被處罰

　　7月15日，陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳(以下簡稱“陜西省住建廳”)開出罰單，詳述當?shù)?8家地產(chǎn)商存在種種違規(guī)問題，作為西部地產(chǎn)重鎮(zhèn)，西安10家公司被處罰。

　　這10家公司的處罰理由主要是“違規(guī)銷售”和“捂盤惜售”，陜西省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處官員對本報解釋說，“違規(guī)銷售”的情況基本上是開發(fā)商在沒有取得預售證的情況下，提前進行預售。

　　房地產(chǎn)調控行至中途，房價松動已久，成交量持續(xù)萎縮，而罰單中迥異的行為背后，展示的開發(fā)商心態(tài)耐人尋味：是加速銷售回籠現(xiàn)金，還是再等一等？顯然，還沒有共識。

　　回籠資金

　　陜西省住建廳稱，此次檢查是為了貫徹“國十條”等文件精神，共檢查項目670個，涉及開發(fā)商269家，查處違法違規(guī)現(xiàn)象38家，上述官員說，“檢查將是長期性的”。

　　38家被處罰的開發(fā)商中，有10家出自西安，其中，6家違規(guī)銷售，3家捂盤惜售，另有1家在沒有取得規(guī)劃審批的情況下，進行開工建設。

　　海榮地產(chǎn)等6家公司被檢查出“違規(guī)銷售”，海榮地產(chǎn)是西安本土最大的開發(fā)商之一，目前擁有海瞡國際、海瞡臺北灣、海瞡時代、海瞡印象城、海瞡新天、海榮名城2期、海瞡藍寓等多個在售項目。

　　在今年上半年的慘淡光景中，海榮地產(chǎn)以12億元的銷售額，成為西安樓市銷售額最大的開發(fā)商。該公司人士婉拒了本報的采訪，他說，“這是一個普遍現(xiàn)象，我們以主管部門的處罰意見為準。”

　　但一位本土開發(fā)商說，其實在目前，開發(fā)商在取得銷售證之前進行宣傳、收取一定的保證金，是非常普遍的行為，“一般都會在開盤前，提前兩三個月進行，以對市場進行摸底，鎖定客戶，無論開發(fā)商規(guī)模大小，都有這種行為，尤其現(xiàn)在市場觀望情緒濃厚，這項工作就顯得更加有必要。”

　　他說，有的公司由于過去兩年擴張得比較快，已經(jīng)感覺到資金壓力，在這種情況下，加速銷售、回籠資金成為必然選擇，而監(jiān)管部門對海榮等大開發(fā)商進行查處，對行業(yè)將是一種警示，以進一步規(guī)范市場秩序。

　　低迷

　　與大量開發(fā)商加速回籠資金下的違規(guī)銷售相比，3家 “捂盤惜售”的公司顯得稍為另類。

　　這3家公司分別是西安添好實業(yè)公司房地產(chǎn)開發(fā)公司、陜西地方電力科技投資有限公司和陜西林凱置業(yè)發(fā)展有限公司。陜西省住建廳通報稱，責令其限期開盤。

　　盡管當?shù)胤績r未出現(xiàn)北京等一線城市的驚人跌幅，但房價的回落已經(jīng)是不爭的事實，西安市房管局主辦的西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，6月西安普通住宅成交價格為5398元/平方米，環(huán)比下滑4.41%，與春節(jié)后價格基本持平。

　　這已經(jīng)是西安樓市連續(xù)多月出現(xiàn)房價回落，今年3月前后，當?shù)貥鞘芯鶅r曾沖上6000元，創(chuàng)歷史紀錄，但此后，房價逐步連續(xù)回落，降至目前的均價5400元左右。

　　與此同時，成交量也連續(xù)下滑，據(jù)統(tǒng)計，6月份西安商品房銷售面積為84.47萬平方米，環(huán)比下滑了15.71%，同比出現(xiàn)了23.23%的下滑。

　　一位當?shù)厣鲜泄�司董事長說，其去年年底曾看中位于曲江的一處聯(lián)排別墅，理想的價格是370萬元，但當時開發(fā)商堅持430萬元的價格，并表示“絕對不可能低于4字頭銷售”，而就在幾天前，他接到開發(fā)商的電話，“對方說可以在370萬元的基礎上再談一談，既然這樣，我就更不用著急了。”

　　“捂盤”

　　低迷的價格和濃厚的市場觀望氣氛，讓一些公司得以產(chǎn)生“再等一等”的想法。

　　而經(jīng)記者調查發(fā)現(xiàn)，這類公司往往具有一定的深厚背景，資金壓力不大，其項目用地也多在幾年前獲得，土地成本相對低廉。

　　記者從西安市房管局獲悉，陜西地方電力科技投資有限公司開發(fā)的觀山悅項目，已于今年3月獲得11幢樓房的預售證，但截至目前，該項目仍未開盤。

　　該公司是陜西省地方電力集團的子公司，陜西省地方電力集團擔負著陜西省66個縣的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活用電的配網(wǎng)建設及供電任務，總資產(chǎn)超過百億，陜西地方電力科技投資有限公司是其投資業(yè)務和房地產(chǎn)業(yè)務的運作平臺，其還曾經(jīng)是上市公司中炬高新的第六大股東。

　　其財務數(shù)據(jù)顯示，即使是在樓市異常火熱的2009年，陜西地方電力科技投資有限公司也僅在前三季度取得2925萬元的營業(yè)收入，154萬元的凈利潤。當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，其項目用地是在2006年取得的，顯然，地產(chǎn)業(yè)務并非其集團公司的主業(yè)，而其對地產(chǎn)行業(yè)周期性的判斷，也不算敏感。

　　而另一處違規(guī)樓盤——林凱國際，其獲取土地的時間甚至要追溯到2005年，當時，林凱置業(yè)競得此項目用地的代價僅為1100萬元，而目前，這項處于西安市科技路的樓盤，已經(jīng)成為當?shù)馗咝聟^(qū)的核心地段。

　　今年4月，開發(fā)5年有余的林凱國際獲得預售證，但目前仍未開盤。

　　上述開發(fā)商高管說，對于這類資金壓力不大的公司，由于土地成本相對較低，每年的土地增值收益，甚至要超過賣房子，“這3家被查處的公司只是極端個案，其實很多開發(fā)商都在通過延緩工期、銷售進度等并不違規(guī)的方法來實現(xiàn)，對于他們來說，并不強調周轉率，而是希望獲得絕對利潤。”

　　他說，“最典型的是和記黃埔，其在西安的逸翠園項目，土地在2004年就拿到了，直到現(xiàn)在，過去6年多了，房子還在一期一期不緊不慢地賣，項目還未完工，這期間土地和房價上漲的幅度，有目共睹。”記者 張延龍