房租漲勢不可維系 夾心層呼吁降低公租房門檻

　　當部分地區房價過快上漲得到有效遏制的時候，個別地方的租賃市場卻迎來了新一輪漲勢行情，尤其是一線城市的租房客目前正普遍感覺房租有了較大漲幅。

　　對此，業內人士認為，此輪房租上漲并非全面性暴漲，隨著房價的繼續下探，尤其新開盤項目價格的下降將使得部分剛性需求撤離租賃市場，漲勢不可持續。不過，公租房建設應大大提速，“夾心層”群體呼吁，應降低戶籍限制等門檻。

　　一線城市部分區域房租上漲較快

　　“租房市場火了。”我愛我家的一位房產經紀人用一個“火”字來形容現在的租房行情。這位經紀人告訴記者，目前租房市場的成交量和租金比去年同期均上漲了20%，比4月份調控政策出臺前也上漲了10%。

　　不過，在北京房租“漲得很兇”的時候，汪晶最近一直很慶幸不用為租房擔心。“我去年租了兩年，明年下半年合同才到期，而且房東人很好沒有提出漲房租。”

　　而她身邊的朋友就沒有這么幸運了：“我一個朋友租住在石佛營一套老三居的一間，原來房租是一個月800元，今年5月漲到1000元，但是沒辦法還得租啊，看了一些租房網站，基本上都是這個漲幅。”她訕訕地講述。

　　與她同在廣告公司供職的同事遇到了更令人咂舌的事，現租住在左家莊的小程，今年8月就能領到新房的鑰匙，租房合同也在8月到期，“新房子要裝修肯定還要一段時間，這兩天我決定續租，但是房東不愿意以原來的價格租了，而且態度非常堅決，搬次家也挺不容易的，所以 我 在 原 來 房 租 的 基 礎 上 提 了40%，房東才愿意繼續租。”

　　最近的統計數據與汪晶們的感受則并不太一樣。某中介機構的統計數據顯示，2010年6月北京全市平均租金相比5月份下降2.39%，而7月初租金的平均價格與6月基本持平，租金漲幅正在迅速回落；以目前的租賃需求熱度看，租賃客戶需求相比5月需求高峰期下降30%左右。

　　此前，住建部某下屬單位負責實施的北京、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲原因調查工作已經結束，近日形成的初步調研報告指出，“北上廣深”四城市房租上漲幅度并沒有之前媒體報道的那么嚴重。以北京為例，3-6月份同比上漲幅度超過了18%，但是每月環比上漲幅度不到2%。

　　美聯物業研究中心的一份報告也提醒，有的租金上漲數據可能以點帶面，使得坊間誤會是全面性的租金暴漲。

　　上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟對《經濟參考報》表示，從區域位置來說，軌道交通及周邊配套情況較好的都是需求的熱點地區，這些地方的房租上漲幅度相對較大。的確就北京而言，通州、團結湖、馬家堡、上地、天通苑等租賃熱點區域自3月以來的房租漲幅較大。深圳也出現類似情形，因區域不同房租的上漲幅度也有較大差異。據統計數據顯示，5月份深圳六個區的二手住宅租賃環比上漲不一：福田區的租賃掛牌均價4335元/套，環比上漲8%；羅湖區環比上漲3.5%；龍崗區環比上漲4.6%；寶安區上漲3.4%；而南山區和鹽田區則基本保持平穩。

　　房租漲勢不可持續

　　“房租還會繼續漲下去嗎”已成為多數人心中最大的疑問與隱憂。對此，業內專家普遍表示，目前部分城市部分區域的房租漲幅較大由一些季節性因素甚至非市場因素導致，其漲勢不太可能延續。

　　高房價在一定程度上推動了租賃市場的繁盛，使租金不斷攀升。另外，需求增加也是市場因素中的一個重要方面。

　　“我們要認清當前房租上漲的主要因素，這樣才能更好地分析其走勢。”上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟說。在他看來，區域供求關系的變化尤其是舊城改造帶來的“動遷”是導致房租上漲的一個主要原因。據披露，7月初確定拆遷的廣州“城中第一村”揚箕村，幾萬居民要在較短時間內搬離。“舊城改造迫使大量蝸居族搬離，將導致其他城中村的租金上漲。”美聯物業研究中心認為。

　　此外，住建部下屬單位的初步調研報告還認為，除了季節性因素外，部分中介因為房屋買賣生意下降，從房主處收租房子做“二房東”，推高房租或勸說房主抬高房租，是主要城市房租上漲的主要因素。最近有消息稱北京市住房和城鄉建設委員會約談了部分中介公司，了解關于中介推高房價的問題，并聽取中介公司對于當前房租問題的看法。

　　中介在租房市場占據了主導性地位。今年從武漢大學畢業來北京工作的小娜告訴記者，她7月初找房子時本來不想通過中介，但發現網上幾乎所有的房源信息都是中介發布的，很少能和房東直接接觸到。她說中介還口氣特別肯定地說，租金在上漲，但他們不愁房子租不出去，一個房源最多一個星期絕對能租出去。

　　業內人士認為，在季節性等因素消退后，尤其是堅持當前的調控力度下，房價會在目前松動的基礎上繼續下探，尤其新開盤項目價格的下降將使得部分剛性需求撤離租賃市場轉而選擇購房，從而有效緩解租金上漲壓力。

　　“樓價下跌才剛剛拉開序幕。大多數城市的住宅新增供應將在下半年陸續登場。同期供應量的增幅將略高于有效需求的增加，可能導致一手定價有下降的壓力。一手的降價又將小范圍的拉動二手炒家的定價。”美聯物業全國研究中心主任徐楓對《經濟參考報》說。

　　統計顯示，“國10條”以來，深圳市新房存量已由消耗期轉入積壓期，至6月底，全市新房可售套數為32713套，比4月份的低點增加了23%。美聯物業的一份研究報告認為，如果成交量繼續維持低迷局面，則全市新房還會面臨更大積壓局面，時間一久，開發商資金面吃緊，最終還是要靠降價銷售來回籠資金。目前，在深圳市場，萬科、佳兆業已經帶頭降價，并取得不錯的成績，預計通過這一示范效應，三季度將會有更多開發商加入降價促銷的大軍。

　　深圳不是個案，廣州、北京等一線城市也將出現更多降價樓盤。機構預測，廣州下半年新增供應量將超過26000套，其中老城區約占60%。美聯物業研究中心認為，這一供應結構，將大大緩解老城區因拆遷引起的房源緊張問題。屆時廣州可售房源增加將近1倍，將對現時房價造成沖擊，加之在一些大型開發商的帶頭降價示范下，四季度廣州一手住宅價格將迎來一輪較為明顯的下行趨勢，跟6月份相比下跌或達20%。

　　“夾心層”呼吁調低公租房門檻

　　雖然房租的上漲不可能持續太久，但有了這段經歷，讓相當一部分剛參加工作不久的“小白領”開始注意公租房的消息。

　　最近的一份媒體調查結果顯示：60%的調查者對公租房的期望值很高，表示“不管存在哪些不便，都要努力住進去”，而八成“夾心層”人群認為租金應低于地段市場價格的50%，才選擇租賃。

　　“聽說公租房的租金最低甚至不到市場價的一半，條件還不錯，如果能申請上豈不是很好？”汪晶最近開始興沖沖地查閱相關信息，并傾注了極大希望。

　　公開資料顯示，北京在2009年8月1日發布了《公共租賃住房管理辦法(試行)》，目前全市共有11個正在開工建設，可提供房源8000套。這11個項目中，有3個是集中建設，如西二旗、通州梨園等，有7個在商品房、限價房等開發項目中配套建設，如北苑南區、東壩駒子房、彩虹家園等，還有一個是亦莊開發區收購的房源。

　　汪晶曾經為此很振奮，甚至還專門跑到北苑南區等幾個項目的工地“實地考察”，但是這并沒有讓身為“夾心層”的她高興多久，“聽說要戶口的，一般的企業打工人員是根本沒有可能的。”

　　根據有關規定，已經通過廉租房、經濟適用房、限價房這三房資格審核的家庭，方可向所在街道登記申請租住政府提供的公共租賃房。雖然，國有企業、產業園區和社會單位可利用自有土地建公租房，解決本單位職工和引進人才住房需求，在一定程度上降低了戶籍門檻，但“汪晶們”還是會被排斥在外。

　　記者在北京市近期政策性住房建設規劃設計方案評選暨展覽現場看到，公租房項目只有兩三個，大多數項目為經濟適用房和定向安置房，一位觀看展覽的年輕人直言“公租房很少很少”。有專家也指出，萬余套面向本地戶籍人口的公租房，遠遠不能滿足外來中低收入群體的居住需求。

　　住建部等7部門近日印發了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》提出要加大公共租賃房建設力度。美聯研究組認為公租房政策公布后可能會引導市場一部分的租金價格，而作為福利性質的政策，其租金必然不會很高，成為節制租金飛漲的一道枷鎖。

　　目前，部分地方也已陸續展開公租房建設和試點工作。消息稱，上海正在研究讓保險資金和企業年金進入公租房的建設和運營領域，美聯物業研究中心認為，利用其他資金來興建保障性住房能有效緩解政府的財政壓力，有利于保證性住房盡快投入使用。消息稱，根據各地區與住房和城鄉建設部簽訂的目標責任書統計，今年全國將建設37萬套(間)公共租賃房。

　　汪晶呼吁，在保證公租房達到一定數量的同時，還要盡可能的調低門檻，讓公租房真正解決城市年輕人、夾心層住房困難的問題。