易憲容：救市預期使房地產泡沫越吹越大

　　國內絕大多數人認為，房地產泡沫破滅受到傷害的首先是政府，因此，在房地產泡沫破滅之前政府會出來“救市”。正是這種預期，使得國內房地產泡沫越吹越大，這是當前國內房地產信貸的最大風險所在。

　　最近，銀監會表示，政府融資平臺、房地產信貸及產能過剩是當下銀行體系最大的信貸風險。不過，在本文看來，盡管監管部門對信貸風險從三個方面來考慮，但歸結到一點，應該都與房地產業有關。政府融資平臺往往與土地抵押有關，土地的價格高低，決定政府融資平臺的償債能力，而土地的交易與價格又取決于房地產市場價格；產能過剩主要表現在鋼鐵、建筑材料等行業，盡管這些行業的產能與該行業的過度擴張有關，但同時也與房地產業的擴張有關。在這意義上來說，當前銀行信貸體系的信貸風險很大程度上又是房地產的信貸風險。

　　壓力測試無法真正測算信貸風險

　　銀監會最新壓力測試匯總數據顯示，在房價下降30%、利率上升108個基點的前提下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%，46家農村商業銀行不良率將上升3.5個百分點，貸款損失率增加30%。如果加上對房地產關聯度大的鋼鐵、水泥、建材行業做壓力測試，那么對樣本銀行房地產不良貸款率可能還會上升。這是監管部門對房地產信貸風險的評估與測試，而國內商業銀行就根據這樣的測試來確定國內房地產市場價格調整可承受的范圍。

　　但是，僅是通過這種壓力測試，或僅是看商業銀行的不良貸款率及資本充足率等個體化的指標，是無法真正測算到當前國內房地產市場信貸風險的。

　　當前，觀察國內房地產市場信貸風險，往往會依據房地產貸款增長情況及房地產貸款占整個貸款比重來分析。比如說，有人認為2010年上半年房地產貸款增速有所回落，因此，房地產信貸風險在降低。2010年上半年房地產開發貸款新增4423億元(2009年底為18600億)，6月末余額同比增長26.1%；上半年個人購房貸款新增9323億元(2009年底為47600億)，6月末余額同比增長49.6%。房地產商業性貸款(2009年底為73300億)占全部貸款比重的21%以上。也就是說，盡管國內房地產商業性貸款增長幅度有所下降，但其仍然是高位運行。盡管今年信貸增長有所收縮，但是房地產信貸占整個貸款的比重反之上升。也就是說，國十條之后，盡管房地產信貸增長有所緊縮，但是通過銀行金融杠桿過度炒作房地產收斂不大，只是這種炒作由2009年主要在一線城市開始，已向國內二三線城市甚至向縣城轉移。

　　2009年國內房地產市場價格快速飆升，基本上是過度優惠銀行信貸的結果。比如說，2009年新增房地產貸款達2萬億，占各項新增貸款額的21.9%，占比比上年提高了11.1%，同比多增15000億元。其中個人購買住房貸款增加14000億，為2008年的5倍，2007年的2倍。而且這種態勢在2010年一季度仍在持續，盡管2010年上半年整個貸款規模有所收縮，但是進入房地產的貸款不僅沒有減少，反之以高幅度增長。商業性房地產貸款在整個信貸中的比重也在增加。

　　房地產信貸風險的四個主要來源

　　國內房地產市場信貸風險有多大，僅對銀行個體測算，僅從房地產信貸占整個貸款的比重來觀察是不夠的。與歐美國家相比，中國住房信貸所占的比重仍然處于一個相當低的水平上(中國占比為22%，而歐美國家為80%以上)，但中國房地產市場與歐美市場是相當不同的市場，比如市場發展期限不同、交易的住房結構不同、住房產權結構不同等。正因為中國房地產市場與歐美國家完全不同，因此用信貸占比來判斷中國房地產信貸風險高低是不合適的。

　　看國內房地產信貸風險主要看以下幾個方面，一是近幾年個人從銀行獲得貸款的增長情況(這些貸款絕大部分都進入房地產市場，其中包括個人住房抵押貸款)，2007—2009年分別是10500億、6000億、24600億，2010年上半年為17400億。在3年半時間，有三年房價是快速上升的，因此個人從銀行獲得的信貸也就是快速增長，特別是2009年后個人從銀行獲得貸款更是飆升。如果房價以2007年為基點，那么估計處于高風險的個人貸款達到近4萬億。

　　二是近一年多時間里非房企業進入房地產信貸市場。2009年信貸極度投放，不少企業從銀行獲得信貸資金進行住房投機炒作，一旦房價調整，其信貸風險同樣不低。不過，由于這些信貸資金進入房地產十分隱蔽，要獲得一個確切的評估數據是不容易的。

　　三是政府融資平臺的土地抵押貸款及企業的土地抵押貸款。由于這部分信貸獲得取決于土地的價格，房價預期上漲時，這些土地抵押貸款風險不高，但是當房價出現全面的調整時，其巨大的風險就會暴露出來。上個世紀90年代日本土地價格暴跌導致銀行不良貸款暴增就是這種情況。

　　四是房地產開發企業的貸款及房地產上下游產業貸款，房地產市場價格調整對這部分信貸同樣會造成巨大的影響。

　　市場泡沫是房地產信貸的最大風險

　　可以說，國內房地產泡沫已無可復加。究其原因有：政策在住房功能界定上的誤導，政府過度優惠的信貸政策濫用，以及由此導致的民眾住房投資賺錢效應，等等，更重要的在于我們銀行體系存在的一些嚴重錯誤觀念。比如，認為住房貸款是銀行的優質資產(但實際上這是建立在住房價格只漲不跌的假定上，如果這個假定不成立，房地產信貸風險就會全部暴露出來)，因此商業銀行就有動力通過更為優惠的信貸政策來吸引住房投機炒作者進入市場；由于銀行體系的公共性，每一家銀行都有動力來濫用這個銀行體系，即無限信貸擴張是國內銀行的本性；由于銀行體系的價格管制，商業銀行信貸擴張最好的方式就是數量的擴張。如果國內銀行體系不能夠從這些角度來重新設定制度，商業銀行這種無限信貸擴張的本性如不改變或不被限制，那么房地產信貸的巨大潛在風險就不可避免。這是國內房地產信貸風險的根源所在。

　　從房地產市場系統性風險來看，由于中國房地產金融市場剛從計劃經濟中轉型而來，發展時間短，因此中國房地產金融市場存在的缺陷與問題很大。比如，沒有有效的市場信用評級；沒有有效的定價機制；市場準入寬松，從而使得許多無支付能力的貸款者輕易地進入市場；法治不健全，從而使得不少房地產金融制度未落實未執行，等等，加上政府GDP取向的過度優惠的住房按揭政策，從而使得中國房地產市場出現離奇的發展。

　　在現有的政策安排下，使得只要購買住房就能夠賺錢，住房購買完全成了投資賺錢的工具；房地產成了投資品而居住功能被嚴重弱化；把房地產作為GDP增長工具，從而讓房地產泡沫吹得巨大，等等。但是，在這種情況下，房地產投機炒作者、房地產開發商及地方政府以及普通民眾等，不僅沒有認識到國內房地產信貸風險的嚴重性，反之還認為國內房地產泡沫不會破滅。因為，房地產泡沫破滅受到傷害的首先是政府，因此，在房地產泡沫破滅之前政府會出來“救市”。可以說，如果這樣的市場預期不改變，國內房地產泡沫只能越吹越大，直到最后破滅。

　　總之，國內房地產市場的信貸風險，有個體金融機構的風險，也有嚴重的系統性風險。對于前者，盡管看上去風險不高，但是決不可低估；對于后者，一般人都沒有把其考慮在內，因此也就無法看到當前國內房地產市場信貸風險的嚴重性。所以，在國十條出臺之后，由于多數國人沒有看到這種房地產信貸風險的危險性，也就不會改變對房地產市場泡沫吹大的預期。這才是當前國內房地產信貸的最大風險所在。

　　(易憲容 作者系中國社會科學院金融研究所研究員）