天津樓市趨向"量漲價(jià)穩(wěn)" 住宅用地市場(chǎng)領(lǐng)跑全國(guó)

　　土地供應(yīng)任務(wù)完成九成、成交罕見(jiàn)流拍記錄、央企開(kāi)始布局津城……近日，一系列上半年土地市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本市住宅用地從供應(yīng)到成交情況在全國(guó)均位于前列。這意味著，未來(lái)一段時(shí)間本市或迎來(lái)住房市場(chǎng)供應(yīng)高峰。中國(guó)指數(shù)研究院指出，土地推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力已經(jīng)不在，但是業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，鑒于開(kāi)發(fā)商對(duì)本市預(yù)期好于全國(guó)，供應(yīng)量的大漲難為本市帶來(lái)房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性下調(diào)，樓市供應(yīng)或現(xiàn)“量漲價(jià)穩(wěn)”。

　　土地供應(yīng)領(lǐng)跑全國(guó)

　　根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)，本市年內(nèi)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為1740公頃，上半年已完成1568公頃，完成量占全部計(jì)劃的90%，這一數(shù)字超過(guò)了北京的60%和江蘇的50%，在全國(guó)位于領(lǐng)跑地位，而全國(guó)平均水平僅完成30%。

　　成交方面，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，僅新政后本市住宅用地實(shí)際成交已超過(guò)800公頃，其中央企拿地229.8公頃，占總成交量的27%。同時(shí)，本市保障房用地供應(yīng)不斷放量，近期連續(xù)有限價(jià)商品房集中建設(shè)用地摘牌，以往只有在普通商品房地塊競(jìng)爭(zhēng)中出現(xiàn)的激烈競(jìng)拍場(chǎng)面頻頻在限價(jià)房地塊摘牌現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生。

　　地價(jià)不再助漲房?jī)r(jià)

　　在土地紅火的供應(yīng)與成交背景下，鑒于中央調(diào)控，房企紛紛調(diào)整策略，土地市場(chǎng)溢價(jià)率明顯回落，單價(jià)地王不再刷新。有開(kāi)發(fā)商坦言：“其實(shí)天津的地價(jià)并沒(méi)有便宜，而是溢價(jià)少了，因此樓面價(jià)回歸到合理的范疇中來(lái)，應(yīng)該說(shuō)開(kāi)發(fā)商拿地越來(lái)越理性了。”

　　中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布評(píng)估報(bào)告稱，在土地價(jià)格受到平抑，土地市場(chǎng)逐漸恢復(fù)理性的背景下，土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本比重將大幅下降，土地價(jià)格因素推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上行的動(dòng)力不在。

　　撼動(dòng)房?jī)r(jià)動(dòng)力不足

　　地價(jià)的平抑是否會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的回落？專家給出了否定答案。

　　“從實(shí)際效果看，本輪調(diào)控已經(jīng)超過(guò)百日，主要是在成交量上看到了效果，對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的撼動(dòng)，只是個(gè)別城市或部分地區(qū)出現(xiàn)了微調(diào)。具體到本市，近期又開(kāi)始了逆勢(shì)上揚(yáng)的苗頭，因此調(diào)控沒(méi)有改變市場(chǎng)的基本面。”天津市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)研究委員會(huì)主任委員劉玉錄表示，“政府供地是響應(yīng)中央號(hào)召，房企拿地則主要考慮收益率，盡管土地市場(chǎng)成交活躍，但買賣雙方的動(dòng)力來(lái)源卻大不一致。從房企拿地?zé)崆閬?lái)看，其對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的判斷并不悲觀，而對(duì)天津市場(chǎng)的判斷更樂(lè)觀于全國(guó)平均水平，因此無(wú)論從現(xiàn)實(shí)還是預(yù)期上，土地市場(chǎng)的平抑對(duì)商品房?jī)r(jià)格的回落都不會(huì)產(chǎn)生明顯的效果。”

　　未來(lái)供應(yīng)量漲價(jià)穩(wěn)

　　盡管價(jià)格未現(xiàn)大降預(yù)期，但土地成交的活躍將直接為購(gòu)房人帶來(lái)供應(yīng)量的大漲，未來(lái)可選房源將會(huì)增加。

　　根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10大標(biāo)桿房企上半年購(gòu)地總金額為857億元人民幣，其中大部分是保利、萬(wàn)科、中海、富力、綠城幾大房企。該數(shù)據(jù)同比增長(zhǎng)3倍，可開(kāi)發(fā)新房達(dá)到2381萬(wàn)平方米。按照目前10家標(biāo)桿房企的平均土地儲(chǔ)備，相當(dāng)于7年的銷售量。

　　“根據(jù)發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)房產(chǎn)投資近萬(wàn)億元，商品房投資增長(zhǎng)30%，這其中應(yīng)該有相當(dāng)一部分是用于投資土地市場(chǎng)的。從土地成交的活躍可以嗅到未來(lái)一段時(shí)間本市商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量應(yīng)該保持在較高水平。”劉玉錄說(shuō)，“但是房?jī)r(jià)的調(diào)整應(yīng)該遠(yuǎn)低于購(gòu)房人的期望值，未來(lái)將是一個(gè)供應(yīng)量上漲價(jià)格穩(wěn)定的趨勢(shì)。”

　　面對(duì)供應(yīng)量預(yù)期增大，可能爆發(fā)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，有開(kāi)發(fā)商表示，這與部分樓盤(pán)上半年推遲開(kāi)盤(pán)以及此前建設(shè)項(xiàng)目逐漸上市等不無(wú)關(guān)系，“未來(lái)房企應(yīng)做好市場(chǎng)定位，開(kāi)發(fā)滿足目標(biāo)人群的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，以此獲得發(fā)展。”(苗娜)