樓市陷深度觀望 心理價差千元買家賣家斗法

　　樓市調控出臺已有數月，樓市成交日趨淡靜。地產人士表示，買賣雙方對樓市預期不一，彼此心理價位差距較大，是阻礙成交回升的最大原因。記者以全市30大屋苑為樣本，從合富置業、中原地產、滿堂紅取得買賣雙方的期望價，數據顯示，買賣雙方對樓價的期望差距約13%~18%，個別樓盤買家和業主的心理價差幅度較大，約有30%。不過需要指出的是，價差特別大的樓盤中，小區有不同樓齡的組團或有不同類別產品，如樓梯樓、電梯樓，洋房或別墅等，購房者宜根據相似樓房的放盤價來做比較。

　　地產專家認為，目前樓市陷入深度觀望，但廣州是一個自住需求旺盛的城市，每天都依然有二手住宅成交，顯示買賣雙方隨時都有人在讓步，樓市博弈看似膠著靜止，但實際上“靜水流深”。從樓市調控百日的效果來看，30大二手屋苑的最新成交市價與4月市價持平，一半小幅上漲一半微跌，微跌區域集中在漲幅驚人的越秀和天河及番禺。

　　專家建議：

　　各退一步 兩家得益

　　合富置業專業人士指出，在市場調整期內不斷會有業主或買家在價格上讓步而取得共識。由于市場瞬息萬變，購房者可趁機多看樓，挑選性價比高的優質物業；而業主心理有強弱，底價出現的時間也不一樣，因此不要過分執著于砍價而錯失了“抄底”機會。在一些受拆遷影響較明顯地段，部分業主可能會因近段時間拆遷戶找房的短暫火爆期而“吊高來賣”。但需留意拆遷戶數量有限，目前選擇的空間也較大，切勿因小利而錯失出貨良機。

　　滿堂紅專業人士建議，買賣雙方心理預期差距不大時，不妨“一人讓一步”。目前，業主報“天價”現象明顯減少，若是剛性需求買家見到筍盤不妨入市。隨著一批業主“轉售為租”，優質售盤數量近期有所減少，買家遇到一套高素質筍盤難度加大。一些除個人原因急售的業主外，大部分業主通常也不愿意給予太多議價空間。對于業主則建議參考一下周邊一手價調整幅度，順應市場調整自己的心理價位。

　　中原地產關經宇認為，目前是買家入市好時機，業主心態雖然還比較強，不會輕易降價，但“惜售”基本已不存在。在市場好時，經常會出現幾臺客搶一個單位，業主把價格越抬越高的情況。現在入市買家少了，競爭相對減少。買家和業主商量的余地也大了。經過幾個月的調整期，樓市成交量雖下降，但樓價降幅并不明顯，反而加強了部分買家入市的信心。一旦政府調控樓市力度有所放緩，市場需求反彈，屆時買家置業選擇可能會減少。

　　買賣雙方心態：

　　業主接受5%之內的讓價

　　合富置業專業人士表示，6月份買賣雙方仍延續上月的僵持膠著，放盤價雖有所松動，大多數業主只接受5%以內的讓價，但不少買家的降價預期較高，買賣雙方對樓價的差距比較大。

　　從供應量看，本月放盤量基本保持平穩，也未見投資客大量降價拋盤。有部分業主轉售為租，也有部分業主干脆“退盤不賣”。買家的心態出現了一定程度的分化：部分買家繼續持幣觀望，有較強的抄底心理，他們大多預期到年底樓價會有實質性下跌，因此還價“較狠”，高的達兩至三成；有部分買家則對后市看不清，普遍有“再等等”的謹慎心態；還有部分需求較迫切的剛需買家，在觀望一段時間后，未見樓價有實質性松動，終于按捺不住出手入市。有部分首付不足的置業者則降低面積要求，將原先計劃購買三房變成購買兩房等。