北京公租房成本租金合理? 內部人士：不應太便宜

　　近日，北京公布三個公租房項目的成本租金。上周六，新華社發表時評，質疑公租房成本租金偏高。昨日，一參與制定北京公租房相關政策的內部人士表示，公租房的成本租金計算是合理的，實際租金水平會結合成本租金和居民住房消費水平綜合確定。

　　成本租金=利息+管理費用

　　近日公布的3個公租房項目，成本租金從22元/平方米/月到30元/平方米/月不等。對此，新華社時評表示：每平方米每月高達二三十元的租價沒比市場價低多少，有的甚至比市場價還高。

　　這位內部人士介紹，公租房成本包括建設成本和管理成本兩方面。建設成本方面，公租房的土地政府是不收取溢價的，是土地成本價，但拆遷等方面需要“花錢”，大約每平米在三四千元左右。公租房的工程建筑安裝成本約每平米三四千元左右。兩者相加，目前公租房的建設成本在每平米6000元到8000元。

　　“公租房的建設規模很大，建設資金主要來源還是靠貸款。目前銀行月利率一般是4%。、公積金貸款利率是3.6%。。目前已經用的都是公積金貸款。公租房的成本目前也只是計算需要償還利息的成本。”這位人士稱。

　　按此計算，每平米6000至8000元的建設成本，每月需償還的利息為21.6元至28.8元。“另外，加上物業、小區管理等方面費用，公租房的成本租金在25元到30元，是合理的。”他表示。

　　據了解，豐臺區黃土崗公租房，政府從開發商手中回購的房屋價格是8100元/平米，按此計算，不包括管理成本，房屋本身的成本租金就超過了29元/平方米/月。該項目公布的成本租金為30元/平方米/月。

　　尚未有項目確定最終租金

　　這位人士認為，從原則上看，公租房的租金需覆蓋成本，否則所欠貸款就會越來越多，成本就會越來越高。

　　但他同時表示，公租房最終實際租金，還會綜合成本租金和居民住房消費水平來綜合確定。如果租金水平高于住房消費水平和支付能力，那也可以采取財政補貼的方式。政府可以多增加公租房的首期投入，減少貸款金額，降低公租房成本，以降低租金。

　　這位人士稱，目前北京公租房要求比市場租金低20%左右。公租房將來的實際租金標準，肯定會根據市場租金來下浮計算的。即便出現由于市場租金偏低，公租房的實際租金低于了成本租金，那也可以采用政府補貼的方式，平衡實際租金與成本租金的差額。

　　北京市住保辦表示，按照去年出臺的《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》，北京公租房將按照保本微利的原則，并結合承租家庭負擔能力和同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮確定租金。去年北京才開始建設公租房，目前尚未建成配租的公租房項目，也沒有公租房項目確定最終租金標準。

　　【計算公式】

　　公租房建設成本=拆遷費用(3000至4000元/㎡)+建筑費用(3000至4000元/㎡)=6000至8000元/㎡

　　成本租金=貸款利率×建設成本+管理成本A=3.6%。×（6000至8000元)+A=(21.6至28.8元)+A(A＞0)

　　- 觀點

　　“公租房租金不應太便宜”

　　這位內部人士認為，作為政府提供給夾心層作為過渡性居住的公租房，租金必須合理，不能比市場租金貴，但也不應太便宜。

　　“公租房是解決過渡性居住需要，買不起房子的時候，先住公租房。一些人條件好了后退出，另一些符合條件的再住進去，循環使用。”這位人士稱，如果公租房的房租定得太低，誰都不愿意搬走，將來退出就會成為難題。而且低租金就意味著政府多補貼，而政府補貼的錢歸根到底還是納稅人的錢，用大家的錢大量去補貼夾心層，也并不合理。

　　他表示，在公租房使用租金償還利息的同時，政府還可以每年從財政中拿出一部分錢來，償還公租房的貸款本金。“本金還清后，公租房就是完全屬于政府了，租金就可以靈活掌握。政府可以根據不同收入的家庭，收取不同租金的方式，來確定公租房的租金標準。”

　　“北京房屋市場租金偏低”

　　對于公租房成本租金不比市場價低多少的質疑。這位人士認為，不同品質的房屋，租金水平不同。不能以單個或幾個房屋的租金水平，來作為市場租金水平，衡量公租房租金。

　　“北京不少房屋的租金水平，是明顯偏低的。一部分是早些年的房改房，因為房主獲得這些房子的成本很低，租金定得也低。另一部分是一些投資性購房，目的是等待房屋升值后出售獲利，空置期間先租出去。因為房主本身就不是以租金作為主要獲利方式，所以對租金的要求也不高。”這位人士說，如果拿這些低租金的房屋，去和公租房租金相比，是不合理的。

　　他認為，北京的公租房由于土地等建設成本比商品房低，那么成本租金必然會比正常的市場租金要低。

　　對于香港特區由政府提供的“公屋”租金僅為同地區市場價的25%。這位人士認為，這與香港房屋市場租金普遍很高有關。

　　本組稿件采寫/本報記者 馬力