公租房緣何成為“公主房”？(2)

　　資金

　　發(fā)起REITs融資

　　建設(shè)公租房投入巨大，而“這筆錢從哪里出”的問題解決不了，就難以推進。而從目前的數(shù)量上看，地方政府能不能或者說愿不愿意建造這么多公租房還是個問題，畢竟公租房需要花費大量財力、物力。而公租房也不像經(jīng)適房那樣可以買賣，只能通過租金慢慢回收成本，這也使公租房的可持續(xù)性充滿諸多不安因素。那么，面對資金不足的問題，應(yīng)如何解決？

　　薛建雄：資金的問題是公租房能否推廣的關(guān)鍵。如果不把地價計入，先從建安成本考慮，租金回報率還是會比較高。如果用租金回報作為抵押來發(fā)REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)就可以解決資金的問題。政府先借用公積金來投資，然后通過發(fā)行REITs回報本金或再投資就可以了。

　　尹伯成：解決公租房存在的問題，首先可在相關(guān)規(guī)劃下，實施公租房與經(jīng)適房并舉的方案，畢竟經(jīng)適房可以收回成本，并一定程度上分流申請公租房的困難家庭，但要摒棄用公租房取代經(jīng)適房的思想。其次，國家和地方相關(guān)部門可以加大財政上的支持力度。第三，積極開展引導(dǎo)工作，讓國有房地產(chǎn)企業(yè)加入到公租房的開發(fā)中。第四，在處理土地拍賣過程中，也可把公租房開發(fā)的面積、地塊與商品房的面積、地塊捆綁在一起，或者，在土地招拍掛的時候，將70%用作商品房，30%留作公租房建設(shè)。此外，公租房并不能離市區(qū)過于遙遠，這樣才不會增加其出行的成本，才能發(fā)揮公租房的最大效用。

　　印堃華：其實，政府根本不缺錢。所謂的資金問題歸根結(jié)底還是體制問題難解決。比如提高土地出讓金、“生地”變“熟地”后再賣等都是政府應(yīng)積極考慮施行的，但由于領(lǐng)導(dǎo)干部都是短期行為，誰也不愿意“幫別人種樹”。政府部門應(yīng)堅持下定決心，如建立土地發(fā)展基金，促進房地產(chǎn)行業(yè)更健康的發(fā)展。

　　崔新生：公正地說，這確實將在一定程度上給地方政府帶來負擔(dān)。但從切身解決居民住房的角度來說，這是政府應(yīng)當(dāng)做的。現(xiàn)在，讓政府更加積極的辦法是，破除以GDP“馬首是瞻”的業(yè)績思想，這就需要建立超越GDP數(shù)據(jù)的全面綜合的考評體系，并以民生作為考評中的重要內(nèi)容。

　　監(jiān)管

　　謹防富人“揩油”

　　公租房是經(jīng)濟房、廉租房和限價房之外的“第四房”，被政府和社會公眾充分期待。而隨著“特供房”、“N連號”，與保障房相關(guān)的丑劇不斷發(fā)生，人們也不禁擔(dān)憂公租房會不會也出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)濟適用房”的現(xiàn)象？那么，在大量的公共租賃房投入市場以后，如何防止富人“揩油”，而真正讓那些“夾心層”們實現(xiàn)住房美夢？

　　薛建雄：在公租房投入市場的初期，因為房源比較緊張，所以要對入住資格進行嚴格審查。但是從長期來看，公租房并不是一個福利機構(gòu)，它的租金和社會租金差距不大，主要是解決流動人口對住房的需求問題和促進社會建立一個更完善、規(guī)模足夠大的租賃房市場，以起到穩(wěn)定房價的作用。

　　因為經(jīng)適房等都存在著巨大的利差空間，所以不論是權(quán)力還是非權(quán)力都會伺機侵占，所以只有通過制度設(shè)計讓保障房跟商品房之間不存在巨大的利差空間，就不會出現(xiàn)侵占行為。而在制度沒有解決之前，更加公開透明是惟一的辦法。

　　崔新生：由于公租房屬于過渡性質(zhì)的住房，因此還是從社會福利的角度著手，在監(jiān)管方面，需要每年對公租房群體進行一次評估，即建立評定機制。同時，地方政府需要切實以公共福利為標(biāo)準(zhǔn)，而不能以市場標(biāo)準(zhǔn)看齊。此外，還可建立相關(guān)的激勵機制，設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金等鼓勵公租房群體。

　　尹伯成：這只能由政府相關(guān)部門來進行操作，最關(guān)鍵的就是落到實處，進行嚴格監(jiān)管。而政府相關(guān)部門也不能在思想上將公租房看作盈利性的住房。

　　印堃華：如果搞得不好，“公租房”就會淪為“福利房”。現(xiàn)在央企、大企業(yè)“開了口子”，允許建“公租房”，最終可能變成只有那些企業(yè)內(nèi)部可享受的福利。政府必須要有配套的政策支持，但事實上嚴格規(guī)范的確有難度。

　　妙想

　　笑談巧用“空置房”

　　最近關(guān)于“空置房”的爭論因為一個數(shù)字而再度激烈了起來。有消息說，國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些“空置房”足以供2億人居住。隨后，盡管國家電網(wǎng)公司否認了這一消息。但在這場紛爭背后，也折射出“空置房”現(xiàn)象已成為社會焦點。有人開始異想天開地構(gòu)想：如果“空置房”被充分利用起來做“公租房”，那么房源的問題是否可以迎刃而解？

　　薛建雄：這還需要其他相關(guān)的政策做配套，大多數(shù)“空置房”是由于購房者擔(dān)心房價長期上漲而為兒子甚至孫子準(zhǔn)備的房產(chǎn)；而另一部分投資者囤積的房源，除了高價外，他們不太可能愿意賣。

　　如果你簡單去收購，就會更加推高房價。如果要收購這類空置房源，必需先要有房產(chǎn)稅或其他相關(guān)稅種，迫使這類房源拋盤，這時候才適宜收購。不然，主要還是得通過政府加大建設(shè)來解決。

　　崔新生：這是一個可行的辦法，但操作起來難度很大。這就需要我國的金融機構(gòu)發(fā)揮效用，可統(tǒng)籌建立一個基金組織，對相關(guān)的空置住房進行全面評估，繼而展開收購，或是買斷這棟樓房10年或20年等。

　　尹伯成：這個想法非常好，但現(xiàn)在很難做到，原因在于，包括國有開發(fā)商在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)是不會將可能巨大的收益拱手讓給地方政府部門，炒房者更不會這么做，歸根結(jié)底，這還是利益糾葛。除非，國家能夠痛下決心對這么多空置房進行管制。

　　印堃華：房地產(chǎn)在這一輪調(diào)控下，已經(jīng)步入了僵局。市場上所傳的“空置房”數(shù)量完全沒有根據(jù)，其實只有很少部分“空置房”是炒房者留存下來的。而將“空置房”變“公租房”的想法根本不現(xiàn)實，哪個產(chǎn)權(quán)人會愿意輕易放棄自己的房產(chǎn)。

　　【名詞解釋】

　　公共租賃房：是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。本報見習(xí)記者 黃燁 陳偲