千億資金青睞 商業地產成“香餑餑”(2)

　　盡管商業地產已經受到了諸多青睞，但潛力仍是巨大的。常年從事金融研究的梁猛說，根據最新的數據統計，國內居民儲蓄到6月末已經達到了28萬億元人民幣，28萬億元的儲蓄在銀行賬上老老實實呆著。因為我們國家缺少有效的給個人的、普通大眾的、包括中產這樣的人提供投資機會的工具。作為非專業的投資者，投資商業地產是有難度的，資金上也有諸多局限。能不能把商業地產證券化，投資者像買股票一樣購買這些證券，由專業人士來管理。作為管理人，投資收益也會高些，增值空間也會大一些。估計這樣28萬億元就有可能出籠子了。

　　而據記者了解，在國外，商業地產證券化早已是一種成熟的經營模式，投資者通過購買證券的方式達到持有商業地產的目的，是一種非常便利的途徑。

　　商業地產投資要定向明確

　　房地產業成功的投資專家張羽沖說，資金多的人愿意買商業，比如有5000萬元，如果買20套住宅，今天這個不租了，明天那個不租了，管理起來不得累死？買一套商業地產，一租就是三年、五年甚至十年，空置率也低。

　　在證券化尚沒有實現的今天，如何投資商業地產？張羽沖提醒投資者，一定要買規劃好的商業地產，整體規劃好了，商業地產的價值才會更高。如果不做整體規劃，而是分割賣給散戶，散戶就把整體破壞了，前景不堪設想。賣給散戶的這些商業，我都不會買。商住兩用的房子基本上都沒有什么太大的升值空間，盡量少買。

　　根據自己的投資經驗，張羽沖認為，只有買到特別火的商業才能提高租金，提高了租金，商鋪價值就會高。因為賣商業地產的時候，買家都會問你租金多少，租金一年100萬元，這個物業就能賣1200萬元，租金200萬元就能賣2400萬元。買商業地產的時候，要了解你買的面積，適合租給誰，要了解目前北京市的商業誰最火，你買的面積適不適合它。這個非常重要。我買商業地產都是定向購買，跟7-11合作，都是經典的商業。商業地產投資差別能差三倍，有人投完商業地產到現在，可能也就漲個10%還不好租，天天很煩惱。有的人投資的商業地產已經翻了兩三倍了，天天追著你租。

　　張羽沖說，未來是淘寶網的時代，買商業地產的時候一定要想一下，你的客戶能否競爭得過淘寶網。能讓淘寶代替的商業，我估計將來都會萎縮，所以要考慮哪些商業是淘寶代替不了的，才可以買。比如卡拉OK肯定沒法代替，要聚會，吃飯，不能在家里唱卡拉OK。一線大的品牌，不能隨便網購。剩下的普通的終端市場，肯定全在萎縮。像服裝店、飾品店，坐在家里上淘寶網購買比商場便宜30%~50%，誰還去店里購買？大家只逛一逛，看樣子記型號，回去還是在淘寶網買。所以商業地產面臨著選擇，要考慮到以后網站會搶奪多少市場，要提前規避跟網站打仗的商業。（記者 馬 莉）