跟區域規劃挖央企墻腳 開發商應對調控"非常道"

　　面對宏觀調控的持續打壓，房地產企業施展各自的經營之道，除了絞盡腦汁加強營銷、多方活動籌集資金外，一些公司也有“非常”的策略——緊跟區域規劃，乘機挖央企墻腳，靠著地方資源“蹲點吃透”，成為應對行業變局的法寶。

　　緊盯“規劃”

　　瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇近期一直奔波于內地主要城市。在與各地開發商的接觸中，他感覺，受惠于區域振興規劃的二三線城市的開發機會依然被看好。

　　“今年下半年，一線城市整體均價預計將下跌兩成左右，二線城市會跌得少一點，三線城市要看不同的地區，可能有繼續上升的趨勢。”他認為，去年以來，國家相繼出臺了十余個區域振興規劃，相關地區從今年開始將逐步落實發展，而這將改善當地的基礎建設、推動經濟增長。開發商到這些區域擴張拿地的開發風險相對較小。

　　7月以來，浙江一家大型房地產開發企業的總裁頻繁造訪江西九江。2009年12月，《鄱陽湖生態經濟區規劃》出臺前后，該公司曾以75689.6萬元的受讓金額競拍獲取九江市一宗地，該宗地位于九江中心城區，土地面積40.69萬平方米，規劃總建筑面積73.25萬平方米，樓面價約1033元/平方米。

　　“有振興規劃的區域是今后產業提升和城市化發展的典型區域，勢必帶來房地產開發的機遇。這些地區對商業和住宅的需求將逐步釋放，而目前地價較低，風險不大。”一位開發商人士說。

　　7月16日，廈門國貿(600755)全資子公司合肥天同地產有限公司在安徽合肥的土地招投標活動中，以5.25億元總價取得政務區一塊商品房建設用地，該地塊占地面積6.03萬平方米，總建筑面積19.29萬平方米。

　　“《皖江城市帶承接產業轉移示范區規劃》獲得國務院批復后，到合肥來考察地產的開發商逐漸增多。土地出讓金額也逐月攀升。”合肥市國土局有關人士坦言。

　　新政后，合肥土地市場依然保持“熱度”。4月28日，合肥土地招投標中心集中出讓4塊地，總面積僅123.58畝，但4塊地拍賣總價超過7億元。4場拍賣均以溢價100%-200%的價格成交。萬科、鵬泰、信達、恒茂、和地、拓基等大腕開發企業云集，且競爭激烈。

　　統計顯示，今年上半年，合肥市成功出讓27宗商、住用地，面積達到2526.6畝，平均成交地價為387.8萬元/畝，同比上漲63.5%。出讓金額高達97.98億元。

　　“皖江城市帶開發空間大，承接產業的能力強，是國家啟動內需的重點區域。今后吸納勞動力以及人口轉移的空間廣闊，這將帶動房地產市場的擴容。”業內專家指出。

　　據中國證券報記者統計，2009年以來，國務院先后批準14個區域規劃，其中中部地區4個，東北地區2個，西部地區1個，東部地區占7個。

　　中國指數研究院指出，這些區域規劃將從擴大房地產市場區域輻射力和提升居民購買力兩個方面促進區域房地產市場發展。

　　挖央企墻腳

　　知名房企的高管變動，是宏觀調控以來房地產行業最為密集爆發的事件之一。

　　如果說，中國建筑、保利地產等央企的董事長先后卸任是正常的人事變動，那么金地、萬科、華潤、綠城、保利、合生創展、龍湖地產、SOHO中國等眾公司今年以來均有高管離職，則不能不說跟調控有關。

　　一個不爭的事實是，面對政策調控，房企銷售額大幅滑落，世茂、龍湖等企業銷售額的跌幅甚至超過40%，各房企正在想辦法應對。一地產公司老總認為，很多房企在政策調控后，或收縮戰線或改變發展戰略，或需要有人對業績負增長負責，對高管肯定會造成一定的沖擊；處于公司一線的融資、營銷人才，也面臨極大考驗。

　　中原地產董事長李文杰表示，今年政策調控效果尚未完全顯現，知名房企的高層變動只是一個開始。面對政策層面的巨大壓力，未來會有更多的中層領導以及中小房企領導發生變動。

　　形勢嚴峻，得人才者得天下。萬科就在最近搞了一次“千里馬”計劃。不少在房地產企業工作的職員都收到了萬科的面試邀請。廣州一家民營房地產開發企業的員工近期到萬科進行了一次面試，應聘到其廣東清遠一個項目工作。很明顯，這是萬科又一次從同行中廣納人才的“陽謀”。

　　而一些民營房企已經將目光放在了挖央企墻腳上。7月22日，碧桂園發布公告，任命43歲的莫斌擔任公司新總裁。莫斌此前在央企中建五局待了20多年，是中建培養出的建筑和管理專家。

　　實際上，自從國資委要求78家央企退出房地產業之后，國內多家獵頭公司已提前動手，頻頻向這些央企地產人才拋出“橄欖枝”。

　　上海一獵頭公司老總給中國證券報記者算了一筆賬，78家央企，每家有30名地產人才將合理流動來計算，這個群體將是一筆地產人才的“富礦”，有的開出百萬元的高薪。不過，獵頭公司和用人企業出高薪聘請78家央企的地產人才，看重的也許除了他們的業務能力外，還有其央企工作背景所帶來的人脈等社會資源。

　　“蹲點吃透”

　　在內地開發商隊伍中，有一類頗具“政府背景”的房企，一直深耕當地房地產市場。在房地產調控和調整期依然“背靠大樹”逆市擴張。這類房企多數是城投、城建公司，主營土地一二級聯動開發，“蹲點吃透”成為他們應對行業變局的主要法寶。

　　中天城投(000540)董事會秘書李俊坦言，作為本土企業，公司立足貴陽、深耕貴陽，已形成了獨特的一、二級聯動發展模式，具備從城市規劃、區域定位、基礎設施投資、土地整理、產品開發等營運能力。

　　7月底，中天城投借道乳品基地搬遷，斥資3.5億元斬獲7000畝土地整理權。這是中天城投自2008年介入土地一級開發市場以來獲取的最大項目，公司擬對該土地進行旅游、休閑體育、商業和住宅地產的綜合開發、規劃設計和前期工作，并將力爭取得上述項目的綜合開發權。

　　李俊表示，今年中天城投還將配合政府，積極推進漁安安井片區土地招拍掛計劃的編制和土地出讓工作；獲得土地出讓增值收益分成。同時加大項目拓展力度，力爭取得新的土地一級開發項目。他表示，公司只有在條件適合時(如地價相對較低)，才會考慮“走出去”。

　　與中天城投類似，近期，各城投企業均依托政府優勢積極尋求開發和擴張機會。專家指出，經濟基礎良好的二、三線城市，在城市化進程中扮演著重要地位，同時，具有城市房價總體水平不高、需求結構總體表現良好、后續經濟發展潛力大、人口增加穩定、市場剛性需求旺盛等特點，房地產市場中長期發展潛力較大。目前，這些城市房地產開發的競爭并不激烈，當地的城投、城建類企業往往通過先發優勢占據了市場的主動。記者 周文天 林喆