時評：高租價違背公租房“保障”屬性

　　近日，北京市公布了3個公租房項目的成本租金，每平方米高達30元左右的租金不僅沒有比市場租賃價低多少，有的甚至高出市場定價，使得外界對于這種“高租價”的公共租賃房的定價規則倍感疑惑。

　　面對外界的質疑，有權威人士卻以“公租房租金成本計算合理”予以回應。按照這位權威人士的說法，目前北京市公共租賃房的建設成本，包括土地拆遷以及建設成本在內，每平米的造價在6000元到8000元。考慮到銀行利息和物業、小區管理等費用，公租房的成本租金在每平米25元到30元，“是合理的”。

　　眾所周知，自房改以來，房價成本從來都是一筆糊涂賬。很顯然，這位權威人士在計算公共租賃房的成本時，采取了盡可能把所有的成本最大化的辦法。比如，關于資金來源，基本按照銀行貸款的口徑來算，而沒有考慮中央和地方政府的財政投入；在土地成本和建安成本的計算上，都采用了目前的最高值，如果建安成本每平米真的三四千元的話，就根本無法解釋一些城市的房價甚至不到兩千元了。依此“方法”計算出來的成本，焉能不高？

　　而且，我們知道，盡管北京市規定公共租賃房的用地實行有償原則，但絕不能簡單地將其與商品房的土地價格等量齊觀。

　　退一步，即使以上“算法”的確合理，但是，目前商品租賃房市場的租金根本不敢以成本來計算。我們經常所言用“租售比”來衡量房價的合理性，如果以成本來定價租賃市場，目前北京市的租賃價格不僅不高，反而太低了。因此，用所謂的“成本”來對公租房定價，最起碼不符合目前房屋租賃市場的基本定價原則。

　　至于一些專家認為如果公租房定價太低，有些人會“賴著不走”，則更是將對公租房的管理與定價混為一談，公共租賃房的輪換應更多地依靠嚴格的監管，而不是用所謂的“高租價”的門檻。

　　按照住建部等三部委今年六月發布的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》和北京市去年出臺的《公共租賃房管理辦法》，公租房作為保障性住房，其供應的對象是中低收入住房困難階層，包括一些已經獲得廉租房等資格但依舊處于等待輪換的人，作為保障性住房，其與一般的商品租賃房的最大區別無疑是在價格方面，如果在價格方面沒有優勢，由政府出面建設公租房就沒有意義。

　　政府最好的做法，就是把用于建設公租房的錢直接補貼給符合條件的人，讓其租住商品租賃房，這是一個很簡單的邏輯。基于此，在公租房的定價上，我們都強調充分考慮其作為保障性住房的特點。在定價上，不僅要考慮成本，考慮市場租金，更要考慮租住對象的收入水平。如果每平米30元，這意味著租住一個40平米的公租房就要1200多元，遠遠超出了租戶的收入水平，不僅沒有體現保障原則，更有利用保障性住房套利的嫌疑。

　　因此，如果公租房在定價上不能體現保障性，不能體現與商品租賃房的明顯差距，公租房的價值就要大打折扣，政府就沒有必要投入大量的人力、物力和政策資源搞吃力不討好的事。對于公共租賃房的定價，雖說與香港的公屋、新加坡的組屋的價格不能相提并論，但最起碼，就目前北京市的財力而論，比商品租賃房價格低30%左右，是完全可以做到的。