易憲容：經濟增速雖放緩房地產調控松不得

　　當前我國大中城市中住房空置現象，說明投資性需求仍主導我國房地產市場。為促進房地產市場由投資主導向消費主導轉變，我們必須堅持房地產調控不松懈，不要過于擔憂房地產調控可能會對經濟增長放緩有影響。

　　盡管當前房地產調控效果仍有待于觀察，但有一則數據頗為引人注目，據不久前國家電網公司的一份不完全調查顯示，目前我國660多個城市現有連續6個月以上電表讀數為零的空置房約6540萬套，這足夠2億人居住(占我國城市人口近三分之一)。如此巨量的住房空置現象，足以說明投資性需求仍然主導了當前我國的房地產市場。

　　透過這一現象可以看到，我國房地產市場的投資性需求仍然相當旺盛。盡管當前房地產調控的政策效應已經顯現，如住房銷售面積也出現全面下降，但住房價格卻仍居高不下。住房價格之所以沒有下跌，是因為投資或投機者、開發商情愿空置也不愿意降價，目的是為了熬過房地產調控周期，從而可以坐等房價上漲而賺取價差。

　　形成這種預期的根本原因在于，我國房地產市場早已演變成一個投資性需求而非消費性需求主導的市場。在投資性需求主導的房地產市場中，當以投資為目的的買房人不理會房價將下跌的市場預期時，他們就不會降價出售住房，相反還會積極尋求獲利的交易機會，從而導致住房的投資性需求并未減少。這是當前我國大中型城市中住房空置會如此之高的根本原因之一。

　　從這個角度分析，投資性需求旺盛是導致當前我國大中城市中住房空置率高企的最主要因素，反過來講，高懸的空置率又說明，當前我國房地產市場的投資性特征依然相當突出。

　　那么，是什么因素支撐了房地產市場中的投資性需求？筆者一直堅持認為，這主要是近年來高杠桿率的住房信貸優惠政策。例如，2009年個人住房信貸規模約為24600億，是2008年的4倍多；2010年第一季度個人住房信貸規模達到了9202億元。這些住房信貸支持了住房投資或投機者可以低成本進入房地產市場，投資性需求也導致房價的快速飆升。這些住房投資或投機者可以通過“低買高賣”方式賺取差價，結果則導致住房消費者無力購買住房。確實，借助銀行高杠桿率的住房信貸，我國房地產市場也變成了投資或投機者主導的天下。

　　到目前為止，我們還找不到哪個國家的居民會如此偏好于投資房地產，會擁有如此之多的住房套數。這可能是部分房地產優惠政策及投資性需求旺盛共同引致的結果之一。由此，房價過高、投資性需求過旺，不僅放大了國家金融風險，而且還導致經濟結構無法得到及時調整。這可能是國家再次出手實施房地產調控的根本原因之一。

　　但是，我們也應該看到，盡管“國十條”出臺導致房地產市場已經出現了“量跌價不跌”，但近期市場依然擔憂繼續進行房地產調控可能會影響經濟增長放緩，并將加大“國十條”的實施與執行難度，導致暫時難以落實和推出相關的配套政策措施，房地產調控也將進入調控效果的觀察期。

　　其實，這種擔憂也不無道理。目前我國房地產市場中存在巨量的住房空置率，早已向我們敲響了警鐘，旺盛的房地產投資性需求非但沒有減弱，反而還在不斷試探房地產調控政策的底線與效果。迄今，房價并沒有因房地產調控而出現大幅下調跡象，就是一個證明。這也是市場為何憂慮房地產調控是否會“半途而廢”的重要原因之一。

　　因此，在當前經濟大背景下，如何做到避免房地產調控可能會影響未來經濟增長放緩，又要進一步落實房地產調控，這是目前中國房地產調控面臨的一個兩難選擇。

　　不過，依筆者之見，盡管房地產調控短期內可能會導致經濟增長出現一定幅度放緩，但從長期看將有利于轉變經濟發展方式和提高經濟增長質量。這是因為，只有繼續堅持房地產調控大方向，堅決“擠壓”歷年來形成的房地產泡沫，中國才能避免未來可能出現的金融和經濟危機，才能保證未來中國經濟的平穩增長。

　　由此可見，我們不必過于擔憂加強房地產調控會影響經濟增長放緩，相反，這次房地產調控的主要目標是推動我國房地產市場逐步由投資主導轉化為由消費主導的一個市場，是有利于中國經濟長期穩定發展的。

　　從近期各部委的頻頻表態中可見，國家對當前房地產調控的決心仍然很大。所以，針對當前房地產調控所面臨的復雜形勢，我們必須堅持房地產調控不松懈。

　　□作者 易憲容

　　作者系中國社會科學院金融研究所研究員