品牌公司進軍商業地產 北京30項目進入活躍期

　　從百貨商場到商圈，從容納大型SHOPPING MALL的步行商街到城市綜合體，城市的每一次飛躍，必然帶來商業地產的升級。國貿、華貿、星光新天地、世貿天階……眾多經典的地標性商業地產項目的出現，不僅承載了北京國際化都市的發展進程，更成為拉動區域經濟發展的強力引擎，改善了北京人的生活和消費品質。

　　據不完全統計，下半年，北京開業、招商、開工的商業地產項目近30個。專家預測，以建設世界城市為目標的北京，正在迎來商業地產建設的一個波峰。

　　數據顯示，受經濟全面企穩回升以及遏制住宅過快上漲的調控政策的雙重合力帶動，北京商業地產從今年5月以來出現穩步回升，呈現“量價齊漲”的態勢。預計下半年進入開業、招商、開工等活躍期的商業地產項目將近30個，與此同時，萬科、中糧、華潤、金地等一批實力品牌房企也紛紛搶灘商業地產，實施戰略性布局。

　　商業形態不斷豐富

　　開發模式不斷升級

　　在2002年以前，商業地產開發基本不存在系統的規劃和運營，其管理也僅局限于收取租金和提供簡單的物業服務。隨著經濟的快速發展，原有的商品零售和批發市場已經不能滿足商業零售業的發展對物業的要求；復合商城、購物中心、商業步行街和專業市場等新興的商業地產形態在社會需求的推動下獲得了快速發展。住宅配套型商業、大中型SHOPPING MALL、特色主題商業街、租售并舉類的集中商業、專業市場模式、城市綜合體模式等不斷涌現。

　　這些不同模式的商業地產項目，其開發操作各有特點，并逐步實現了合理的項目操作，減少了社會資源的無謂浪費，也成就商業地產的長期繁榮。從最初由各小區臨街底商、裙樓、門市房形成的配套商業，到以大型百貨商廈為中心的區域商業，現今以超級購物中心為代表的專業商業地產、商業物業模式在經歷了一系列變革之后，正在向復合型地產模式發展。

　　投資成交逐年加大

　　商業地產長期看好

　　來自21世紀不動產商業地產的數據顯示，從2003年起，商業地產投資額在北京房地產開發投資總額中的占比不斷增加。2008年，全市房地產開發投資總額1908.7億元，商業地產投資總額為240.4億元，占全市房地產開發投資總額的12.6%，是2003年占比的2.5倍。隨著政府將促進消費列為未來經濟工作的重點，未來商業地產投資的比重仍將上漲。統計顯示，在度過了2008年行業低迷期后，2009年的房地產市場迅速回暖，開發商投資商業地產的意愿逐步恢復，土地市場成交活躍，土地溢價水平上漲。截至2009年11月，北京市共成交商業用途土地21塊，規劃建筑面積202.4萬平方米，分別同比增長90%和113.1%；土地成交價格的平均溢價率為39.3%，同比上漲105.8%，土地交易活躍程度可見一斑。

　　同時，成交數據顯示，2009年1-10月，北京市商業用房累計成交面積103.9萬平方米，同比增長40.6%。專家分析，商業地產投資市場信心的恢復明顯滯后于經濟，成交的活躍以及庫存的進一步減少，預計未來商業用房租售價格還將維持上漲的趨勢。

　　另外，今年4月調控以來，住宅市場投資和需求得到有效控制，而商業地產的銷售量卻呈現上漲態勢。有業內人士分析，調控對第二三套房的限制將在一定程度上使購買商業項目與住宅項目的門檻拉平，無疑提高了商業地產的吸引力。投資熱點將隨著住宅市場的降溫逐漸轉移到未來發展潛力較大的商業地產市場，房地產市場整體發展冷熱不均，部分地區“商住倒掛”的現象將在未來一段時間得到緩解。

　　新城建設成為

　　商業地產新引擎

　　隨著北京城市發展目標、理念和形式的轉變，城市建設將更加突出城鄉統籌，快速推進郊區城市化進程。中心城區的人口、產業及經濟社會活動將逐步向新城和城市外圍轉移，郊區新城將成為北京經濟社會發展新的增長極。隨著北京城市規劃的發展及各個區域性商業中心的形成，北京的商圈也不斷更新發展。

　　專家分析，未來將很難完全界定傳統商圈與新興商圈之間的區別。北京較傳統的商圈有西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳等，然后隨著時間的推移，在北京的環形城市結構的周邊形成了眾多的商圈，新興商圈不斷形成，市場競爭日益激烈，“多中心”特征日益明顯。隨著住宅區域的不斷外擴，商業規劃也隨之跟進，多個商業區域中心或新興商圈在北京各個地區興起，通州、大興等區域商圈正在快速崛起。以通州為例，按照政府“建設現代化國際新城”的規劃，首批啟動的運河核心區將計劃開建14個不同業態內容的城市綜合體項目，這將極大改善通州目前商業、商務配套設施不完善的現狀，同時，此舉也將對北京“CBD東擴”的規劃起到積極的推動作用。

　　品牌房企加大

　　商業地產戰略布局

　　中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，所有的商業地產的開發企業都是從住宅起家并向商業地產轉型的。他形象地將這些企業分成三類。第一類為主動轉型。以萬達為代表。作為搶先進入商業地產領域的企業，多年前就主動尋求轉型，如今遍布全國的萬達廣場已令其成為商業地產的領軍者。第二類為被動轉型。面對金融危機及宏觀調控帶來的風險，以及政府城市規劃的限制，一些企業為平衡財務風險，也開始逐漸進行戰略轉型和布局。例如，萬科提出未來將加大在商業地產的投入，逐步實現2/8理論的配比，中糧集團也表示，未來將把商業地產部分在其整體布局的比例提升至20%以上。

　　最后一類是盲從型。這類企業缺乏長遠的戰略布局和持續的項目規劃，缺乏商業地產的操盤經驗和管理能力，跟風開發商業地產的風險較大。

　　專家評論，目前，越來越多的大型品牌房企憑借雄厚的資金實力和強大的管理系統，自行持有商業物業比例加大，不急于出售物業產權在短期內獲取利潤，而是自行持有，對商業項目進行整體規劃和統一管理，這也促使了商業地產的品質和規模不斷上升。 (記者 董家聲)