中國房地產(chǎn)：7月成交升溫 房企仍面臨降價(jià)壓力

　　在即將到來的8月11日，走入第十個(gè)年頭的博鰲房地產(chǎn)論壇將要討論的題目是 “新政下的中國房地產(chǎn)”。自今年4月15日以來，中央果斷地對(duì)驟然升溫的內(nèi)地樓市施以 “重拳”，由此，多地樓市成交量大幅下跌，萬科5月的銷售額環(huán)比下跌了34%，綠城更是下跌了69%。

　　在博鰲論壇召開前，各家房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》結(jié)合各主要地產(chǎn)公司6~8月三個(gè)月的月報(bào)和部分公司已經(jīng)公布的半年報(bào)，發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商已經(jīng)提前走出了宏觀調(diào)控的影響，一些公司的銷售業(yè)績(jī)甚至比5月之前還要好。樓市調(diào)控對(duì)主要地產(chǎn)商的影響是否已經(jīng)結(jié)束？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此展開調(diào)查。

　　日前：銷售業(yè)績(jī)迅速回升

　　富力地產(chǎn)8月1日公布了最新的銷售數(shù)據(jù)：7月份協(xié)議銷售額約人民幣30.92億元，較6月份上升89%，銷售面積達(dá)約20.5萬平方米，較上月增36%。與去年同期相比，銷售額和銷售面積則分別增加70%和19%。值得注意的是，富力7月份的銷售額甚至超過了富力今年3月份時(shí)的最佳業(yè)績(jī)——當(dāng)時(shí)富力地產(chǎn)銷售收入為30億元，銷售面積為24.9萬平方米。

　　這是富力地產(chǎn)新政后連續(xù)第二個(gè)月宣布成交上升，此前2010年6月，富力錄得銷售收入共約16.36億元，銷售面積達(dá)約15.13萬平方米。和去年同期相比，分別下降了31%和29%。但是和今年5月相比，則分別增加了31%和43%。

　　在富力地產(chǎn)宣布連續(xù)兩月成交量恢復(fù)性上漲后，世茂房地產(chǎn)也宣布公司六七月份連續(xù)兩月成交量上漲。世茂房地產(chǎn)周二公布，7月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為20億元人民幣，按月上升13%。和富力地產(chǎn)一樣，世茂房地產(chǎn)也是已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，6月的銷售額是18億元，比5月的15億元增加了兩成。

　　中原地產(chǎn)分析師許萌預(yù)測(cè)，除上述公司外的其他開發(fā)商7月份的銷售業(yè)績(jī)會(huì)比6月份好，因?yàn)樵谡麄�(gè)7月份，包括上海、北京、廣州、深圳四個(gè)受樓市新政影響最大的城市成交量也較6月份出現(xiàn)一定增長(zhǎng)。尤其是為了迎接即將到來的9月市場(chǎng)旺季，開發(fā)商的推盤力度較此前大幅度增加，如不出意外，大部分開發(fā)商的7月業(yè)績(jī)都會(huì)好于6月，出現(xiàn)兩連陽的情況。

　　日后：達(dá)標(biāo)難度大 資金或承壓

　　雖然，主要房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)較5月份有所回升，部分公司的銷售業(yè)績(jī)甚至已經(jīng)超過今年4月，但是這并不足以讓各公司營銷高管高枕無憂，去年底制訂的銷售目標(biāo)成為大部分地產(chǎn)商心頭揮之不去的“大山”。

　　國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任龍勝平曾在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，全國前20名的房地產(chǎn)商中，除了恒大地產(chǎn)上半年的銷售業(yè)績(jī)完成了原定銷售目標(biāo)的50%以上外，其他房地產(chǎn)公司都沒有達(dá)到原定銷售額的50%。上半年結(jié)束時(shí)，銷售額接近全年目標(biāo)40%左右的開發(fā)商也只有幾家而已。

　　招商地產(chǎn)上半年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額為61億元，同比增長(zhǎng)188.77%，但即使如此，距離全年150億元的銷售目標(biāo)只完成了40%。而前7月只完成了133億元銷售額的世茂房地產(chǎn)距離全年300億元的差距更是懸殊。此外，金地前6月的銷售額為53.76億元，僅完成全年210億元目標(biāo)的四分之一。

　　即使向來被視為適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整能力最強(qiáng)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)——萬科，前6月銷售額也只達(dá)到全年銷售目標(biāo)800億元的46%。

　　龍勝平認(rèn)為，在這樣的大背景下，開發(fā)商面臨兩種調(diào)整選擇。一是調(diào)整銷售目標(biāo)，將銷售目標(biāo)調(diào)整至更容易達(dá)成的范圍；二是調(diào)整銷售策略，通過一系列的促銷手段，使項(xiàng)目的銷售量和銷售目標(biāo)相吻合。這兩項(xiàng)調(diào)整，主要取決于各家地產(chǎn)商的資金。資金脆弱者，必須要完成先前制訂的目標(biāo)；資金情況比較好的公司，則可以適當(dāng)調(diào)低銷售目標(biāo)。

　　在房企的資金方面，此前，有多家機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告稱，房地產(chǎn)公司目前的資金比較緊張，但是，一些房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)發(fā)布的2010年上半年財(cái)報(bào)卻清楚地顯示，開發(fā)商目前遭遇的資金危機(jī)，并沒有想象的嚴(yán)重。

　　中原地產(chǎn)曾根據(jù)富力、金地、萬科等十家房地產(chǎn)公司2009年的年報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，這些公司今年到期的短期借款總額為448億元，但這些公司的貨幣資金總額達(dá)到1142.5億元。同時(shí)，這十家房企今年上半年的購地金額達(dá)到857億元，但是它們上半年的銷售額達(dá)到1463億元。

　　而在融資方面，此前，世茂股份就和海爾家居簽署合作協(xié)議，由后者的財(cái)務(wù)公司向世茂股份提供3.5億元的貸款，這也成為內(nèi)地首例供應(yīng)商貸款。而金地、中海、復(fù)地等開發(fā)商則自建基金，投資自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。擁有海外資本市場(chǎng)途徑的恒大、碧桂園、雅居樂等則通過發(fā)行高息票據(jù)長(zhǎng)期借款。

　　一些業(yè)內(nèi)人士介紹說，除了上述融資渠道外，不少實(shí)業(yè)企業(yè)家甚至主動(dòng)向房地產(chǎn)公司提供資金，或借貸或股權(quán)合作，甚至以自己公司的土地和品牌開發(fā)商合作等方式，幫助這些公司擴(kuò)大資金渠道。

　　中原地產(chǎn)分析師許萌說，僅就現(xiàn)階段來說，開發(fā)商實(shí)際上并不太缺錢。而真正可能會(huì)令他們?cè)庥鲐?cái)務(wù)困難的是今年9月以后的供應(yīng)高峰，此時(shí)可能會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)，而造成一些公司缺錢。

　　此前，金地、世茂等多家房地產(chǎn)公司宣布，為了實(shí)現(xiàn)年初制訂的目標(biāo)，公司將會(huì)在9月份以后大量推出新盤。而多家研究機(jī)構(gòu)對(duì)北京、上海等多個(gè)城市7月份的市場(chǎng)成交調(diào)查表明，上述城市的成交量大幅上升的主要是大幅降價(jià)樓盤和價(jià)格低開的樓盤，是個(gè)別樓盤在拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的成交量，并不能由此說明四個(gè)主要城市的市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇。這意味著日后即將涌出的大量新項(xiàng)目推廣，仍然需要以低價(jià)或降價(jià)來吸引客戶。(記者 楊羚強(qiáng) )