樓市上空“烏云密布”房企7月銷售同比仍增長

　　7月份走出一波強勢反彈行情的地產股，剛剛進入8月份就遭遇“當頭棒喝”。先是8月3日有消息稱各地方對于閑置地塊的回收力度將大力加強；緊接著8月4日晚間，國家統計局公布了1.9億平米空置商品房待售的數據，而8月5日當天，更傳出中國銀監會建議各商業銀行停止京、滬、深、杭四地第三套個人房貸，并建議上述四地外的第三套房貸需首付六成并上浮利率50%，審批權收至總行的消息；此外有媒體還稱銀監會要求各大銀行進行假定房價下跌六成的壓力測試，從而引發市場對于房地產調控力度加大的憂慮。

　　而在諸多消息的影響下，截至8月5日收盤時，A股市場房地產板塊全天下跌1.99%，位列板塊跌幅第一，招保萬金四大龍頭跌幅也均居前列，其中招商地產盤中更是跌逾6%，收盤報18.88元/股，跌幅5.6%，保利、萬科、金地也分別下挫4.51%、3.03%、2.82%。

　　1457宗閑置土地8成可能被收回

　　統計局公布1.9億平米空置商品房待售數據

　　近日，相關人士將一份《有關房地產開發企業土地閑置情況表》披露出來。據了解，在國土資源部經大規模調研后，總結出一份涉及全國1457宗閑置土地的“黑名單”。日前，這份統計表已交予銀監會，銀監會將根據這份名單進行一次全面排查，其中相當一部分的閑置土地可能被收回。有業內人士就認為，國土資源部和銀監會聯手曝光千宗閑置土地，將發揮殺一儆百的震懾作用，起到“預期調控”的效果。

　　而排查后的“新名單”則可以為商業銀行實際信貸操作提供依據，加強信貸管控力度。此前，銀監會針對閑置土地行為的開發商，提出了嚴厲的信貸管控要求。主要包括，對存在土地閑置超一年以上的，商業銀行一律不得發放新開發項目貸款；對土地閑置超兩年和有炒地行為的，商業銀行對已有發放的貸款應當調減并采取保全，并在全行上下在客戶名單中作出反映；提高押品標準，一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發放開發貸款。但是由于之前監管層并未明確列出有土地閑置超過一年的企業名單，所以各家銀行實際執行的標準不盡相同，也使得信貸管控的效果有所折扣。

　　此外，有一個情況也引起了大家的注意，即因當地政府原因造成的土地閑置比例高過了開發商。以北京為例，這次清查的閑置土地共160宗,總面積703萬平方米，其中125宗地塊是由于政府原因造成的土地閑置，35宗是企業原因造成的。這也要求除了房企抓緊閑置地方的開發外，政府也有責任推動開發條件的改善，雙管齊下側能提升土地的開發利用效率，否則只靠開發商自身解決，還是會出現大量閑置土地。

　　而在8月4日，國家統計局還公布了今年6月末全國房地產開發企業商品房待售面積的情況，結果顯示有19182萬平方米尚未銷售，同比增長6.4%。但針對目前市場關心的住房“空置率”，國家統計局并未公布。

　　在19182萬平方米的尚未銷售面積中，有住宅面積一億平方米，業內人士估算相當一百萬套住房，而這也印證了此前廣為流傳的6540萬套空置房傳聞的確不實。有券商地產行業研究員就認為，目前披露的待售面積數據說明從總體上看房地產市場銷售去化情況基本正常，數據對于市場影響偏中性。但是，此數據并沒有解決市場對于空置率的疑惑，市場對于空置率的擔憂依然存在。

　　傳銀監會建議收緊第三套房貸

　　房企7月銷售同比繼續增長

　　8月5日，有媒體報道稱，中國銀監會近日建議各家商業銀行暫停北京、上海、深圳、杭州的第三套房貸，其他地區的第三套房貸則可自主決定是否暫停。據稱這一消息還得到了三位業內人士的確認。他們表示銀監會要求對于未叫停的地區，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%。

　　而根據4月份“新國十條”的規定，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

　　此外，報道還稱銀監會要求各家商業銀行應上收第三套房審批權限到總行，各分行要定期提供第三套房貸的統計報告，并要求對第三套房貸要嚴格執行政策。

　　同時，報道稱，監管當局要求在一些前期房價過度上漲的城市，銀行要將房價下跌50%-60%的最惡劣情況放在壓力測試當中，以檢測該種情況對銀行造成的負面影響有多大。對此，業界人士指出，新的假定情境可能表明了一種擔憂情緒，即去年創下歷史記錄的1.4萬億美元新貸款起到了刺激樓市泡沫的作用，可能會導致違約債務大幅增長。自4月中旬以來，監管機構已收緊了房地產貸款規定，并對市場上的投機活動進行了打擊。

　　不過，雖然剛剛進入8月就傳來了諸多不利因素，但已經公布7月份銷售情況的房企表現仍然穩健。截止8月5日，共有萬科、復地、富力三家大型房企公布了7個月的銷售情況。其中萬科7月份實現銷售面積75.8萬平方米，銷售金額84.4億元，分別比2009年同期增加30.1%和64.9%，單月銷售均價為11135元；復地集團7月單月實現銷售額6.17億，單月銷售面積4.95萬平方米，同比分別增長28%和2%；富力地產7月銷售額約人民幣31億元，銷售面積達約21萬平方米，同比分別增加70%和19%。（記者 王 崢）