任志強(qiáng):部分地區(qū)房價可能報復(fù)性上漲

　　房價還有多少下降空間?樓市政策會往哪里走?房產(chǎn)稅會不會推出?土地閑置原因何在?在國家樓市新政已過100日之際,昨天上午,中國地產(chǎn)金融年會2010華南峰會在廣州開幕,廣東省政協(xié)副主席徐尚武,廣州市市委常委、常務(wù)副市長蘇澤群,中國民生銀行執(zhí)行董事、副行長梁玉堂、廣東省地產(chǎn)商會會長李思廉等政要名商縱論當(dāng)前房地產(chǎn)大勢及其可持續(xù)發(fā)展。

　　號稱地產(chǎn)界“大炮”的華遠(yuǎn)集團(tuán)公司總裁任志強(qiáng)再顯直言風(fēng)格:“不要以為土地閑置都是開發(fā)商的問題,政府原因才是大頭。”他還認(rèn)為,今年經(jīng)濟(jì)形勢不同于2008年金融危機(jī)時,房價不可能有大跌空間。而下半年房價過高、尤其是部分人口回流的一線城市,如果土地供應(yīng)量并沒有相應(yīng)的增加,不能滿足需求的話,房價甚至可能報復(fù)性上漲。

　　房價如何走動?

　　———“目前很難期望大跌”

　　隨著4月份空前嚴(yán)厲的樓市新政出臺,全國不少城市樓市成交應(yīng)聲而落,許多開發(fā)商做起“俯臥撐”。根據(jù)陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,7月1日至7月30日,廣州十區(qū)二市一手住宅成交面積僅44.07萬平方米,全市均價為10386元/平方米,僅高于今年2月份10252元/平方米的均價。

　　任志強(qiáng)昨天就指出,從已公告半年報情況來看,萬科、富力、保利等企業(yè)都只完成了全年銷售計劃的大約40%,大部分開發(fā)商沒有完成既定目標(biāo),所以下半年可能有兩種情況,一是加速推貨追上這些計劃,還有一部分可能會用降價的方式來促使銷售迅速提升。”

　　除此之外,隨著8-9月份一線城市供應(yīng)量大幅增加,未來的價格競爭壓力會加大,業(yè)界普遍預(yù)期房價拐點(diǎn)即將到來。任志強(qiáng)認(rèn)為,房價難有大跌的空間,頂多就是結(jié)構(gòu)性大跌,甚至有城市會逆市上漲。“雖然目前市場面臨著新一輪調(diào)控,但經(jīng)濟(jì)環(huán)境與2008年完全不同,當(dāng)時是經(jīng)濟(jì)危機(jī),什么都不好,現(xiàn)在GDP增速達(dá)到10%以上,大好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定了房價不可能有大跌的空間。”他表示,在下半年供給增加的情況下,如果供給相對平衡,這個地區(qū)不會出現(xiàn)房價逆市增長。但是,房價過高、尤其是部分人口回流的一線城市,如果土地供應(yīng)量并沒有相應(yīng)的增加,不能滿足需求的話,房價就有可能報復(fù)性上漲。

　　對于廣州的房價,任志強(qiáng)表示,廣州人一定比北京人富有,但其實廣州房價比北京低多了,廣州地區(qū)相對發(fā)達(dá),周邊小城市距離短,形成了一個龐大的城市群,可以把居住地點(diǎn)向外偏移,就把生活成本和建設(shè)成本減低了,而北京周邊的小城市沒有這種條件。

　　富力地產(chǎn)董事長李思廉則指出,過去3-5年,企業(yè)下半年銷售數(shù)量都比上半年要大,所以如果上半年可以完成超過40%,就有極大可能完成全年任務(wù)。“對于下來樓市走向,比較合理的推斷應(yīng)該在9月底,傳統(tǒng)的第三季度是行業(yè)的銷售旺季,看完第三季度再評論會比較公正。”李思廉透露,“就富力自己手上的樓盤比對,在今年3、4月份均價下降了大概百分之十幾,下來頂多再跌百分之十幾就差不多了,房價這種很難期望大跌的。”

　　被稱作“巨無霸”的亞運(yùn)城項目何時開賣?李思廉透露,亞運(yùn)城將于今年10月銷售,具體日期還沒敲定,價格方面將隨行就市,但預(yù)計不會太低。

　　房產(chǎn)稅是否該開征?

　　———“暫不適合推出”

　　一直以來,關(guān)于國家開征房產(chǎn)稅的傳聞不絕于耳。昨日,中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一表示,根據(jù)多數(shù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗,開征房產(chǎn)稅對促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展是有好處的。

　　“征收房產(chǎn)稅是一個可以考慮的措施,什么時候開始征收,由國家根據(jù)宏觀形勢來考慮。目前市場還處于觀望的情況,新的緊縮性政策暫時不要出臺；但從長遠(yuǎn)來看,‘十二五’期間還是需要考慮的。”朱中一說,過去就有房產(chǎn)稅,主要是對經(jīng)營單位來征的,對老百姓不征。如果要開征的叫“物業(yè)稅”,就牽扯到物業(yè)所有權(quán)的問題,程序上批準(zhǔn)比較復(fù)雜,建議還是開征另一種“房產(chǎn)稅”,對普通老百姓基本上不要征,不要造成新的稅負(fù)；對于擁有三四套房、豪華住房的,則可以適當(dāng)征收,因為他們占有社會的資源比較多,還有些房子從事出租,通過征稅,讓有多余房子的人,把房子或者推向二手市場或租賃市場,有利于穩(wěn)定。“房產(chǎn)稅征收時,要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的征收,這樣就可以盤活市場。”

　　“房地產(chǎn)是打壓不了。”針對朱中一關(guān)于房產(chǎn)稅的說法,廣州越秀城建地產(chǎn)總經(jīng)理梁由潘如此回應(yīng)。他解釋道,如果確定征收房產(chǎn)稅,人人也都會有一個心理預(yù)期,會想清楚要交稅才會買,真的想買“就算交物業(yè)稅也打壓不了”。

　　在任志強(qiáng)眼中,如果要對個體征收新的物業(yè)稅,前提是改變土地制度。“我從來不認(rèn)為土地歸國有的時候要收物業(yè)稅。物業(yè)稅是對權(quán)利所有者征收的,那就要對國家征收。”任志強(qiáng)說。

　　土地閑置根源何在?

　　———“不能怪地方政府”

　　今年7月,國土部聯(lián)手銀監(jiān)會對全國1457宗閑置土地進(jìn)行清查,多家大型房企囤地多年不開發(fā)被曝光,其中包括華潤集團(tuán)與泛海建設(shè)。朱中一表示,目前國家對于土地督察力度加大,全國整個土地閑置1400多宗,其中廣東324宗,占地面積959公頃,“這個數(shù)字在全國是最大的,所以廣東的土地市場是需要認(rèn)真研究的”。而據(jù)有關(guān)媒體了解,此番廣州共有閑置土地54宗,占地面積近192萬平方米,總出讓金額約5.87億元,住宅用地占六成。

　　“不要以為土地閑置都是開發(fā)商的問題,以北京為例,160多宗土地閑置有超過一半是地方政府造成的。”任志強(qiáng)認(rèn)為,土地之所以閑置,原因有很多,例如拆遷不到位、基礎(chǔ)設(shè)施沒建好、規(guī)劃調(diào)整等等,所以對土地閑置不要一概而論,政府原因才是大頭。“要不然,一旦判定是閑置用地,地方政府為什么不收回去賺一筆(錢)呢,主要是自己也有責(zé)任。如果由于地方政府處理不到位造成土地閑置,那就是地方政府違約,按照合同該賠償?shù)膽?yīng)該是地方政府。”

　　對于業(yè)界質(zhì)疑,大量土地閑置主要由于地方政府的“土地財政”思維所致,任志強(qiáng)認(rèn)為,這不能怪土地財政,因為按照現(xiàn)在的分稅制,稅收是地方收得多拿得少,大量稅收都被中央拿走,地方政府普遍缺錢。“全世界地方政府沒有一個不依靠土地財政的,不能怪地方政府,根源在于現(xiàn)行財稅制度。”

　　本輪調(diào)控如何收場?

　　———“再出一個新政就是收場”

　　樓市新政出臺已滿100天,朱中一認(rèn)為,總體來說,從遏制部分城市房價過快上漲這個目標(biāo)來看,新政已經(jīng)基本達(dá)到,但是銷售量的下降、一些企業(yè)投資熱情降低、一些土地市場加溫等,和初衷是不太吻合的。目前經(jīng)濟(jì)增長“保8”的任務(wù)看來問題不大,經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性也不是太大,所以中央政府對樓市的調(diào)控方向不會改變,要跟上一期的規(guī)劃銜接。

　　“目前不宜推出緊縮性的政策,以穩(wěn)定為主；下半年在現(xiàn)行的政策以內(nèi),更多的發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用。”朱中一希望中央政府要督促相關(guān)部門、部分房價上漲過快的城市嚴(yán)格落實現(xiàn)行的政策,慎推新的緊縮性政策；同時制定政策要盡量遠(yuǎn)近結(jié)合,保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,建議國家將住宅將來的“十二五”規(guī)劃列入國家“十二五”規(guī)劃。朱中一透露,中國房地產(chǎn)協(xié)會也對“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃組織了一些專家研究,“十二五”整個住宅規(guī)模會比“十一五”要大一點(diǎn),如商品住宅可能年均有600萬套左右,保障性安居工程在500萬套左右。另外,老年公寓的建設(shè)要更加關(guān)注,非住宅領(lǐng)域如旅游地產(chǎn)可能會得到各方面的進(jìn)一步重視。對于整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前景,他還是持樂觀的態(tài)度。

　　本輪調(diào)控會以何種結(jié)局收場?任志強(qiáng)對此沒有直接回應(yīng),僅表示:國家從來都是用下一年的政策來代替上一年的,“從2003年以來有哪個政策能存活超過一年半的?沒有!如果不是立法,宏觀調(diào)控一定是短期行為,明天國家出一個新的政策就是收場了”。

　　省房協(xié)會長:

　　“6000多萬套房空置是假新聞”

　　針對近段時間有媒體報道的全國有6000多萬套空置房,廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲一上臺發(fā)言就表示,“這完全就是假消息。”

　　此前,有媒體報道稱,國家電網(wǎng)公司在660個城市的調(diào)查顯示,有高達(dá)6540萬套住宅的電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零,按每套房三口計算,可供近2億人居住。

　　蔡穗聲說,這個已經(jīng)被證實完全是虛假的消息,電力公司已經(jīng)宣布他們沒有發(fā)布這個消息,“但我想不明白,為什么還在炒來炒去,好像非要炒成真的不可。”

　　接在其后上臺的中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮也與之相呼應(yīng):“之所以不斷蔓延,是因為有不少人希望這個謊言成真。”他解釋說,過去十年里,居民自建、改建大型廠礦及企業(yè)建房總共不超過7000萬套,“怎么可能有6500萬套是閑置的?”他認(rèn)為,央視調(diào)查的是一些高端住宅,這些有比較高的空置率情況是很正常的。

　　目前,廣東正打造以廣州為中心的一小時軌道交通生活圈,廣佛地鐵也將在亞運(yùn)前開通,會否帶漲沿線樓價?蔡穗聲說,廣佛同城已經(jīng)提出多年,相關(guān)的政策也一直在跟進(jìn)。而隨著近年兩地交通的不斷發(fā)展,兩地市民的來往已經(jīng)相當(dāng)便利,即使是地鐵開通這樣的利好消息,已經(jīng)基本被開發(fā)商消化了,開發(fā)商對廣佛同城的心理預(yù)期也減少了很多。

　　專題撰文

　　記者胡良光　　通訊員楊代金