任志強:部分地區房價可能報復性上漲

　　房價還有多少下降空間?樓市政策會往哪里走?房產稅會不會推出?土地閑置原因何在?在國家樓市新政已過100日之際,昨天上午,中國地產金融年會2010華南峰會在廣州開幕,廣東省政協副主席徐尚武,廣州市市委常委、常務副市長蘇澤群,中國民生銀行執行董事、副行長梁玉堂、廣東省地產商會會長李思廉等政要名商縱論當前房地產大勢及其可持續發展。

　　號稱地產界“大炮”的華遠集團公司總裁任志強再顯直言風格:“不要以為土地閑置都是開發商的問題,政府原因才是大頭。”他還認為,今年經濟形勢不同于2008年金融危機時,房價不可能有大跌空間。而下半年房價過高、尤其是部分人口回流的一線城市,如果土地供應量并沒有相應的增加,不能滿足需求的話,房價甚至可能報復性上漲。

　　房價如何走動?

　　———“目前很難期望大跌”

　　隨著4月份空前嚴厲的樓市新政出臺,全國不少城市樓市成交應聲而落,許多開發商做起“俯臥撐”。根據陽光家緣網簽數據顯示,7月1日至7月30日,廣州十區二市一手住宅成交面積僅44.07萬平方米,全市均價為10386元/平方米,僅高于今年2月份10252元/平方米的均價。

　　任志強昨天就指出,從已公告半年報情況來看,萬科、富力、保利等企業都只完成了全年銷售計劃的大約40%,大部分開發商沒有完成既定目標,所以下半年可能有兩種情況,一是加速推貨追上這些計劃,還有一部分可能會用降價的方式來促使銷售迅速提升。”

　　除此之外,隨著8-9月份一線城市供應量大幅增加,未來的價格競爭壓力會加大,業界普遍預期房價拐點即將到來。任志強認為,房價難有大跌的空間,頂多就是結構性大跌,甚至有城市會逆市上漲。“雖然目前市場面臨著新一輪調控,但經濟環境與2008年完全不同,當時是經濟危機,什么都不好,現在GDP增速達到10%以上,大好的經濟環境決定了房價不可能有大跌的空間。”他表示,在下半年供給增加的情況下,如果供給相對平衡,這個地區不會出現房價逆市增長。但是,房價過高、尤其是部分人口回流的一線城市,如果土地供應量并沒有相應的增加,不能滿足需求的話,房價就有可能報復性上漲。

　　對于廣州的房價,任志強表示,廣州人一定比北京人富有,但其實廣州房價比北京低多了,廣州地區相對發達,周邊小城市距離短,形成了一個龐大的城市群,可以把居住地點向外偏移,就把生活成本和建設成本減低了,而北京周邊的小城市沒有這種條件。

　　富力地產董事長李思廉則指出,過去3-5年,企業下半年銷售數量都比上半年要大,所以如果上半年可以完成超過40%,就有極大可能完成全年任務。“對于下來樓市走向,比較合理的推斷應該在9月底,傳統的第三季度是行業的銷售旺季,看完第三季度再評論會比較公正。”李思廉透露,“就富力自己手上的樓盤比對,在今年3、4月份均價下降了大概百分之十幾,下來頂多再跌百分之十幾就差不多了,房價這種很難期望大跌的。”

　　被稱作“巨無霸”的亞運城項目何時開賣?李思廉透露,亞運城將于今年10月銷售,具體日期還沒敲定,價格方面將隨行就市,但預計不會太低。

　　房產稅是否該開征?

　　———“暫不適合推出”

　　一直以來,關于國家開征房產稅的傳聞不絕于耳。昨日,中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一表示,根據多數發達國家的經驗,開征房產稅對促進房地產市場穩定、健康發展是有好處的。

　　“征收房產稅是一個可以考慮的措施,什么時候開始征收,由國家根據宏觀形勢來考慮。目前市場還處于觀望的情況,新的緊縮性政策暫時不要出臺；但從長遠來看,‘十二五’期間還是需要考慮的。”朱中一說,過去就有房產稅,主要是對經營單位來征的,對老百姓不征。如果要開征的叫“物業稅”,就牽扯到物業所有權的問題,程序上批準比較復雜,建議還是開征另一種“房產稅”,對普通老百姓基本上不要征,不要造成新的稅負；對于擁有三四套房、豪華住房的,則可以適當征收,因為他們占有社會的資源比較多,還有些房子從事出租,通過征稅,讓有多余房子的人,把房子或者推向二手市場或租賃市場,有利于穩定。“房產稅征收時,要減輕流轉環節的征收,這樣就可以盤活市場。”

　　“房地產是打壓不了。”針對朱中一關于房產稅的說法,廣州越秀城建地產總經理梁由潘如此回應。他解釋道,如果確定征收房產稅,人人也都會有一個心理預期,會想清楚要交稅才會買,真的想買“就算交物業稅也打壓不了”。

　　在任志強眼中,如果要對個體征收新的物業稅,前提是改變土地制度。“我從來不認為土地歸國有的時候要收物業稅。物業稅是對權利所有者征收的,那就要對國家征收。”任志強說。

　　土地閑置根源何在?

　　———“不能怪地方政府”

　　今年7月,國土部聯手銀監會對全國1457宗閑置土地進行清查,多家大型房企囤地多年不開發被曝光,其中包括華潤集團與泛海建設。朱中一表示,目前國家對于土地督察力度加大,全國整個土地閑置1400多宗,其中廣東324宗,占地面積959公頃,“這個數字在全國是最大的,所以廣東的土地市場是需要認真研究的”。而據有關媒體了解,此番廣州共有閑置土地54宗,占地面積近192萬平方米,總出讓金額約5.87億元,住宅用地占六成。

　　“不要以為土地閑置都是開發商的問題,以北京為例,160多宗土地閑置有超過一半是地方政府造成的。”任志強認為,土地之所以閑置,原因有很多,例如拆遷不到位、基礎設施沒建好、規劃調整等等,所以對土地閑置不要一概而論,政府原因才是大頭。“要不然,一旦判定是閑置用地,地方政府為什么不收回去賺一筆(錢)呢,主要是自己也有責任。如果由于地方政府處理不到位造成土地閑置,那就是地方政府違約,按照合同該賠償的應該是地方政府。”

　　對于業界質疑,大量土地閑置主要由于地方政府的“土地財政”思維所致,任志強認為,這不能怪土地財政,因為按照現在的分稅制,稅收是地方收得多拿得少,大量稅收都被中央拿走,地方政府普遍缺錢。“全世界地方政府沒有一個不依靠土地財政的,不能怪地方政府,根源在于現行財稅制度。”

　　本輪調控如何收場?

　　———“再出一個新政就是收場”

　　樓市新政出臺已滿100天,朱中一認為,總體來說,從遏制部分城市房價過快上漲這個目標來看,新政已經基本達到,但是銷售量的下降、一些企業投資熱情降低、一些土地市場加溫等,和初衷是不太吻合的。目前經濟增長“保8”的任務看來問題不大,經濟二次探底的可能性也不是太大,所以中央政府對樓市的調控方向不會改變,要跟上一期的規劃銜接。

　　“目前不宜推出緊縮性的政策,以穩定為主；下半年在現行的政策以內,更多的發揮市場調節作用。”朱中一希望中央政府要督促相關部門、部分房價上漲過快的城市嚴格落實現行的政策,慎推新的緊縮性政策；同時制定政策要盡量遠近結合,保持政策的連續性和穩定性,建議國家將住宅將來的“十二五”規劃列入國家“十二五”規劃。朱中一透露,中國房地產協會也對“十二五”住房建設規劃組織了一些專家研究,“十二五”整個住宅規模會比“十一五”要大一點,如商品住宅可能年均有600萬套左右,保障性安居工程在500萬套左右。另外,老年公寓的建設要更加關注,非住宅領域如旅游地產可能會得到各方面的進一步重視。對于整個房地產行業發展的前景,他還是持樂觀的態度。

　　本輪調控會以何種結局收場?任志強對此沒有直接回應,僅表示:國家從來都是用下一年的政策來代替上一年的,“從2003年以來有哪個政策能存活超過一年半的?沒有!如果不是立法,宏觀調控一定是短期行為,明天國家出一個新的政策就是收場了”。

　　省房協會長:

　　“6000多萬套房空置是假新聞”

　　針對近段時間有媒體報道的全國有6000多萬套空置房,廣東省房地產協會會長蔡穗聲一上臺發言就表示,“這完全就是假消息。”

　　此前,有媒體報道稱,國家電網公司在660個城市的調查顯示,有高達6540萬套住宅的電表連續6個月讀數為零,按每套房三口計算,可供近2億人居住。

　　蔡穗聲說,這個已經被證實完全是虛假的消息,電力公司已經宣布他們沒有發布這個消息,“但我想不明白,為什么還在炒來炒去,好像非要炒成真的不可。”

　　接在其后上臺的中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮也與之相呼應:“之所以不斷蔓延,是因為有不少人希望這個謊言成真。”他解釋說,過去十年里,居民自建、改建大型廠礦及企業建房總共不超過7000萬套,“怎么可能有6500萬套是閑置的?”他認為,央視調查的是一些高端住宅,這些有比較高的空置率情況是很正常的。

　　目前,廣東正打造以廣州為中心的一小時軌道交通生活圈,廣佛地鐵也將在亞運前開通,會否帶漲沿線樓價?蔡穗聲說,廣佛同城已經提出多年,相關的政策也一直在跟進。而隨著近年兩地交通的不斷發展,兩地市民的來往已經相當便利,即使是地鐵開通這樣的利好消息,已經基本被開發商消化了,開發商對廣佛同城的心理預期也減少了很多。

　　專題撰文

　　記者胡良光　　通訊員楊代金